如何強化商業地產經營管理風險管控

鄭盛杰

摘 要：在高位運行的宏觀經濟形勢下，商業地產進入高速增長階段。隨著高增長放緩，商業地產市場逐步飽和，全國商業地產開發年增長率超過10%，隨著前期大規模開發，多數商業地產開發商資金周轉緊張，諸多弊病逐漸顯露。商業地產轉向精細化運營階段。由于國內商業地產發展時間較短，與之配套的理論未健全，在商業地產開發模式上存在諸多問題。如企業實力參差不齊，對項目認知不足，缺乏專業運營經驗等。針對商業地產項目管理運營，提出風險管控理念，對加快商業地產投資風險體系建設具有重要意義。

關鍵詞：商業地產;經營管理;風險管控

引言：商業地產行業兼具高收益與高風險，為實現市場良好開發，企業需要識別商業地產項目存在的風險，開發降低投資風險的新模式。但由于商業地產的復雜性，傳統風險管理模式難以規避行業風險，只有將全面風險管理思想運用到商業地產項目管理中，才能不斷提升企業的風險管理水平。目前國內商業地產未健全風險管理制度，決定商業地產行業仍處于初級發展階段，系統化的防控對商業地產項目的進一步發展具有重要意義。目前關于商業地產相關研究集中于市場動態，典型經營管理程序等方面，缺少系統性理論基礎支持，與當今地產行業投資趨熱，行業發展問題復雜的現狀不符。地產領域通過應用風險管理評價理論，可以建立科學高效的業務流程，降低商業地產經營的管理風險。

一、商業地產經營管理風險概述

廣義的商業地產是包括各種形式的公寓，商業服務行業場所的非生產性質的物業，狹義的是酒店，批發市場等用于商業服務業經營性的物業。商業地產開發是根據城市建設規劃要求進行土地規劃的工作，包括建設在內的各種開發經營活動。商業地產具有利潤高、風險大、投資渠道窄、開發運營模式復雜等特點。商業業態種類有很多，商業地產按照行業業態可分為零售功能地產、餐飲功能地產、商品批發地產等。按顧客消費形式可分為物品業態、體驗業態房地產。

為更好地理解商業地產經營的管理風險，結合商業地產的特點分析，商業地產經營的管理特性主要包括固定性，回報周期長，投資金額大，風險性高。商業地產開發是依法取得使用權后進行的土地規劃建設，根據未來的預測需求進行建設，但由于現階段難以準確預測行業走向，建設項目的不確定性為商業地產的管理工作帶來了一定風險。且規劃開發土地的地理位置、周邊環境因素、人員密集程度等因素都會影響開發商的房建工作。

商業地產開發管理包括土地所有權購買等步驟，涉及實地測量等各種環節，費用成本較高，大量投資的特點造成開發商遭受籌資困難等問題。各大省份均存在爛尾樓工程，其出現的最大原因是開發商資金周轉不靈。商業地產開發管理過程回報周期長，建筑的建設必須經過勘測、材料采購等各環節，導致開發商不能短時間取得收益、引發房屋售賣困難等問題。商業地產開發不同于其他產品在產房中進行，東南沿海臺風多，北方地區風沙大，各種環境變化影響開發建設，導致出現風險問題。

商業地產項目管理存在不確定性，投資金額大的風險，因此需要進行風險管控有效提高產業效益，微觀風險是土地價格變動等引起的開發商財務問題，宏觀風險是金融環境變化等。風險管控能保證開發商及時調整建設方案。商業地產風險管控的目的就是保證項目開發管理水平，改變原有的被動風險局面，及時作出開發建設調整，提高開發商風險意識，促使形成良好的避險應對機制，增強開發商的資金掌控力，以促進行業競爭力的增長。

二、商業地產行業發展現狀

2014年，中央發布《新型城鎮化規劃》，政府采取有效措施防范城市病，大力優化城市化空間結構，提高城市規劃科學性，為城市產業發展提供支持。隨著國家對房產市場宏觀調控力度的加大，導致以短期利潤導向的開發企業面臨生存挑戰。部分資金積累雄厚的商業地產項目進入高速發展階段。中國城市化將推動商業地產進入黃金發展階段。

國務院發展研究中心數據顯示，未來10年我國將實現城鎮化率年均增長1%，2020年我國城鎮人口將近8億，將完成向城鎮化轉型的轉變。經濟結構調整需要內需的支持，擴大內需成為國家改善經濟質量的基礎戰略，加大對第三產的比重成為擴大內需的關鍵性措施，第三產業發展將成為經濟增長的主流。第三產業涉及人們的衣食住行，其發展將緩解就業壓力，對促進地方經濟發展等具有重要意義。商業地產由于其服務民生的本質，在推進經濟穩定發展方面更具優勢。國家對商業地產發展大力支持，未來10年，眾多三四線城市將迎來大規模建設浪潮，帶動近2億人消費。商業地產發展與城鎮化建設相輔相成，城鎮化必將促進商業地產繁榮發展。

商業地產在我國發展中面臨傳統招商難與選址難的問題，其根本原因是專業化水平過低，制約我國商業地產發展，需要改變不合理的行業結構提高專業化水平。隨著我國經濟趨向低位運行，商業地產遇到運營難的問題，運營難逐漸蔓延到很多領域。商業地產項目開發取決于入駐商家的經營管理，驅動商業地產發展因素包括居民消費能力等。許多城市以結構調整措施加大對商業地產的扶持，但網絡商業對實體商業造成巨大沖擊，許多大中城市商業地產降低了市場定位。商業地產公司響應國家“互聯網+”戰略，但目前停留于概念階段，商業業態難題成為世界的普遍性問題。

三、商業地產項目經營管理存在的風險

市場經濟快速增長帶動了商業地產行業的飛速發展，但經濟危機震動了商業地產行業大盤，商業地產逐漸暴露出一系列風險管控問題。商業房產市場的不正當行為競爭，會引發商業地產的市場價格危機，未經檢測存在的危險隱患將影響房產出售，這是商業地產風險管控需重點關注的問題。

為更好地謀取利益，商業地產開發資金投入不斷擴大。但商業地產企業“獲得用地權——出售房屋賺錢”的模式，而不關注風險管理的作用，由此導致不確定風險因素進一步增加。我國的風險管理理論最早源于20世紀80年代的土木工程管理，并逐漸涉及到各行業，但相比西方健全的風險識別管控模式，我國的風險識別處理方式單一，風控機制不能立即應對，導致商業地產商出現融資困難的問題。

民營企業是商業地產開發商的主要部分，但由于開發商缺少相關市場調研，企業項目方案建立在過于樂觀的市場預測基礎上，導致項目決策的盲目性，雖然節省了市場調研耗費人力財力，但錯誤決策帶來了更大的財力損失。由于受到規模化管控，對風險把握能力差，企業部門協調性差，員工整體責任意識不強，商業地產管理中出現業務流程混亂，資金周轉不靈等問題。

我國出臺了保險法相關文件保障商業地產的行業安全性，可通過保險規避商業地產開發管理風險，風險擔保主要針對自然災害等威脅，監管機制過于形式化。大部分商業地產資金主要依靠企業向銀行貸款，開發商企業信譽下降，企業融資困難，關注企業投資方式是減少建設風險的重要途徑。

四、商業地產風險管理原則

商業地產風險管控包括項目建設中的項目投資風險、合約執行力風險等。商業地產開發項目涉及勘察等多種合約簽訂，工程建設周期長，合約執行中出現問題會對商業地產開發造成難題，因此注重項目程序風險預測有利于開發管理有序進行。

商業地產風險管控涉及開發與建設各方面，要想預測掌控風險必須堅持以市場需求為基礎開發，以技術創新為依托進行項目建設，以提高人才素質為發展目標。商業地產項目開發管理是規劃性工程，要想規避風險必須進行市場調研，包括調查行業規模，建材價格等，如缺失對市場需求分析，盲目決策將導致建設不符合市場需求。

不斷發展的技術推動了商業地產開發方式的改變，以往信息資料收集費時且效率低下，現可以借助網絡等媒介搜集資料，利用測量儀器進行地表勘測，進一步減少企業成本。因此開發商需要著眼技術創新引進先進技術建設。

以培養人才為發展目標，是從提高開發商管理水平的角度考量，通過提高人才素質更好地實行企業計劃。可以通過完善人才管理機制，提高人才專業水平，建立合理的人才選拔機制保證員工素質水平。

五、商業地產項目風險管理策略

良好的文化環境是影響商業地產成功與否的因素，有效凸顯文化因素可以為項目價值鏈循環提供內在動力。現代化與本土融合是國際發達地區商業地產的開發經驗，利用現代技術進行城市開發時，應注重文化特征，帶動本地區經濟發展。

核心商圈是商業地產的特色，商業發展逐步擴展，小型購物點非常重要，社區商業發展應成為重點。商業發展項目設計應注意良好的微觀生態環境，人性化的軟硬件配套設施，形成消費者的良好體驗。運用較好的建筑設計打破傳統建筑立面概念，通過藝術小品植入，舉辦各類活動，滲透文化藝術元素，成為項目的特色。地產產品創新主要包括產品開發階段與經營創新。訂單式開發是大型商業地產開發商采用的創新型地產產品。訂單式開發運用可以使項目開發每個環節符合實際，科學合理。萬達集團是國內采用訂單式開發的代表，是與商業巨頭的戰略聯盟形式，少數項目公司采用戰略并購模式，形成地產商業共同發展模式。商業地產項目招商可以依照我國城市規劃部門要求，開發建設綜合型生活社區，通過寫字樓等多種產品復合開發，融合項目地域特色等文化設計理念，后續前期通過訂單式模式引進主力店鋪聯動效應，采用科技化的電商運營模式。

商業地產價值特征與資本市場存在很多相似之處，商業地產配置融資資源要考慮地產融資的常規特性。商業地產的顯著特點是開發周期長、收效慢等。導致商業地產項目融資復雜，現金流存在缺陷，商業地產開發融資需考慮如何進行籌資與償還？資金實力雄厚的開發商可以通過財政實力籌措資金，有充足的時間通過物業獲取投資利益。資金實力不足的開發商常用的融資手段是銀行貸款，有的開發商通過承建商墊付資金籌資。資金實力不強的開發商可以通過地產信托資金解決，將信貸資金視為過橋貸款。

大部分銀行推出與商業物業運用貸款業務，償還期限與現金流入期限不同，開發商只能通過確定項目加快進度償還資金，通過產權式商鋪可吸收大量投資者參與，后期衍生出擔保機構，最終銀行演變為擔保機構。具有一定經濟實力的商業物業可基于CMBS方式實現融資，萬達通過CMBS渠道獲得后端融資成為首個達到融資目的的大型公司。建議商業物業開發商選用前后端融資模式。隨著社會經濟發展，多樣化融資組合成為商業地產理想的融資渠道，開發商可根據自身情況有效整合優化融資模式。

六、結語

商業地產行業火熱，但項目管理具有不確定性、回報周期長等特點，不重視行業風險管控易造成滯銷等問題。應堅持市場需求導向進行正確決策，完善風險防御機制，保證商業地產穩健發展。

參考文獻：

[1]包書銘.基于商業地產開發企業財務風險管理[J].財經界（學術版），2015（05）：135+137.

[2]韓軍事.XY地產集團稅務風險管控研究[D].鄭州大學，2014.

[3]張珍.基于BIM的商業地產運營項目管理研究[D].西安建筑科技大學，2014.

[4]王濤.XSJ外資房地產公司商業地產項目融資模式研究[D].西安理工大學，2010.