房地產稅改革背景下小產權房治理路徑分析

黃婧怡

摘要：近年來，隨著房產業的迅速發展，房價的飄升速度遠遠超過了居民收入增長的幅度，加之并未完的善國家保障性住房體系無法滿足社會需求，住房難這一重要問題影響著我國民生活水平，小產權房也就應運而生。小產權房存在這一問題將擾亂市場的秩序，甚至影響我國社會經濟的協調發展。關于小產權房的爭論頗多，現存的法律困境急需出路。房地產稅改革背景下，分析小產權的可稅性，是尋求小產權房合理治理的路徑一條。

關鍵詞：小產權房;可稅性;路徑

如今，房價大幅上漲，一方面，作為農村集體土地所有制的農民并未直接參與房價大幅度漲價帶來的收益，在城鎮化進程中土地增值利益驅動下，就涌現了大量的小產權房，并由此帶來了一系列問題。小產權房的風險隱患較高，城市的規劃也不同程度受到影響，在實際中存在多種亂象。而在上海與重慶進行了房地產稅試點改革，但是房地產稅開征實際上并未給房價降溫。

一、什么是小產權房

小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，在現實中往往是一些村集體組織或者開發商以新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。由于這類房屋無法取得國家發放的預售許可證和土地使用權證，購房者只能得到由鄉鎮人民政府或村委會自行制作的“房產證”，因此被稱為“鄉產權房”。此類小產權房大致分為三類：第一，占用農用地建造的。這類小產權房不符合土地利用規劃，而且對我國耕地保護不利;第二，利用宅基地建造的。這類小產權房流轉范圍僅限于本集體內成員，集體外的成員不能交易。第三，在集體建設用地上建造的。此種小產權房的開發建設經過了合法審批，但在其之上建設房屋對外出售以謀取利潤，目前也屬違法。

二、小產權房現存的法律問題

（一）物權方面

首先，不符合物權平等保護原則。作為《物權法》最基本的平等保護原則，目的在于對所有權人的物權進行平等保護。財產歸屬的確定是物權平等保護的前提，但是，因為如今小產權房的所有權歸屬并沒有得到確定，所以也就不能實現物權平等保護了。其次，集體土地所有權不完整。處分權是對土地進行最終處理的權利，包括轉讓、出售等。但是，在二元土地制度下，集體土地所有權并不能稱為完整的所有權。導致了小產權房無法得到法律的有效保護，很難實現合法化。

（二）現行法律規制

對于小產權房的是否合法的爭論，大部分學者都持否定態度。并且，國土資源以及住房建設等部門也多次發出文件提醒社會群體不要對其進行購買并強制叫停小產權房的建設出售。對于近些年蓬勃發展的小產權房，小產權房非法性的依據在于我國《土地管理法》的規定，無論是單位還是個人，需要進行建設的，都必須依法向國土部門申請，且土地利用對象僅限于國有建設用地。

三、小產權房征收房地產稅的可稅性

小產權房是指在農村集體土地上建設的，除滿足本集體成員外以較低價格向社會出售的住宅，或者是建設之初就是為了出售獲利的房屋。盡管小產權房的產權并未得到法律上的確認，但是小產權房的違法性并不必然導致房地產稅的不可稅。在房地產稅改革背景下，小產權房也應當作為房地產稅的征稅對象而納入征稅范圍。實際上，小產權房的非法性與對其征收稅的合法性并不沖突。首先，根據稅法的實質重于形式原則，對于實際存在的經濟成果，有收益就應當征稅，而不管這種收益的來源、性質是否合法，都應該對其進行征稅。[5]雖然小產權房具有非法性，但并不因為其違法性改變其應被征稅的屬性。再者，根據稅收債權債務相關理論，納稅義務在符合稅法規定的課稅要件時即宣告成立。房地產稅法一般不會涉及要求合法產權，表明了非法并不意味著不被征稅。最后，對小產權房征稅意味著稅法對課稅事實的認定，只要符合課稅要件，就要被征稅。當然，從法理的角度而言對小產權房征稅是可行的，但在具體操作中，由于小產權房的現狀比較混亂、復雜，沒有正規的產權登記，分布又廣泛，管理其征收稅務的難度當然比較大。所以，對小產權房稅的征收問題，還需要在未來土地制度改革的基礎上加以規定，增量和存量兩頭管控，最終納入統一征管的范圍。

四、小產權房治理路徑：以長期租賃方式完成合法化

結合小產權房的可稅性分析，確定將小產權房納入征稅對象后，還需要進一步思考解決小產權非法性的治理路徑。納入征稅對象并不能從根源上完成對小產權房的治理。由此，可以考慮以租賃方式進行合法化。國家新型城鎮化規劃明確提出拓寬住房保障渠道，審慎探索，利用農村集體建設用地建設公共租賃住房。因此那些并未非法占有農田的、已經在宅基地或農村集體建設用地上建造的，同時又不影響城市管理的小產權房，可以嘗試作為公共租賃住房的供給。這樣做既可以解決目前小產權房非法性問題，也可以解決中低收入人群的住房需求。在不抵觸現行的法律制度前提下，小產權房可以考慮采取長期租賃的形式來完成合法化，即小產權房購買者與土地所有者簽訂租賃合同。小產權房購買者只擁有房屋的所有權，通過向農村集體支付租金的方式來實現對小產權房的實際占有。小產權房租賃合法化一方面緩解了城鎮居民對房屋的需求，可有效保證小產權房購房者的權利;另一方面小產權房的所有者可分享城鎮化和工業化帶來的收益。

參考文獻：

[1]陳家文.2018房地產政策十大“熱詞”[J].房地產導刊，2019（01）.

[2]藍紅超. 同地同權—小產權房治理的出路分析[D].廣西師范大學，2018.

[3]張守文.論稅法上的“可稅性”[J].法學家，2005（5）.

[4]樊慧霞.房地產稅制改革中土地公有制問題的法理認知與厘清[J].中國財政，2017（21）：55-56.