限購政策對房價影響的實證分析

(重慶理工大學經濟金融學院 重慶 400054)

一、引言

近些年來，中國的房地產市場呈現出火熱的狀態，房價也一直居高不下，并呈現持續增長的態勢。房屋本應該是人生活、辦公的棲身之所，如今卻成為了很多家庭日思夜想、夢寐以求的“奢侈品”。在我國很多一二線城市的房價遠遠超出了普通居民的消費水平，甚至成為普通百姓一生的負擔，極大降低了居民生活幸福指數，給社會的發展、人民的價值觀念帶來了極大影響。我國的房地產泡沫越做越大，越做越多，雖說這是國家發展必經的一個階段，但我國及時頒布政策宏觀調控抑制房價的持續走高，其中頒布的限購政策效果最佳。

地產調控政策，其手段之強硬，效果之顯著也是世界上絕無僅有的。我國是社會主義市場經濟國家，可以利用相關政策對某種畸形經濟體進行矯正，達到市場靈活多變，國家宏觀調控的效果，同時也體現了我國經濟體制的優越性。限購政策主要通過抑制投資和投機性購房從而使我國房地產市場重新達到供求平衡來使房價下降。但是此政策施行時間并不長，部分施行地區相繼取消了本地房地產限購政策。對此研究一方面能更好的了解限購政策出臺的效果和可持續發展性，另一方面也能為分析限購政策目前存在的缺陷為國家更好制定政策貢獻微薄之力。

二、房地產價格及其影響因素

從經濟學角度看，房地產價格的變動僅僅受市場供給和需求相互作用影響，然而在復雜的市場結構中，在多重因素的作用下房地產價格時刻發生著變化。下文將對其影響的多重因素進行剖析。

(一)房地產價格的構成

房地產價格通常由開發成本、利潤和稅金組成，開發成本又包括土地成本、開發價格和建設造價。房地產價格的變動常常受以上幾個構成要素的表動影響，而以上構成要素的變動又有多種影響因素，所以房地產價格幾乎無時無刻都在變動。土地價格和建設安裝成本在以上構成中占據著主導地位，土地價格由投入土地的價值量決定，土地作為價值實體常常直接由抽象的市場供求關系決定。

(二)影響房地產價格的供給因素分析

房地產市場需求往往決定其供給，開發商根據市場的需求選擇入市時機和投入數量。房地產的供給因素受房地產行業價格、開發成本、政策變動等影響。

政策變動在社會主義市場經濟的中國，市場的自我調控和政府的宏觀調控是兩種維護市場穩定的重要手段。政府往往利用宏觀政策對于房地產市場畸形發展進行糾正和引導，不僅如此政策的變動直接或間接改變著房地產價格。政策導向也是影響房地產市場價格最有效的手段，所以根據我國房地產價格增長過快的現狀，國務院出臺限購政策對市場環境進行凈化和引導。

三、限購政策對房地產價格影響的實證研究

(一)基于國家視角的實證研究

本節將對國家層面的多種數據進行實證分析，通過運用插值法對2017年房屋價格(商品房銷售額除商品房銷售量)的統計值進行處理。該數據來源于中國經濟統計數據庫和中國人民銀行。

1.LR檢驗

對限購政策是否會影響房地產價格進行定量的分析，在確定后用代表限購政策的虛擬變量加入到格蘭杰因果檢驗法中。在VAR模型中進行LR檢驗，得出限購政策對價格的影響作用大小。

F=6.615412，對應p=0.0015；LR=13.56032，對應p=0.0013據此檢驗結果，LR檢驗p值在10%顯著性水平之下，所以認為限購政策對房地產價格有顯著影響。

2.方差分解法

通過方差分解法來研究各變量對房地產價格影響程度大小進行分析，研究數據如下表所示。

表1 方差分解結果

此表分別展示了限購政策、貨幣調控政策、信貸調控政策對房地產價格的貢獻率，觀察上表不難發現限購政策的影響系數穩定在8左右遠超貨幣政策和信貸政策的1左右。

綜合上述實證分析，在本節可得出以下結論：在國家層面限購政策對房地產價格具有比較強的影響，能夠起到有效抑制房價過快增長、降低房價的效果；而信貸政策和貨幣政策都不能有效的調節房地產價格，不能到達預想的效果。

(二)基于省份視角的實證研究

把我國除西藏、臺灣的21個省份及5個自治區分為東，西，中部作為視角進行地域性房地產價格分析。基于省份視角對房地產限購政策進行探究。

為了方便分類統計，根據國家統計局劃分方式，東部地區大致包括：河北、遼寧、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南。西部地區大致包括：四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西、內蒙古。中部地區大致包括：山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南。選取地區生產總值和人口數量兩個指標進行分析，突出限購政策在不同地區存在地域差異性的前提下對各地區房地產價格的影響。

2002年生產總值：東部58975億元，中部28681億元，西部18561億元；東部45532萬人，中部42086萬人，西部32685萬人；2017年生產總值：東部293864億元，中部154670億元，西部112539億元；東部42671萬人，中部42086萬人，西部33355萬人。

將東中西部地區省份的數據帶入VAR模型中得出的LR檢測值如下：

東部：河北LR=3.678884，P=0.4512；遼寧LR=0.447170，P=0.5037；江蘇LR=1.004364，P=0.3163；浙江LR=1.314721，P=0.2515；福建LR=0.593749，P=0.4410；山東LR=0.048061，P=0.8265；廣州LR=1.048259，P=0.5921；海南LR=1.645025，P=0.4393。

中部：山西LR=8.727998，P=0.0683；吉林LR=0.465070，P=0.4953；黑龍江LR=0.026522，P=0.8706；安徽LR=6.248469，P=0.2828；江西LR=0.728302，P=0.6948；河南LR=0.346476，P=0.5562；湖北LR=14.02248，P=0.0508；湖南LR=6.058521，P=0.6407。

西部：內蒙古LR=0.054753，P=0.8250；廣西LR=0.003261，P=0.9545；四川LR=0.005612，P=0.9403；貴州LR=0.004495，P=0.9978；云南LR=18.73654，P=0.0091；陜西LR=5.332338，P=0.0695；甘肅LR=0.544656，P=0.7616；青海LR=11.94914，P=0.1023；寧夏LR=2.772431，P=0.2500；新疆LR=22.45033，P=0.0041。

從實證結果分析，限購政策只對少數人口密度較小、經濟欠發達省份的房地產價格有顯著影響，研究對象的各個省份中城市規模和發展狀態有很大差別導致對房地產限購政策的反應有很大差別，大多省份限購政策作用效果并不顯著。所以，針對各地區實施帶有地方特色的限購政策是十分必要的。可以認為對于省份層面的實證測試中存在很大的缺陷，這證明國家頒布的限購政策并不是意指省份層面。

(三)基于城市視角的實證研究

進一步對于城市角度研究限購政策對房地產價格的影響。在幅員遼闊的中國，地域性差別對于房地產行業有很大的影響，城市的人口密度、經濟條件、地理位置也有很大差別，因此基于城市視角的實證研究是十分有必要的。

在我國，一線城市有比較集中的政治功能、經濟功能和軍事功能，可以帶動和輻射周邊的大中型城市，其城市發展水平和綜合水平都處于很高水平，選取“北上廣深”作為一線城市的典型代表進行進一步探究。相比一線城市，二線城市在城市規模、行政級別和人口數量上都落后于一線城市，但房地產價格也在一段時期內經歷了飆升的階段，其房地產價格也遠低于一線城市。選取天津和長沙作為二線城市典型代表進行研究。

北京LR=16.99066，P=0.0302；上海LR=24.34518，P=0.0000廣州LR=27.77617，P=0.0005；深圳LR=1.196249，P=0.2741；天津LR=0.348259，P=0.5551；長沙LR=7.618892，P=0.4716。

綜合上述兩則實證進行分析，可得出：房地產限購政策對一線城市影響大于二線城市，并且在一線城市限購政策、限貸政策和貨幣政策都可起到有效作用，其中限購政策影響及其顯著。然而在二線城市，限購政策并未起到顯著作用。同一省的不同城市限購政策對房地產價格的作用也并不相同(如廣州和深圳)，所以更有必要在研究和出臺限購政策時站在城市的角度去分析綜合，因地制宜地制定相關政策。

三、結論

房地產限購政策可以起到抑制房地產價格增長的效果，并且效果迅速可持續。從方差分解數據顯示，限購政策對于房地產價格的影響遠超過信貸政策和貨幣政策，能夠有效抑制我國房地產價格持續增長，有效打破我國房地產行業泡沫。為了凸顯限購政策的地域性，將省份分為東、中、西部進行分析，LR結果表明只有少數幾個省通過測試，且通過測試的省份是經濟發達、人口基數大、城市結構合理地省份。這表明按省份去進行測試的方法是錯誤的，即按省份制定限購政策的目標是錯誤的。在對一線城市進行分析時，北京、上海、廣州三市對于限購政策較為敏感，而限購政策對深圳的作用十分有限。對于三座城市，限購政策、貨幣政策、信貸政策都可以良好的發揮其作用。而對于二線城市限購政策未能達到預期的效果，其反應并不顯著。