未來五年房企如何判斷城市投資價值

摘要：未來我國城市土地政策應該是“限大限核限強”，大城市、核心區域和當地過強城市會在土地政策方面受到一定限制。而郊區、區域次中心城市和有發展潛力的縣城將會受到政策一定的照顧。研究形成土地供應的量化指標，可以作為從土地角度衡量“十四五”城市投資價值的重要參考。

關鍵詞：土地政策;投資價值;發展

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0025-28 收稿日期：2020-11-17

11月1日出版的第21期《求是》刊登了《國家中長期經濟社會發展戰略若干重大問題》（以下簡稱《問題》），其中對于城鎮化的相關表述對于我國未來的城市發展有著重要的指導意義，而房地產企業也可以從中窺探出政策動向，為未來的城市布局做好規劃。

房地產企業布局離不開對土地政策的研究，《問題》一文的描述有兩點值得關注，一是在肯定大城市對于人口和產業的集聚作用的前提下強調不能過分集中，要解決好大城市中心城區人口和功能過密問題。二是要因地制宜推進城市空間布局形態多元化，東部要進一步合理化城市群發展，中西部要有意識地培育多個中心城市，選擇優質縣城作為發展基點。簡而言之，不把雞蛋放到一個籃子，構建合理化、多層次、全方位的城市發展體系。這些表述將直接關系未來我國的城市土地政策走向，值得關注。

1 土地供應指標衡量城市投資價值

土地是最為重要的生產要素，由于土地財政，土地的供給還直接影響了一個城市的基礎設施供給水平進而影響城市的經濟發展。但土地供應的評價也有一定的難度：一是土地供應一般當年不能形成住房，需要考慮延遲情況。二是在考慮城市長遠發展時可能會多供應土地，因此以一兩年的土地供應指標來衡量一個城市的土地供應是否合適并不科學。三是必須動態考慮城市本身變化的情況，只從靜態指標看供應同樣不對。

為此，本文專門定義一個城市當年的住宅土地成交規劃建筑面積與次年的住宅成交量的差為超額供應量（商值為超額供應程度），顯而易見這個值越大，土地供應的過剩程度就越嚴重。同時為了消去短期影響，以2013-2018年5年作為研究區間，最后以3年為一個區間，動態觀察不同城市的土地供應變化區間。表1為我國93個城市2013-2018年的土地超額供應情況。

從近5年的土地超額供應情況來看，我國土地供應過剩（成交土地規劃建筑面積/成交量>1）與不足城市在93個樣本城市中占比基本各占一半，僅從城市數量來看，總體土地供應形勢較為平穩，但杭州、遵義和威海等城市超額供應嚴重，并且已經在市場上反應出來。

動態來看，表2給出了自2013年起每3年作為一個區間的動態土地超額供應變化，即以2013-2015作為第一個區間，以2016-2018年作為最后一個區間，來反映土地超額供應的動態變化趨勢。

從近些年的土地超額供應變化趨勢來看，持續變大或先小后大的城市明顯處于多數，這表明大多數城市的土地超額供應的變化趨勢都是變大，但這不一定意味著供應過?，F象就會出現，例如深圳受限于城市總體土地規模較小和開發程度較高的限制長期土地供應不足，土地超額供應的持續變大反而有利于深圳的城市發展。因此，這兩個指標需要綜合來看。

綜合表1和表2，可以將以上的93個城市分為四類，分別是（1）土地供應過剩（超額供應>0）且土地超額供應呈擴大趨勢（持續變大或先小后大）;（2）土地供應不足（超額供應<0）且土地超額供應呈擴大趨勢的;（3）土地供應不足且土地超額供應呈收縮趨勢（持續變大或先大后小）;（4）土地供應過剩且土地超額供應呈收縮趨勢。很明顯，單從土地供應的角度來看，第一類城市是最差的，而第三類城市是最有投資潛力的。

從表3可以看出，以合肥、蘭州等為代表的第三類城市近些年來供地不足，同時土地供應趨勢下行，這些城市將在未來一段時間有著相對較高的投資價值。這些城市數量雖然不多，只有12個，但是其中一半是二線城市，還有泉州、洛陽、連云港和汕頭這樣的全國GDP百強城市。而第一類城市則可能面臨投資價值下行的風險，鄭州、威海、杭州和遵義等城市的土地供應風險已經開始顯露。

2 中國城市土地政策未來發展方向

除了直接的土地供應指標，對于城市投資價值的把握還要關注未來中國城市發展的整體方向，從中整理出土地政策的可能發展動向。

中國的土地供應雖然目前仍然主要集中于地方政府之手，但是地方政府的土地供應是服從于城市整體規劃的，而城市的整體規劃則需要上級政府批準，最終是要服務于全國整體的經濟發展目標。在這樣的體制運作之下，可以判斷《問題》一文將對我國未來不同城市的土地供應有著重要的影響。

對于大城市，《問題》一文明確要求“要建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的郊區新城，推動多中心、郊區化發展，有序推動數字城市建設，提高智能管理能力，逐步解決中心城區人口和功能過密問題”?？梢灶A計，我國的特大城市和超大城市未來會繼續加強郊區和多中心建設，土地供應重點向城市周邊傾斜。對于中西部省區要求避免“一城獨大”現象，未來城市土地供應可能會對首位度較高的城市有所限制，而加大對于發展處于第二梯隊的城市的支持，因為只有如此才能“要有意識地培育多個中心城市”。對于縣城，《問題》一文要求“要選擇一批條件好的縣城重點發展，加強政策引導，使之成為擴大內需的重要支撐點”，這并不是對于所有縣城的普惠政策，而是現有發展比較好的縣城可能會得到更多的支持，進一步擴大同其他縣城的差距，成為發展重點，而相應的土地政策支持是必不可少的。

總體看來，未來我國城市土地政策應該是“限大限核限強”，大城市、核心區域和當地過強城市會在土地政策方面受到一定限制。而郊區、區域次中心城市和有發展潛力的縣城將會受到政策一定的照顧。這些結合前文的土地供應的量化指標，可以作為從土地角度衡量未來5年城市投資價值的重要參考物。

如果以這樣的標準來衡量，前文第三類城市中的洛陽最符合政策發展方向，但是合肥、鄭州、銀川和南寧這樣的中西部省會城市的土地價值未必會大幅下降，因為土地政策的限制反而可能會推高地價、房價。而第二類、第四類城市中的滁州、九江、宜昌、蕪湖、吉林和湘潭等中西部省域副中心城市也會迎來相應的發展機遇，值得關注。

作者簡介：汪恒，同策研究院高級研究員。