小產(chǎn)權(quán)房納入房地產(chǎn)稅征稅對象分析

段江睿

摘要：由于城市的房價高速增長，低收入人群的住房需求未滿，農(nóng)村集體組織與農(nóng)民在利益的驅(qū)使下而開始了房地產(chǎn)的活動，從而導致了法律灰色地帶之小產(chǎn)權(quán)房泛濫的現(xiàn)象產(chǎn)生。自15年第十二屆全國人大常委會中提出將房地產(chǎn)稅納入立法規(guī)劃后，房地產(chǎn)稅征收對象范圍的確定就成為了房地產(chǎn)稅改革的熱點問題之一。小產(chǎn)權(quán)房是否應劃入房地產(chǎn)稅征稅對象的范圍目前觀點也是爭論不休。本文將結(jié)合相關(guān)的稅收理論來論證對小產(chǎn)權(quán)房征稅的必要性、可行性及合法性。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;房地產(chǎn)稅;分析

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體所有土地上所建設的無需繳納土地出讓金，由鄉(xiāng)政府或村為其頒發(fā)產(chǎn)權(quán)而不受法律保護的房屋類型。由于此類房屋沒有國家房管局的相關(guān)部門頒發(fā)合法的產(chǎn)權(quán)證（民間稱之為“大產(chǎn)權(quán)”），故稱“小產(chǎn)權(quán)房”。原本此類房屋是為了解決農(nóng)村集體組織中成員的居住剛需，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及農(nóng)村集體組織成員的居住剛需達到飽和的狀態(tài)，他們便將剩余的部分帶入房地產(chǎn)市場進行交易，將其銷售給城市居民。

一、小產(chǎn)權(quán)房問題概要

房價的一路高漲導致小產(chǎn)權(quán)房市場的初步形成，大多數(shù)城市的低收入人群面對高價不下跌的房價望而卻步，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)為這類人提供了住房需求，需求刺激供給，農(nóng)村集體也因小產(chǎn)權(quán)房而收獲大額利潤，這筆利益遠比土地被政府征收后所得到的補償多，從而人們更愿意出讓土地來換取經(jīng)濟利益。土地小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露了我國城鄉(xiāng)二元化土地制度的缺陷，集體土地使用制度的改革能夠從根本上解決此問題。但土地制度的改革必然漫長，且據(jù)統(tǒng)計，我國目前的小產(chǎn)權(quán)房約占據(jù)我國農(nóng)村房屋的20%，如果全部拆除也將浪費大量的社會資源。那么在我國推崇房地產(chǎn)稅開征的情形下，筆者認為將小產(chǎn)權(quán)房納入征收對象的范圍是必要的，對其征稅既符合稅收原則，在土地制度改革完畢之前又具有緩解小產(chǎn)權(quán)房泛濫之舉的現(xiàn)實意義。

二、對小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的論證

（一）對小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的必要性

城市房價高漲不跌，而小產(chǎn)權(quán)房由于不征收土地出讓金且價格相比商品房性價比更高，從而開辟了房地產(chǎn)開發(fā)商的商機之路，導致購買小產(chǎn)權(quán)房的主體涉及中高收入者在內(nèi)的各種階層收入者。這主要是由于城市房價過高而導致小產(chǎn)權(quán)房受到更多的青睞，即使不受法律保護，但由于目前存在的小產(chǎn)權(quán)房過多，拆除的可能性也不大，從而購買小產(chǎn)權(quán)房成為投資者和住房剛需者的選擇。由于土地制度改革的效果不能在短期內(nèi)顯現(xiàn)，對其開征房地產(chǎn)稅可以起到很好的過渡作用。首先，收稅可以增加購房者的支出負擔，抑制需求市場的增長，從而減少開發(fā)商對農(nóng)村集體土地的覬覦。其次，收稅增加的公共財政收入可以更好地去扶持相對弱勢的社會成員，農(nóng)村的公共資源遠遠比不上城市，將這部分稅收用于農(nóng)村的經(jīng)濟建設，從而加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅縮小貧富差距的正面效應。反之，若不將其納入征稅范圍，只會更加凸顯其“優(yōu)勢”，徒增購房者及建造數(shù)量，不利于國家對其進行有效的管控。因此，對小產(chǎn)權(quán)房征稅是在土地制度改革完成前的緩解小產(chǎn)權(quán)房泛濫的必經(jīng)之路。

（二）小產(chǎn)權(quán)房作為稅收客體的合法性

質(zhì)疑對小產(chǎn)權(quán)房征稅者認為征稅的前提是征稅客體的合法性，堅持稅收法定原則，即任何主體不得對沒有法律依據(jù)的要素征免稅，正因為小產(chǎn)權(quán)房不具備國家房管部門頒發(fā)的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證而不受法律保護，因此不得征稅。但實質(zhì)課稅原則強調(diào)實質(zhì)經(jīng)濟價值，即指對于某種情況不能僅根據(jù)其外觀和形式確定是否應予課稅，而應根據(jù)實際情況，尤其應當注意根據(jù)其經(jīng)濟目的和經(jīng)濟生活的實質(zhì)，判斷是否符合課稅要素，以求公平、合理和有效地進行課稅。稅法中的實質(zhì)課稅原則強調(diào)當形式與實質(zhì)沖突時應當考慮與實質(zhì)對應的法律關(guān)系來判斷其是否符合課稅要件。《稅收征收管理法》第37條的規(guī)定強調(diào)，納稅人是否應納稅，不以形式要件（是否辦理稅務登記）和私法要件（是否具備民事主體資格） 作為惟一的判斷標準，而是看是否具有實際收入，此即實質(zhì)課稅原則的體現(xiàn)。也就是說，不能因為未辦理納稅義務就沒有納稅義務，小產(chǎn)權(quán)房是否合法并不是由稅務機關(guān)來判斷，只要其具備一般房屋的稅收負擔能力，根據(jù)量能課稅原則而應繳納稅款。

稅收本身就是一個社會財富分配的具體表現(xiàn)，對于具有收益性的客體以及具有納稅能力的主體，課稅才具有合理性，合法性。首先對于納稅主體，排除中低收入人群后大部分購買小產(chǎn)權(quán)房者基本都是擁有多套住房的人群，小產(chǎn)權(quán)房僅作為他們低成本的投資工具，這一類人是明顯具有納稅能力的，如果對其不征稅會導致人們對城市房地產(chǎn)市場的排斥，轉(zhuǎn)而投向小產(chǎn)權(quán)房的市場，從而導致違法建造的小產(chǎn)權(quán)房購買者囤積居奇。所以對于他們非法購房行為征稅也滿足了稅法的基本價值觀，符合稅收公平效益，也并不會產(chǎn)生鼓勵非法建立小產(chǎn)權(quán)房的行為大增。其次，對于小產(chǎn)權(quán)房的財產(chǎn)性質(zhì)，不可否認房屋本身所具有的經(jīng)濟性收益性。因此，對小產(chǎn)權(quán)房開征房地產(chǎn)稅不僅具有經(jīng)濟上的合理性，也同時滿足法律上的合理性。

三、結(jié)語

對小產(chǎn)權(quán)房開征房地產(chǎn)稅是解決當前城鄉(xiāng)土地二元化制度的過渡性方式，也符合房地產(chǎn)稅改革的趨勢。有利于引導房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展，實現(xiàn)真正的房子是用來住的而不是用來炒的住房剛需目的。

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