房企爭相引入戰投事件分析

摘要：2020年以來，許多房企引入戰略投資者，雖然其引入戰投的目的不盡相同，但對行業的發展均產生了較大影響。近日，泰禾發布公告稱，萬科全資子公司擬以約24億元總對價收購其19.9%的股權，事件備受市場關注。本文通過對上半年房企引入戰投情況進行梳理，分析房企引入戰投背后的邏輯。

關鍵詞：融資需求;經營戰略;業務升級

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0014-16 收稿日期：2020-11-08

1 哪些房企正在引入戰投

2020年以來，包括萬科、綠城、泰禾、新華聯等房企積極引入戰略投資者，預計對房地產行業的發展將產生深遠影響，見表1。

6月29日，萬科發布公告，擬轉讓下屬公司廣州市萬溪企業管理有限公司50%股權給“中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”，為廣信資產包引入以中國信達資產管理股份有限公司為首的7家戰略投資者，共計可收回人民幣390.4億元。

4月26日，綠城中國將通過向新湖中寶增發3.23億股H股股份，引入其作為公司的戰略投資者，認購總金額30.685億港元，交易完成后，新湖中寶將占綠城中國擴大后的總股份數的12.95%，成為中交、九龍倉之后的綠城中國第三大股東。

4月15日，協信地產與新加坡城市發展有限公司在上海虹橋協信中心舉行合作簽約儀式。根據交易方案，新加坡城市發展有限公司以人民幣43.9億元獲得協信遠創51.01%股權。交易完成后，新加坡城市發展有限公司將成為協信遠創的第一大股東，原第一大股東吳旭的持股比例將從60%降低至29%，退居第二大股東。

2 房企為什么引入戰略投資者

從典型案例來看，房企引入戰略投資者的主要目的可分為三種：資金需求、戰略需求及項目需求。

2.1 資金需求：化解債務風險，滿足融資需求

目前，房地產企業面臨調控政策持續及融資環境整體偏緊的雙重壓力，部分房企通過引入戰略投資者緩解資金壓力。5月13日，泰禾集團首次公告了引入戰略投資者事宜，其目的是化解債務風險。7月6日，泰禾集團公告，由于公司自身債務規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題使得公司短期流動性出現困難，截至2020年6月12日，公司有235.58億元已到期未還借款。

上半年，新華聯集團出現了資金緊張的局面，企業面臨較大的償債壓力。5月13日，新華聯集團與中國國際金融股份有限公司簽訂合作協議，通過與中金的合作，實現了資金的良好引入，推動企業的進一步發展。新華聯集團董事局主席兼總裁傅軍表示，“適時引進戰略投資者，將進一步增強新華聯自身的造血功能，以實現企業的可持續發展。”

2.2 戰略需求：尋求深度合作，突破增長瓶頸

目前，房地產行業增量空間的天花板顯現，企業間競爭日益加劇，房企面臨規模增長的瓶頸。為追求規模擴張，部分房企通過尋求合作開發實現規模化擴張。

此前，綠城收購新湖中寶的部分優質項目，增加了土地儲備。針對入股，綠城中國稱，“引入新湖中寶后，未來雙方還會進一步討論多個優質存量項目合作，以及雙方借助各自優勢，聯合獲取新項目的可能性”。綠城中國表示，未來雙方有在金融服務、金融科技、高科技領域方面形成合作和協同關系的可能性。綠城中國上述提及領域正是新湖中寶的強項。

2.3 項目需求：加速項目轉化效率，進行業務升級

除了對于融資需求、發展戰略需求外，盤活資產、提升自身的業務水平是房企引入戰投的另一戰略目標。特別是對于大型復雜項目，更加考驗房企的操盤能力、業務水平，戰投是提升自身業務競爭力較為高效的一種方式。

2017年，萬科以551億元拿下廣州國投旗下廣信資產包，該項目位于廣州中心城區，價值可觀，但項目十分復雜、推進緩慢。6月29日，為擺脫困境，萬科擬為廣信資產包引入以信達為首的7家戰略投資者，引入的戰略投資者中，信達擅長不良資產處置且資金實力雄厚，此次合作，萬科能夠加速盤活資產包，推進項目開發進程，也能學習和積累大型復雜項目的操作經驗，提升操盤能力，增強在不良資產領域的競爭力。萬科通過與戰投進行合作，加速項目轉化效率，實現業務升級。

3 房企的戰略投資者是誰

3.1 險資企業

與一般資金相比，保險資金具有資金來源穩定、成本較低、期限較長等優勢。近年來，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福等房企紛紛引入險資，部分險資企業已持有多家房地產上市企業股份。目前，中國平安已經成為華夏幸福、中國金茂、碧桂園的第二大股東。其中，華夏幸福自2018年首次引入中國平安，截至2019年年末，中國平安在華夏幸福的持股例比例已經達25.16%，見表2。

3.2 國有企業

國有企業在融資、土地資源獲取等方面相對民營企業具有明顯優勢，房企通過引入國有企業作為戰略投資者，借力國有企業優勢，助力企業發展，見表3。在國資背景的加持下，民營性質房企將會獲得資信支持，有助于企業拓展融資渠道及控制融資成本，同時，有利于房企獲取更多土地資源，實現快速發展。

3.3 房地產企業

房企通過引入房地產企業作為戰略投資者，更多出于合作的目的，實現互利共贏。如1月13日，世茂集團和福晟集團締結戰略合作伙伴關系，未來雙方將在全國范圍內進行房地產開發、建筑施工、物業經營等領域內的戰略合作。世茂集團曾表示：“世茂看中的是福晟的全產業鏈資源，福晟的舊改的規模很大，大約有三四千億元的規模，此外，福州六建也補足了世茂在建筑領域的空白。”

4 哪些房企更受資本青睞

一般而言，房地產企業引入戰略投資者能夠提升公司形象，提高資本市場的認可度，有助于提高企業資源整合能力，增強核心競爭力。伴隨著房地產行業的日益成熟，行業利潤率下行，同時融資環境將長期處于偏緊狀態，企業間競爭不斷加劇。在此局面下，房企若要實現規模的跨越式發展，引入戰略投資者、借力各方，成為其實現規模發展的重要手段之一。

經營穩健、具有較高成長潛力的規模優勢房企更受資本青睞。資本投資的目的在于獲取價值回報，在房企爭相引入戰略投資者的背景下，資本更青睞風險相對較小、具有一定成長潛力的規模優勢房企。對于面臨資金短缺、經營管理欠佳、項目去化難度較大等問題的房企，其引入優質戰略投資者的難度較大。

房地產行業是資金密集型行業，地產與資本有著天然的密切聯系，在當前房地產競爭中，房企通過引入戰略投資者，拓寬資源獲取渠道，提升自身市場競爭力。與此同時，戰略投資者更青睞具有規模優勢的房企，中小型房企及存在問題的房企在引入戰略投資者方面并不占優勢，資源將向優勢房企集聚，行業集中度加速提升。

文章來源：本文由中國指數研究院供稿。