賣地13000億，樓市會不會被喚醒？

南方周末記者 劉詩洋發自北京

截至5月26日，北京2020年已總計賣出了價值1130億元的土地，平均每天賣地7億。

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★賣地火爆，不少城市近期出讓的土地都取消了原本為杜絕地王而設的“限價”門檻。

以北京為例，總計1130億的土地出讓金收入中，有高達702億都是央企和國企埋單，另外還有174億也是由國企參與的聯合體競得。

2020年5月以來，一線城市已消失許久的地王爭奪戰，火熱開打。

5月10日，曾經的地產航母合生創展以107.4億拿下北京豐臺區分鐘寺兩幅地塊。其中一宗以高達7.6萬/平米的樓面價，創下2016年以來北京土地的單價新高。在深圳，龍光地產5月16日花費116億拿下前海一宗住宅用地，可售部分的樓面價更是達到8.67萬/平米，一舉刷新深圳新的單價“地王”。

兩天后的廣州，政府在同一天內一口氣出讓了11宗商、住地塊，32家房企蜂擁土拍現場，僅保證金就繳納了160億。當天，廣州賣地收入240億元，其中有6宗溢價成交。

在上海，賣地熱潮來得更早，在2020年2月份，香港置地就曾以310.5億元高價拿下上海徐匯濱江地塊，一舉超越2014年中民投創造的董家渡地王，刷新上海土拍總價紀錄。

一線城市如今的土地盛況并非偶然，在許多人仍專注于疫情時，一場轟轟烈烈的賣地熱潮早已席卷了全國每一個城市。據中國指數研究院統計的全國300城土地出讓報告顯示，2020年4月，全國300城土地出讓總額高達5369億元，比沒有疫情的2019年同期還要高出25%。

在疫情嚴重影響地方經濟的背景下，高漲的賣地熱情似乎正預示著政府心態的轉變。眼下幾乎所有城市都在加快供地計劃，4月全國住宅類用地供應達到954宗，同比增加15%。此外，為了加快賣地節奏，以北京為代表的不少城市，近期出讓的土地都取消了原本為杜絕地王而設的“限價”門檻。

推地節奏的加快，限價門檻的取消，以及樓面地價的水漲船高，似乎預示著，在未來一到兩年項目入市期內，中國樓市或將迎來久違的“盛夏”。

事實上，眼下的樓市已經出現明顯復蘇跡象，國家統計局數據顯示，截至2020年4月，全國70個城市房價已呈普遍上漲態勢，其中一線城市新建商品住宅同比上漲2.9%，二線城市則漲到了5.6%。而在過去兩年里政府強調控的基調下，這些數字基本都呈下降趨勢。

埋單的主要是國企央企

很多人可能想不到，在疫情影響下，全國賣地的熱潮，卻已幾乎達到近兩年的頂峰。

一線城市在此輪賣地熱潮中表現最猛，北上廣深4月份的土地供應面積同比大漲了95%，吸金648億，同比大漲207%。而在成交樓面價方面，原本就已房價高企的一線城市“面粉”價格也空前高漲，成交樓面均價10842元/平方米，比2019年同期增加了158%。

然而統計數字還不足以體現一線城市的賣地熱情。住建委的數據顯示，截至5月26日，北京2020年已總計賣出了價值1130億元的土地，平均每天賣地7億。在總計成交的37宗土地中，有30塊都是住宅，成交樓面價高達3.4萬元/平米，比2019年同期的成交單價高了六成。

自2017年調控以來，北京施行“控地價、限房價”的調控手段，不僅縮減了純住宅地塊供應，還給幾乎所有土地都掛上了限價、自持的枷鎖。而自2020年以來，大量宅地，甚至稀缺地塊的供應加速，且不再對價格進行限制。

這讓過去對北京望而生畏的不少地產商重新找回熱情，已遠離北京土地市場多年的合生創展，就是最佳例證，其在5月19日斥資107.4億買下北京南三環分鐘寺地塊的10天前，該公司還曾以72.2億的代價拿下該區域另一塊相鄰宅地。

在10天內花費180億重倉北京，這家昔日的“地產航母”可謂豪賭。要知道，從2017年至今合生創展在全國買地總共才花了64億。

一位接近該公司的人士告訴南方周末記者，最終的成交價雖然高于預期，但仍在意料之內。合生此前曾參與過該地塊的棚改，因此對這塊地志在必得，而且地塊本身非常優質，南三環附近也已經多年沒有宅地推出。

合生創展拿下的這三塊地完全沒有限價和自持的枷鎖。這也引得5月19日當天有包括融創、中海、平安在內的8家頭部房企激烈爭奪，僅首宗土地就經歷了56輪報價。

合生創展的豪賭，背后也揭示了房企對當下一線城市土地市場的敏銳嗅覺。事實上，為加速土地供應，政府放開土拍門檻的跡象已經非常明顯。除了北京近來推出的多宗“不限價”宅地外，包括上海、深圳等多個城市也都給新推出的地塊卸掉了“枷鎖”。

一家國內前十房企的投拓部門負責人告訴南方周末記者，對有實力的公司來說眼下確實是入場的機會，尤其是一線城市和房價仍有空間的二線城市。因為就長期調控的基調來看，這種松綁可能是暫時的，如果這個時候不擴充優質土地儲備，就可能喪失后市的機會。

眼下，這場賣地熱潮正向全國蔓延，哪怕二三線城市也是如此。中指院數據顯示，二線城市的土地供應面積，與2019年相比也增長了36%。近期二線城市的土地出讓規模遠超一線城市。南京4月賣出土地439.2億，位列全國第一，是北京當月成交兩倍多。

此外，杭州、佛山、蘇州也均迎來賣地高潮，單月土地出讓收入超過所有一線城市，均在230億以上。截至2020年4月，全國300城市土地出讓金總額為13190億元，同比增長約3%。

不過，雖然政府推地熱情高漲，但眼下為地方政府埋單的仍以國企、央企為主。中指院數據顯示，2020年1-4月，全國TOP50房企的拿地總面積與2019年同期相比仍大幅下降31.2%，與此同時，以北京為例，總計1130億的土地出讓金收入中，有高達702億都是央企和國企埋單，另外還有174億也是由國企參與的聯合體競得。

“房住不炒”背景下的復蘇

盡管調控并未松綁，但土地出讓政策的寬松已經顯而易見。根據貝殼研究院的統計，以北京為例，2020年推出的不限價地塊占供應總量的67%，其數量比2019年下半年不限價地塊已經多了兩成。

在接下來的一年，這些潛在新建商品房可能進一步推高房價，并引發傳導作用。2020年4月全國住宅樓用地的成交樓面價已達到5503元/平方米，同比增長22%，而這些漲幅給房企帶來的成本壓力，只能在未來的房價中化解。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，近期北京一些優質地塊的溢價成交，未來入市必然會帶動二級市場價格的抬升。而且不限價地塊的出讓對市場信心有提振作用。將進一步帶動一二級市場熱度的上升，推動成交量上漲。

此外，盡管全國各地的限購政策仍在發揮作用，但近期房價已經出現明顯的回暖勢頭。在國家統計局5月19日公布的4月70城新房價格里，只有天津、濟南、瀘州、安慶、宜昌、岳陽、韶關七個城市同比2019年出現了下跌，其他63個城市基本都維持了上漲態勢。全國同比2019年漲幅最高的是呼和浩特，上漲13.7%。而在一線城市中，深圳以4.8%的漲幅領跑。

主要城市二手房市場的回暖相比新房更加明顯。根據貝殼研究院的統計數據顯示，4月份系統監測的18城市當月二手房成交量環　比增加43.1%，同比增加17.6%。而在價格方面，南方周末記者近期走訪比對發現，5月以來，北京大多數新上二手房源價格相比同小區一兩個月前，也普遍有5萬-10萬的漲幅。

不過，在主要城市調控政策未放開之前，不少業內人士認為，樓市眼下的復蘇仍是疫情期間的消費釋放。在58安居客房產研究院分院院長張波看來，房住不炒依然是2020年樓市調控的主基調。

在5月22日國務院總理李克強作的政府工作報告中，與房地產相關的內容僅81個字，除了重提“房住不炒”以外，此前頻繁出現的“長效機制”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等表述均未出現。

一位不愿具名的券商分析師告訴南方周末記者，考慮到房地產目前仍然是大多數地方財政的支柱產業，在疫情全面影響經濟的背景下，房地產可能也會發生變化。不過他也強調，在調控基調下，快速的房價上漲不太可能出現，但房企融資、拿地的政策可能會出現放松。

事實上，雖然金融政策的當下仍在防止資金過度流入房地產，但相比2019年甚至更早時候，房企融資利率2020年以來正持續下行。不少公司的短期融資利率都已降至2%左右，以萬科A（000002.SZ）近期公告的一筆25億債券為例，其品種一票面利率詢價區間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區間為2.7%-3.7%。而央企葛洲壩近期發行的一筆15億超短融資券，其票面利率已降至1.4%。

在此情況下，房企融資近期也有提速跡象。據貝殼研究院統計，5月16日-22日房企共發行境內外債券18筆，融資（含計劃）金額約170.4億，環比上升137%。

受疫情影響，在近期公布的政府工作報告中，中央并未提及2020年的經濟增速目標，這或許意味著，今年中央不會再對地方政府追求GDP增速施加壓力。此外，報告還稱，要綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于2019年。

上述券商人士認為，2020年可能會迎來較往年更寬松的貨幣環境。過往調控最有效的手段，就是信貸。雖然近期出現土地熱潮和樓市回暖，但會不會持續發酵，還要看金融政策是否會向房地產重開大門。畢竟，房地產也是受疫情影響較大的產業之一，一些中小開發商此前已到了資金鏈的危險邊緣。