房地產企業成本內部控制及風險管理

劉霞

關鍵詞：房地產企業 ? 成本內部控制 ? 風險管理

一、房地產各業務環節成本控制目標

（一）拿地階段

近幾年來隨著房地產行業的快速發展，拿地成本逐年攀升，拿地方式推陳出新，因此房地產企業在拿地階段要結合不同的拿地方式準確的測算出項目的拿地成本，能夠及時合理的預估出目標利潤率，將拿地成本作為工程造價的重要指標及該項工程是否能取得較大經濟利潤的基礎。

（二）開發建設階段

房地產企業開發建設階段的成本控制目標有以下幾個：一是保證項目合同能夠按期保質的執行，避免出現由于延誤工期導致的成本上升及法律風險;二是避免出現由于領用不合格的回收材料、采購原材料不及時等導致的成本增加問題;三是避免由于施工方案變化所導致的工程物資成本、人工成本的增加。

（三）竣工驗收階段

房地產企業竣工驗收階段成本控制的主要目標有：一是對項目竣工結算書的價格進行嚴格的審核，這也是歸集計量項目成本的主要數據基礎;二是保證成本歸集核算的完整性和準確性，這也是工程結算是否真實的關鍵條件之一。

二、各業務環節成本費用控制存在的主要問題及風險分析

（一）拿地階段

一些房地產企業在拿地階段成本費用控制的主要問題體現在不能很好的管控土地成本，對拿地情況和土地規劃條件等方面缺乏事前的調研評估和可行性的分析，經常發生高價拿地的問題，導致土地成本高于周邊樓盤，后期銷售在價格方面競爭力不足。

拿地階段過程中主要面臨的風險有以下幾個：房地產企業在拿地階段的重點是對項目整體盈利情況、現金流情況等進行測算，在進行項目測算過程中應綜合考慮售價、建安成本、資金缺口融資計劃及融資成本、不可預見費等，如果各項成本出現較大偏差，就會導致拿地決策上的失誤，導致房地產企業面臨較大的成本風險。房地產行業應加強財務風險意識，結合市場經濟環境及企業財務狀況進行資金預算，關注公司資金是否能維持正常運轉，如果出現問題有無應對措施，如果出現資金鏈斷裂問題，將導致公司發生致命的財務風險。

（二）開發建設階段

開發建設階段成本費用控制的主要問題體現在設計方案大多數是由供應商提供，缺乏與成本、銷售、工程等部門的協調，因此這就導致工程設計方案單一，加大了對總體方案對比的難度，不能從中選擇最優秀的成本控制方案。同時開發建設階段未對目標成本進行嚴格管控，導致拿地測算目標成本與項目實際開發成本產生重大偏差。

開發建設階段主要面臨的風險有以下幾個：在項目建設階段中，規劃設計風險主要體現在房屋建筑面積設計不合理、戶型設計以及戶型比例不合理、小區容積率設計不合理、小區綠化率設計不合理等，可能導致項目銷售去化問題，同時為了提高客戶接受度后期通過簽證變更方式調整也將增加成本。在項目建設階段，施工進度風險是一種常見的風險之一，導致施工風險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業素養難以滿足施工進度要求、施工質量問題所導致的返工現象引發工期拖延以及一些不可抗力因素。

（三）竣工驗收階段

在工程竣工驗收前未對工程成本進行結算審計，且在竣工結算之后未對成本進行全方位的分析，不能及時的總結成本管理過程中存在的問題，導致下個項目成本控制問題還會出現，嚴重影響到房地產企業成本控制的水平。在竣工驗收階段主要的成本控制風險有：虛列項目建設成本、決算失真等風險。

三、基于成本管理對內部控制體系優化的建議

（一）提升防范成本控制風險意識和理念

房地產企業的管理者要認識到在成本控制過程中也會面臨一定的風險，需要樹立起防范成本控制風險的先進理念，要認識到成本控制風險是無處不在的，是不可回避的，只能通過科學合理的方法減少成本控制風險。同時也要通過宣傳教育的方式讓企業內部員工認識到成本控制風險的嚴重性，這樣才能對成本控制風險進行事前的預測和控制，降低房地產企業在成本控制過程中發生的風險，減少一些不必要的損失。

（二）通過完善的內部管理制度加強成本控制

建立健全完善的內部管理制度，落實成本管理跟蹤監督措施，有效進行成本控制。

1、建立完善的成本控制責任制度

首先，建立目標成本管理制度，按產品形態及定位制定目標成本限額（即標準成本），從項目拿地開始明確項目及產品定位，明確適用的目標成本限額，并對應至合約規劃，在執行過程中有效進行成本管控，根據實際情況不斷優化目標成本，提高公司產品的競爭力，為客戶提供優質且高性價比的產品，為企業創造更多利潤。

其次，建立成本偏差考核制度，目標成本執行過程中應對成本偏差進行考核，正負偏差均應有獎懲，定期公布考核結果，將考核結果與成本控制人員的工資績效掛鉤，獎勵能夠認真完成成本控制人為的員工，處罰不能夠完成成本控制任務的部門和個人，這樣能夠調動起員工參與成本控制的積極性，實現成本控制的全員參與。同時應對成本差異原因進行分析，以便對不利的差異采取措施消除，對有利的差異充分挖掘降低成本及節約費用的潛力。

2、建立完善內部控制制度加強成本監督

房地產企業的管理者需要通過強有力的內部控制制度來加強對成本的控制監督，同內部控制制度來做對成本的事前計劃、事中監督和事后總結分析工作。

事前計劃首先應了解市場情況，確定產品定位，對初步設計方案成本進行分析優化，合理制定項目的目標成本，房地產開發企業在拿地階段就要結合市場實際情況和客戶需求，對項目成本進行事前的計劃，制定出科學合理的成本預算方案。

事中監督既要保證控制成本的各項措施要得到認真的執行，還要對后續成本數據信息進行分析，并提出合理的成本控制建議，招采部門應對供應商進行調研，選擇有實力的施工單位和供應商，并制定科學合理的采購計劃，材料入庫應進行檢驗，確認無誤后方可驗收并投入使用，確保材料供應商及時供應材料且且滿足施工質量要求，在滿足日常生產需要的情況下，降低訂購、管理庫存成本。制定項目工期，并加強對施工單位的管理，確保施工單位按進度進行施工，減少項目簽證變更導致的成本增加。

事后總結和分析要對目標成本和實際成本存在的差異進行分析，并找出改進的方法，具體數來就是房地產企業在項目竣工之后，要全方位的分析項目成本，找出成本預算與實際成本之間的存在的差異，這樣可以為下一個項目的成本預算提供重要的參考依據，提高成本預算方案的科學合理性，降低房地產開發企業的生產成本。

在成本管理過程中明確崗位責任制，不相容崗位之間相互分離，落實好各個部門的工作職責，可以在出現成本控制問題時及時找出相關責任人，只有各個部門嚴格按照制度流程工作，才可以對成本進行更好的管控，提升成本控制的工作效率。

房地產企業只有通過內部控制制度來提升成本監督的效果，例如預算制度、授權審批制度等方法，才能夠保證成本控制得到認真的執行，實現降低成本的效果。

（三）價值工程在成本控制中的應用

房地產企業應該注重設計前期的產品、成本、效果的研究，對客戶的需求進行充分的調查，按照客戶需求來進行市場和項目的定位，對項目材料進行合理的選擇，分別在基礎設計、戶型設計、景觀空間設計、苗木配置設計等專業領域上尋求品質與成本、客戶敏感點與企業標準、設計理論和項目可實施性的平衡點，降低客戶非敏感的項目成本，將成本放在客戶要求較高的方面，這樣既可以滿足客戶需求，又可以控制好成本。

（四）提高成本控制的信息化水平，利用大數據加強成本數據分析

現代經濟已經進入到了大數據時代，因此房地產企業要提升成本控制的信息化水平，通過大數據來加強對成本數據的分析力度，例如建立供應商庫，通過對供應商履約能力、材料質量、服務水平等進行評估篩選出優秀供應商。同時房地產開發企業要在內部建立數據庫，通過數據庫來對各環節成本數據進行對比分析，也可與標桿企業數據進行對比分析，及時找出成本差異，實現降低成本提高經濟利潤的經營目的。

四、結束語

綜上所述，房地產企業在各個階段有著不同的成本控制目標和風險，因此房地產企業的管理者要從不同階段的成本控制目標和風險出發，結合房地產行業的實際情況，積極采用科學合理的措施來優化內部控制體系，這樣才能更好地控制好成本，提升自身的利潤空間，實現房地產企業的健康長期可持續發展。

參考文獻

[1]陳旭斌.房地產開發項目的全過程成本控制[J].時代金融，2017（29期）.

[2]黃健芳.價值鏈成本管理模式在高新技術制造業的應用研究[J].會計師，2017（19）.

[3]李剛.房地產企業的目標成本管理——以龍信房產公司為例[J].經貿實踐，2017（17）.