地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)解析

[摘 要]當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平快速提升，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使社會(huì)群眾的生活與居住條件得到了全面改善。但房地產(chǎn)價(jià)格的攀升是當(dāng)前政府與社會(huì)群眾普遍關(guān)注的問(wèn)題，雖然國(guó)家也出臺(tái)了一些政策來(lái)控制房屋價(jià)格，但效果并不明顯，房?jī)r(jià)居高不下的原因是當(dāng)前需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。文章主要概述地價(jià)與房?jī)r(jià)，并進(jìn)一步從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下分析地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，闡述相應(yīng)的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]地價(jià);房?jī)r(jià);經(jīng)濟(jì)學(xué)視角;控制對(duì)策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.14.070

地理位置的固定性決定了土地交易過(guò)程中土地實(shí)體的空間非轉(zhuǎn)移性，同時(shí)也決定了土地價(jià)格與一般商品價(jià)格的不同。因?yàn)橥恋貙?shí)體性的空間非轉(zhuǎn)移性，土地價(jià)格出現(xiàn)了區(qū)位性區(qū)別。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡問(wèn)題，所以，籠統(tǒng)的認(rèn)為土地價(jià)格是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素。從整體角度分析，在決定房地產(chǎn)價(jià)格供求因素中，如果一味地追求利潤(rùn)過(guò)高，就會(huì)削減土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格形成中的作用。

1 地價(jià)與房?jī)r(jià)的概述

1.1 地價(jià)與房?jī)r(jià)含義

地價(jià)屬于一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，是所有者轉(zhuǎn)讓土地權(quán)應(yīng)得到的報(bào)酬，也是土地需要者獲取土地權(quán)利時(shí)應(yīng)該付出的代價(jià);而房?jī)r(jià)屬于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)格，是其未來(lái)可以產(chǎn)生收益的價(jià)格。

1.2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

首先為土地取得成本。即為房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所支付的土地使用權(quán)價(jià)格與稅費(fèi)等。土地獲取成本主要分為以下三類：①借助征用農(nóng)業(yè)用地獲得，成本主要包含土地使用權(quán)出讓成本與用地征地費(fèi)用等;②在拆遷的獲取，主要包括安置補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)出讓成本等;③在市場(chǎng)中購(gòu)買獲取的，包含地價(jià)款與買方應(yīng)繳稅費(fèi)。

其次為開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本就是建設(shè)房屋所產(chǎn)生的成本，如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等。

再次為管理成本。管理成本費(fèi)用主要就是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中所產(chǎn)生的費(fèi)用，如人員工資以及辦公費(fèi)用等。

最后為投資利息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)規(guī)模較大的工程，所需要的資金較大。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行投資的過(guò)程中，絕大部分資金都是通過(guò)銀行貸款，而貸款就會(huì)產(chǎn)生一定的利息。

2 從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

2.1 房?jī)r(jià)上漲可以推動(dòng)地價(jià)上漲

從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析，商品價(jià)格的漲幅與供給量增長(zhǎng)有直接關(guān)系。價(jià)格上漲說(shuō)明該商品的利潤(rùn)空間也會(huì)增加，而生產(chǎn)商為了獲取到更多的利潤(rùn)，通常都會(huì)將精力放在商品生產(chǎn)上。房地產(chǎn)也屬于一種商品，所以其也適用于這種理論。隨著房屋供給量的不斷增加，交易數(shù)量也在大幅度提升，在投資房地產(chǎn)的過(guò)程中，其投資行為主要分為房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩個(gè)環(huán)節(jié)，這一現(xiàn)象的主要原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身性質(zhì)所決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個(gè)市場(chǎng)的結(jié)合體，兩者之間雖獨(dú)立卻又有著內(nèi)在的聯(lián)系，主要分為以下兩點(diǎn)：其一，地產(chǎn)本身可以以獨(dú)立的形態(tài)存在，但房產(chǎn)需要依存于地產(chǎn)。如一塊地皮如果沒(méi)有建筑物，其可以正常進(jìn)行買賣，而房產(chǎn)需要存在于土地的基礎(chǔ)上，所以，地產(chǎn)是房產(chǎn)不可或缺的載體和平臺(tái)，沒(méi)有土地就沒(méi)有房屋，但沒(méi)有房屋土地依然是土地，通常可以進(jìn)行交易。其二，購(gòu)置土地的目的就是為了建設(shè)房屋，需要者不會(huì)無(wú)緣無(wú)故就購(gòu)置一片土地，房屋是土地最終產(chǎn)品。在房屋建設(shè)完成以后，土地就會(huì)隱藏在房屋中，同時(shí)也會(huì)隨著房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移和改變。由此可見(jiàn)，投資者在進(jìn)行房產(chǎn)投資的過(guò)程中，也增加了對(duì)土地使用的需求。針對(duì)土地供給來(lái)講，因?yàn)楣┙o彈性較小，所以在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)總體供給量較為固定。

2.2 地價(jià)與房?jī)r(jià)兩者之間的轉(zhuǎn)換

從供求角度分析，地價(jià)與房?jī)r(jià)直接反映出了土地與房產(chǎn)兩者之間的供求關(guān)系。在房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)換主要體現(xiàn)自身的作用中。房?jī)r(jià)的不斷上漲，說(shuō)明社會(huì)群眾對(duì)房產(chǎn)的需求較大，但當(dāng)價(jià)格漲幅高于房產(chǎn)成本的時(shí)候，就會(huì)逐漸形成對(duì)房產(chǎn)的需求，如果空置房產(chǎn)難以滿足社會(huì)群眾需求時(shí)，房產(chǎn)需求就會(huì)轉(zhuǎn)化成為對(duì)土地的需求。而地價(jià)是一種需求價(jià)格，因?yàn)槭艿椒績(jī)r(jià)的影響，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)上漲。房?jī)r(jià)自身既屬于需求價(jià)格，也屬于供給價(jià)格，地價(jià)作為房?jī)r(jià)中的一項(xiàng)，所以地價(jià)上漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。借助分析可以看出，地價(jià)與房?jī)r(jià)升降的主要原因就是市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求，并不是地價(jià)與房?jī)r(jià)兩者所決定的。

3 解決對(duì)策

3.1 加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控力度

土地一級(jí)市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本源頭，其直接決定和影響著市場(chǎng)房地產(chǎn)的供給量。所以，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)需要建立在科學(xué)且合理的預(yù)測(cè)與論證上，同時(shí)還需要依照市場(chǎng)需求來(lái)投放土地供給量，在過(guò)程中不僅需要防止過(guò)量供給，同時(shí)還需要預(yù)防過(guò)度從緊，保持供需結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展。為進(jìn)一步提升政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，可以構(gòu)建土地儲(chǔ)備體系，進(jìn)而加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的庫(kù)存量。

城市土地儲(chǔ)備制度主要就是指城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)借助征用、收購(gòu)以及置換等方式將分散的土地從使用者手里收集起來(lái)，然后土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行整理，在依照城市規(guī)劃和城市土地出讓計(jì)劃將土地投放到市場(chǎng)中。這樣的方式可以有效規(guī)避土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，預(yù)防土地收益損失，同時(shí)規(guī)范市場(chǎng)整體環(huán)境和秩序。

建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，政府可以全面把控城市土地的統(tǒng)一收購(gòu)和壟斷供應(yīng)的權(quán)利，這兩大權(quán)利可以使政府將分散的土地集中到一起，使城市土地的批發(fā)權(quán)掌握在政府手中。

3.2 市場(chǎng)細(xì)分與定位

當(dāng)前，城市購(gòu)房者年輕化與購(gòu)房小型化的現(xiàn)象較為普遍，社會(huì)群眾逐漸開(kāi)始重視住宅最佳面積使用了與住宅結(jié)構(gòu)的合理化。近年來(lái)，我國(guó)很多大城市都開(kāi)始建筑小戶型，如杭州的雙牛大廈項(xiàng)目中的單身公寓，充分證實(shí)了購(gòu)房者對(duì)小戶型的喜愛(ài)和需求，這也體現(xiàn)出了控制房產(chǎn)總價(jià)十分重要。在過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依照土地的區(qū)位條件和購(gòu)房者需求以及承受能力來(lái)劃分消費(fèi)群體，合理開(kāi)發(fā)暢銷的住宅，同時(shí)重視單價(jià)、面積以及總價(jià)的合理搭配，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)值、功能以及成本的優(yōu)化組合，這樣不僅可以加強(qiáng)住宅市場(chǎng)的層次性，同時(shí)還能夠有效緩解住宅價(jià)格過(guò)高的壓力，進(jìn)而滿足不同群體對(duì)住宅消費(fèi)的需要。

3.3 構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

應(yīng)加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的構(gòu)建，這樣不僅可以準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)價(jià)格信息，同時(shí)還可以為合理調(diào)控提供參考標(biāo)準(zhǔn)。借助信息披露，可以及時(shí)向消費(fèi)者提供市場(chǎng)信息，加強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，進(jìn)而引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)和投資。打擊一手房與二手房交易過(guò)程中過(guò)度炒作的行為。針對(duì)一些信息不對(duì)稱，造謠誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為應(yīng)嚴(yán)懲。同時(shí)，針對(duì)一些投機(jī)性的消費(fèi)者，政府相關(guān)部門也需要堅(jiān)決打擊。

4 結(jié)論

結(jié)合全文，借助分析地產(chǎn)與房產(chǎn)之間的管理，可以說(shuō)明地產(chǎn)價(jià)格主要是由房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)確定的。在過(guò)程中，政府相關(guān)部門需要對(duì)土地出讓市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，調(diào)控指標(biāo)并不是地價(jià)，而是土地出讓量。同時(shí)，土地出讓量的大小需要依照市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行調(diào)整，不可隨意進(jìn)行主觀確定。借助對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析發(fā)現(xiàn)，地價(jià)與房?jī)r(jià)呈線性正相關(guān)關(guān)系，所以，需要借助加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控力度、市場(chǎng)細(xì)分與定位以及構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等方式來(lái)進(jìn)行管理。

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[作者簡(jiǎn)介]王茜（1986—），女，回族，貴州貴陽(yáng)人，碩士研究生，研究方向：金融經(jīng)濟(jì)。