我國房地產價值評估的現狀與對策

郭璇

【摘要】房地產價值評估是新興產業，其利用科學價值評估方式、嚴格的評估程序公平公正的進行價值評估。房地產價值評估對房地產買賣、租賃、抵押局域重要意義。本文分析了房地產產業現狀及完善房地產評估產業策略。

【關鍵詞】房地產價值;評估;現狀;對策

近年來，房地產估價行業穩定發展的同時，我國房地產估價機構在逐漸完善[1]。房地產價值評估在我國發展時間較短，雖取得了較大成就，但是仍存在一些影響房地產估價行業發展穩定性的問題亟需解決。

1、房地產價值評估

房地產價值評估也可稱之為“房地產估價”，客戶委托具有估價資格的專業化機構評估房地產價值，估價機構安排注冊房地產評估師至房產實地進行估價。注冊房地產評估師依據房產實際情況、估價標準、行業統一認定價格及案例對房產進行估價，編制完整報告并將其反饋給客戶[2]。目前，常用房地產估價方式主要為以下幾種：首先，收益法。指的是科學計算目標房產未開可能形成的收益，依據此收益確定房產價值。其次，成本法。指的是依據房產建設、使用中的成本變化，在去除房產折舊成本后即可獲得房產估算價值。最后，市場比較法。依據相似案例，分析房地產市場估價標準，最終形成估價報告。

2、房地產產業現狀

2.1法律法規不夠完善

目前，我國雖已制定《資產評估法》、《房地產評估師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》等法律法規，且涉及房地產評估從業人員資格認證、房地產評估機構管理方面問題，然而這些法律文件并不完善。已出臺的相關法律法規僅制定了簡單條例，未制定實施細則，未詳細劃分評估對象種類，未依據不同類型評估對象制定有針對性評估方式。

2.2評估師隊伍建設不規范

雖然我國制定了評估師管理法律法規，以規范評估師從業資格證考取、評估師工作行為，然而評估師個人職業素養、職業能力等將直接影響其工作質量。評估師作為房地產價值評估工作的執行者，其評估行為將直接影響評估對象價值、評估工作質量[3]。部分評估師雖考取執業資格證，但是其專業素養、專業能力水平不足，并不能勝任評估師的工作。此外，隨著房地產價值評估行業的發展，對于評估師專業素養、職業能力的要求逐漸增高。由于未加強對評估師的培訓，其對新知識、新方法及新技術的掌握能力不足的，導致評估師評估能力不足。

2.3評估機構獨立地位未充分體現

近年來，在我國社會經濟持續發展、城市化規模逐漸擴大的同時，房地產行業發展速度增高。房地產評估行業是房地產行業的重要組成部分，也是新興行業。相較于西方國家，我國房地產評估行業仍處于發展初期，房地產評估機構仍不夠獨立。比如：受業務影響，房地產抵押貸款需由銀行、評估機構、貸款客戶三方合作完成，三方之間不僅存在合作，也存在信任問題，這也是影響房地產評估工作進度及質量的重要因素。房地產評估機構形成的評估報告不僅需滿足客戶要求，還要顧及銀行利益。因而，在三方合作中房地產評估機構位置較為尷尬，房地產評估機構獨立性、公正性很難保持。

2.4行業監管力度不足

房地產估價協會制定的文件可規范房地產價值評估行業，房地產評估機構大多依據這些文件確定工作原則、實際操作規范。由于文件無法律依據，因而這些文件對房地產價值評估行業約束力不足。在監管力度不足情況下，房地產價值評估行業存在虛假定價、隨機報價等影響房地產價值評估質量、房地產價值評估行業發展穩定性的問題。

3、完善房地產評估產業策略

3.1政企分開，建立健全法律法規

推動房地產價值評估業穩定、迅速發展，是我國行政、評估行業十分重視的問題。因而，我們需采用政企體制改革、完善法律法規的方式推動房地產價值評估業穩定、迅速發展。通過政企體制改革，可實現政企分開的目標，將房地產評估機構與行政部門區分來，推動房地產評估行業向著市場化方向發展。另外，需取締“兩塊牌子一套人馬”的做法，加大執法力度，降低違法、違規行為對房地產評估行業發展穩定性的負面影響。同時，這對規范房地產評估市場、營造公平競爭環境、推動房地產行業健康發展具有重要意義。

3.2加強行業監管

房地產行業需加大管理力度，以實現穩定目標。因而，可充分發揮行政管理的積極作用，不斷規范房地產價值評估工作及房地產評估行業。另外，需充分發揮市場主體作用，通過嚴格、規范化的市場準入標準，提升房地產評估機構整體水平。部分房地產評估機構為獲取眼前利益，存在違反行業自律、行業規范、行業準則的情況，甚至有些部分房地產評估機構采用惡性競爭方式擴大其市場占有率，導致房地產評估市場不規范、不公正，這對房地產評估行業發展不利。因而，需加強對房地產評估機構等級資格、評估師執業資格、房地產評估機構評估師數量等的監管。

3.3構建競爭制度，完善職業道德標準

通過建立健全競爭制度，可規范房地產價值評估行業競爭制度內涵，降低政府對房地產價值評估行業的干預力度，提升房地產價值評估行業市場化水平，這對均衡分配市場資源、推動房地產價值評估行業穩定發展十分重要。意識將影響人的行為，只有具備較高責任心、職業素養的評估師才能以高度責任心完成自身工作，因而在建立競爭制度的同時需完善職業道德標準。此外，評估師需了解自己工作的重要性、正確認知工作內容及職責，嚴格依據行業規范及標準、法律法規開展房地產價值評估工作。

3.4推動房地產評估行業向規?；l展

單一、分散的房地產評估機構抵抗經營風險能力較低。為推動房地產評估行業穩定發展，需充分發揮各房地產評估行業的特點，推動房地產評估行業向規?；l展。如今，人才、信息已成為影響企業發展的重要因素，因而房地產評估機構需充分掌握、利用相關政策與財經信息，以推動房地產評估機構健康發展。

3.5加強對房地產評估師的培訓

依據相關法律法規，評估師需考取資格證書才可從事房地產價值評估工作，其對提高房地產估價質量、從業人員整體水平有益。然而，部分考取資格證書的評估師工作經驗不足，其職業素養、職業能力也不能勝任評估師的工作。因而，相關部門需加強對房地產評估師的培訓，不斷提升其專業知識及專業能力水平。房地產評估師可登陸評估管理系統學習相關知識，以豐富自身知識。另外，為提高房地產評估師整體水平，需提升房地產評估師資格考核標準及報考條件，制定完善房地產評估師注冊制度并落實。

結語：

綜上所述，房地產行業發展穩定性、持續性將直接影響我國社會經濟發展速度及穩定性。房地產評估行業為房地產行業的重要構成部分，其也會影響我國經濟發展穩定性，因而我們需采取建立健全法律法規、加強行業監管、構建競爭制度、加強對房地產評估師的培訓一系列措施，完善房地產評估產業、推動房地產評估產業健康發展。

參考文獻：

[1]王冠，王子豪.大連市房地產估價市場現狀及對策研究[J].時代金融旬刊，2018（3）：82-82.

[2]張健.市場法在房地產評估中的應用研究[J].現代經濟信息，2019，（25）：376.

[3]徐成林.小城鎮房地產估價行業現狀調查及對策研究——以安徽省池州市為例[J].中國集體經濟，2019（28）：11-13.