城市規劃與城市房地產開發協調發展策略探討

摘 要：在城市土地規劃和開發過程中逐漸加強調控力度，就是要針對城市的空間布局展開科學的組織分配，從而為生活在城市的人們營造更好的生活環境。在滿足社會發展所需的條件下，才能更好地將房地產開發與城市生產和生活環境的建設緊密聯系，進而為人們提供更多的建筑空間。從本質上看，城市的土地開發就是用房屋代替土地的開發過程。對此，本文首先分析了城市規劃與房地產開發之間的關系，又分析了城市規劃與房地產開發之間不協調的表現和特征，最后提出加強城市發展規劃與房地產開發協調性的發展策略，以供參考。

關鍵詞：城市規劃;房地產開發;發展策略

在城市的快速建設和發展進程中，必須協調處理好城市規劃用地與城市房地產開發之間的關系。隨著我國城市人口的急劇增長，城市的可用土地與城市的房地產開發之間存在的矛盾日益突出。要想更好地完成城市房地產開發任務，就要在持續加強的城市土地規劃中不斷提升開發與存量計算的科學性，進而才能既有效解決城市公共設施建設的問題，又能有效推進城市土地規劃的進程。

1關于城市規劃與房地產開發之間的關系分析

第一，城市房地產開發與城市規劃之間存在被管制的關系。城市的房地產開發始終受到城市土地規劃的束縛和管理，換句話說，城市的房地產開發始終受到城市規劃管理大局的影響，例如，城市建設用地規劃的面積、位置和性質等內容，都會對房地產開發中的建筑物密度、建筑高度以及建筑外觀產生密切相關的影響。但是房地產開發始終以追求最大化市場利益為目的，進而必須受到城市土地規劃的干預和管理，最終才能更好地保障城市公眾的利益和權力;第二，城市的規劃方案能對房地產開發起到一定的促進作用。只有建立在詳盡的科學論證和調查基礎上的城市規劃，才能為房地產開發商提供更多的信息開發依據;第三，房地產開發的必經階段也是城市規劃的重要發展歷程，在城市規劃指導下的房地產開發，能夠最大程度上節省施工的成本，保障城市房地產開發的經濟效益和用途。因此，城市規劃與房地產開發必須加強統一協調管理，在集中指導與規劃下，才能更好地指引城市房地產開發質量和效率的提升。

2城市規劃與房地產開發不協調的表征現象

第一，房地產的過度開發。在重大的經濟利益驅動下，部分城市的規劃失去了長遠以及科學性的束縛，例如，部分城市已經出現成片的房地產開發現象，并且房地產開發商為了能夠最大限度地提升出房率，便會對建筑物的樓間距一縮再縮，利用簡單的行列式排列法，在建筑群密集度較高的情況下，完成了房地產開發施工任務。因此，導致了部分樓房在交付使用后沒有充足的光照和較好的環境;第二，對房地產公共設施開發的不熱衷。城市的公共設施是一個城市建設和發展的基礎，更是城市建設水平進步不可缺少的項目工程，所有的公共設施建設都以為民眾提供服務為目的，例如，城市的道路、綠化以及市政設施等等。但是城市公共用地的開發始終要以政府部門的投資為主體，很少有相關的開發商為城市的公共設施建設做出投入。

3加強城市發展規劃與房地產開發協調性的發展策略

3.1在城市規劃中加強房地產開發指導與管理

第一，積極增強城市規劃的長遠意識和超前意識。在科學掌握城市規劃超前意識的同時，需要城市規劃在物質準備、思想準備以及時間準備過程中為房地產開發提供精確的策略和投資方向指引，最終有效促進房地產行業的健康發展;第二，積極增強城市居民的法制意識。根據各個城市的實際情況，在有效尊重市場經濟發展規律的前提下，更好地運用施工管理細則和城市規劃管理規范，進而有效保障城市規劃的目標，又能實現城市規劃宏觀調控的目的;第三，積極增強行政規劃的職能管理意識。當前根據眾多城市的發展實踐證明，新形勢下城市發展管理權必須高度集中于政府管理部門，各級管理機構必須明確和肩負起各自應當肩負的職責，從而高效完成城市的規劃與開發管理。

3.2在城市規劃中要充分融入房地產開發利益空間

在當前的城市規劃中，有效融入房地產開發行業的應變能力和規劃是科學完成城市規劃的又一重要選擇，在城市的經濟發展進程中，多年來城市的規劃始終充當房地產經濟開發的否定權。因此，各個城市的發展離不開對房地產經濟的規劃與研究，只有時刻增強城市規劃管理機制建設的科學性，才能有力抵擋社會市場化經濟發展的沖擊，進而有效解決城市房地產建設和城市規劃之間的新問題與新矛盾，最終積極引導城市房地產開發有效適應城市發展的新形勢。

3.3提升城市規劃控制詳細程度

所謂的提升城市規劃控制詳細程度，在本質上看是為了有效提高城市規劃方案與房地產開發的相互適應性。當前的城市規劃多為土地的有償開發與利用，而房地產投資者創造出更大的經濟利益空間，從而有效提升房地產開發與建設。例如，溫州、北京、上海以及廣州等城市已經確立了可以通過預先控制建筑形態、開發強度以及用地性質來彈性處理城市規劃的細節內容，這樣既保障城市規劃的靈活性，又為房地產開發市場營造了彈性發展指標。

結語：

綜上所述，城市房地產開發屬于城市規劃細節的一個必經階段，但是由于城市的管理者與投資開發者需要站在不同的角度考慮問題。因此，總體上城市的房地產開發必須服從城市發展規劃的大局，城市規劃發展也要為房地產開發設置彈性空間，只有二者和諧共存，最終才能為建設美好城市家園做出應有的貢獻。

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作者簡介：

谷強（1979.8-）男，漢族，籍貫：遼寧丹東，學歷：在職吉大土木工程、在職遼寧省委黨校研究生，研究方向：城市生態規劃和房地產管理、房屋建筑工程，職稱：規劃工程師。

（丹東市振安區住房和城鄉建設局，遼寧丹東118000）