淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本管理提質(zhì)增效措施

李俞嘉

摘? ? 要：近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)追求投資收益最大化提出了更高的要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)的全壽命周期，對(duì)房企運(yùn)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用，本文就旨在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本管理的主要問題進(jìn)行分析，并有針對(duì)性的提出提質(zhì)增效措施。

關(guān)鍵詞：全壽命周期 成本管理 提質(zhì)增效

1? 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本管理問題分析

1.1? 投資決策階段可行性論證深度不夠，質(zhì)量不佳

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在投資決策階段將會(huì)針對(duì)擬建項(xiàng)目作可行性研究，可研分析作為公司決策的核心依據(jù)，其質(zhì)量和深度在較大程度上決定了項(xiàng)目的投資與否。在決策階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目決策的論證是否科學(xué)合理，直接關(guān)系到項(xiàng)目投資預(yù)期效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)會(huì)對(duì)后期的成本管控產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但現(xiàn)目前仍有部分房企在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性論證深度不夠，前期調(diào)研不夠全面，項(xiàng)目定位偏離實(shí)際，對(duì)擬建項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)的確定不合理，房企可能因?yàn)橐环萆疃炔粔虻目裳袌?bào)告放棄一個(gè)極具潛力的項(xiàng)目，亦可能以高價(jià)拿下一個(gè)極易虧損的項(xiàng)目。

1.2? 方案階段成本跟蹤不及時(shí)，成本管控前置不夠

所謂設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目成本的70%。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案階段，設(shè)計(jì)部門將根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告及定位出具初步方案，但由于職能差異，設(shè)計(jì)部門在該階段往往更追求效果，且設(shè)計(jì)人員對(duì)于成本敏感度不如成本管理人員，而工程部門更追求工期及質(zhì)量，如果在這個(gè)階段成本管理人員參與程度不夠、跟蹤不及時(shí)或者對(duì)方案研究不到位，易產(chǎn)生不可逆的成本損失，一旦方案報(bào)規(guī)通過，后期將很難再作成本優(yōu)化調(diào)整。

1.3? 施工階段動(dòng)態(tài)成本管控不到位

目前房企在施工階段存在的成本管理問題主要有以下幾點(diǎn)：①為保證項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，未通過多方案比選以選擇最經(jīng)濟(jì)方案。施工組織方案安全系數(shù)較高，未能站在成本控制的角度進(jìn)行多方案比選，如基坑支護(hù)方案有條件進(jìn)行放坡支護(hù)卻采用鋼板樁支護(hù)，又如可通過降低地下水位或技術(shù)論證，減少抗浮錨桿數(shù)量的設(shè)置甚至無需設(shè)置;②較多項(xiàng)目在施工過程中因設(shè)計(jì)變更造成返工，増加了建造成本的同時(shí)致使項(xiàng)目工期延長(zhǎng)，對(duì)工程利潤(rùn)造成間接損失;③成本過程管理滯后，對(duì)施工階段的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控不及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本偏離實(shí)際，無法做到有效預(yù)警。實(shí)際施工過程中，成本管理重點(diǎn)仍停留在看圖紙、管質(zhì)量、抓進(jìn)度、協(xié)調(diào)施工單位上，甚至與項(xiàng)目施工存在一定脫節(jié)。

1.4? 竣工結(jié)算后置，項(xiàng)目后評(píng)估流于形式

目前房企在竣工結(jié)算階段存在的成本管理問題主要在以下兩個(gè)方面：①竣工結(jié)算后置。一方面是由于施工單位未能及時(shí)報(bào)送結(jié)算資料，導(dǎo)致結(jié)算無法正常推進(jìn)，另一方面是由于項(xiàng)目執(zhí)行過程中簽證變更較多，且未能實(shí)現(xiàn)“一單一結(jié)”，結(jié)算過程中涉及重新認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)以及雙方扯皮，致使結(jié)算進(jìn)展緩慢;②項(xiàng)目后評(píng)估不及時(shí)，流于形式。項(xiàng)目后評(píng)估既是對(duì)已完工項(xiàng)目的復(fù)盤總結(jié)，也能為后期新開發(fā)項(xiàng)目提供參考。項(xiàng)目后評(píng)估需對(duì)開發(fā)全過程中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)性歸整、分析，若想較好地完成該項(xiàng)工作需要耗費(fèi)較大的人力物力，且過程中需各部門配合提供數(shù)據(jù)，但部分工程實(shí)施人員竣工交付完成后即投入到新項(xiàng)目建設(shè)中，無精力顧及已竣工項(xiàng)目的后評(píng)估，甚至后評(píng)估總結(jié)流于形式。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本管控提質(zhì)增效措施

2.1? 加深可行性研究的質(zhì)量，建立基準(zhǔn)成本體系

在投資決策階段，房企應(yīng)注重項(xiàng)目可行性研究的質(zhì)量、深度及廣度。可從以下幾個(gè)方面著手：①深入研究政府的宏觀調(diào)控政策，它對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究有極重要的指導(dǎo)作用，房企應(yīng)結(jié)合政府調(diào)控政策，運(yùn)用高技術(shù)手段合理優(yōu)化資源配置，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化;②確定最優(yōu)的項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目選址和合理的工程技術(shù)方案，有效降低后期建造成本;③房企應(yīng)結(jié)合歷史建造項(xiàng)目數(shù)據(jù)建立基準(zhǔn)成本體系，用以指導(dǎo)新拿地項(xiàng)目快速、準(zhǔn)確的進(jìn)行成本測(cè)算，同時(shí)為目標(biāo)成本編制、合約規(guī)劃編制、招投標(biāo)報(bào)價(jià)、結(jié)算等業(yè)務(wù)提供可參考的價(jià)值數(shù)據(jù)支撐。

2.2? 規(guī)范成本管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，狠抓限額設(shè)計(jì)

房企應(yīng)在方案階段規(guī)范成本管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，結(jié)合目標(biāo)成本下達(dá)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)基于指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，把關(guān)指標(biāo)考核，針對(duì)建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建筑節(jié)能方案等形成標(biāo)準(zhǔn)化管控，限額設(shè)計(jì)的同時(shí)，結(jié)合客戶敏感點(diǎn)，盡可能站在客戶視角去做好成本整體的不均衡分布。設(shè)置多方案比選，追求項(xiàng)目整體效益最大化。這種在設(shè)計(jì)階段規(guī)范化的成本管理前置，能有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)成本整體進(jìn)行更高層級(jí)的控制。

2.3? 強(qiáng)化招采效能，做好動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控

在招投標(biāo)階段，強(qiáng)化推行集中采購，通過擴(kuò)大集采范圍降低成本的同時(shí)，鎖定產(chǎn)品質(zhì)量和有效保障后期服務(wù)，確保公司產(chǎn)品品質(zhì)以及項(xiàng)目工期，樹立品牌形象。可通過有效的供應(yīng)鏈金融管理降低資金占用，也可優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，例如通過供應(yīng)鏈金融將應(yīng)付款延期3-12個(gè)月，將貼息納入開發(fā)成本，不僅可增大增值稅抵扣成本，還可增大土增稅清算成本，有利于稅務(wù)籌劃。同時(shí)，在施工階段，加強(qiáng)簽證變更管控，設(shè)定相關(guān)制度考核簽證變更率，考核責(zé)任人。另一方面，加強(qiáng)簽證變更處理及時(shí)性，做到月清月結(jié)，做好動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，監(jiān)控成本的動(dòng)態(tài)化，并隨著成本變動(dòng)及時(shí)做好成本預(yù)判及預(yù)警。

2.4? 強(qiáng)化復(fù)盤總結(jié)，提升全員成本管控意識(shí)

結(jié)合歷史項(xiàng)目做好成本的復(fù)盤總結(jié)，前置管控手段并將其有效運(yùn)用于新項(xiàng)目中，減少簽證變更及無效成本的發(fā)生，并在一定程度上避免反復(fù)拆改耽誤項(xiàng)目工期。在市場(chǎng)限價(jià)的情況下，進(jìn)一步提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間，與此同時(shí)，將更多的成本投入到客戶敏感點(diǎn)上，增加產(chǎn)品溢價(jià)可能性。另一方面，房企應(yīng)建立全面全員全過程成本管理模式，建立無效成本考核機(jī)制及成本優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制，以增強(qiáng)全員的成本管控意識(shí)，讓各個(gè)端口緊密聯(lián)系，進(jìn)一步提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效。

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