中小房地產企業融資的現狀及對策探析

[摘 要]房地產企業屬于高密集度的資金建設行業，在房地產行業中，資金的需求度上會存在需求量大以及需求時間較長等特點，所以在房地產行業中，中小房地產企業融資的主要任務就是運用多種的融資方式和金融工具籌集資金，從而解決中小房地產企業在開發過程中的大量資金需求，保證房地產企業在開發過程中，能夠保持資金的良性循環，然而在目前來看，政府對于房地產企業存在著高壓調整的政策，且貨幣政策也持續收緊，金融監管也正趨于嚴厲的時代背景下，中小房地產企業的融資難度正在逐漸加大，文章通過對于中小房地產企業中的融資現狀進行相關分析，通過分析問題，找到適合企業發展的融資方式和融資渠道，從而解決中小房地產企業融資難等問題。

[關鍵詞]中小房地產企業;融資渠道;金融風險

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.14.061

房地產業是一個資金需求高度密集的市場行業，具有資金需求大、資金周轉占用時間較長的特點，房地產融資的主要任務是運用多種融資方式和手段籌集資金，為了解決房地產開發過程中的資金需求問題，保證房地產能夠在開發過程中資金持續不斷，地方政府相繼采取了調控措施，采取了限制購買、限制貸款、限制高價、限量銷售、限制商業等措施。中國房地產市場已進入限速時代，各部委也開始強調風險防控措施。銀監會明確要求建立全國統一的房地產風險監測等機制以應對房地產風險，將房地產企業貸款、通過房地產來抵押的相關貸款、個人按揭貸款等形式的房地產融資均納入監管范圍，故房地產行業中資金層面日益趨緊，中小房地產企業在面對融資困難時，難度將持續加大，所以當前，解決中小企業融資問題是中小企業的當務之急，確保中小企業能夠滿足單一市場的要求十分重要，特別是對于中小房地產公司來說，因此，中小房地產公司應根據自身特點，選擇合適的融資方式和渠道來解決融資問題，同時，要切實提高財務管理的融資水平，降低融資成本，規避財務風險。

1 中小房地產企業融資問題現狀

1.1 中小房地產企業融資管理缺陷

一個企業的興衰取決于它的經營理念和管理模式，雖然房地產行業目前正在蓬勃發展，但它的管理中卻依然存在問題，例如，中小房地產企業的經營所有權以及企業經營范圍的不明確、企業中經營管理的不規范、公司規模沒有形成較大規模、生命周期有限等。而家族企業也是企業中普遍存在的問題，嚴重制約相關人才的引進，制約了公司的發展，導致短時間內企業的發展理念和戰略規劃難以進行改變。

1.2 中小房地產企業融資成本上升

金融融資機構對于我國中小房地產企業，大多顯得積極性不夠，反而是對于大型的房地產企業較為親近，這種現象明顯能夠看出金融機構在一定程度上歧視中小房地產公司，一般來說，金融機構發放給中小房地產公司的貸款主要用于營運資金和項目開發貸款。一般來說，它們是中短期貸款，期限為2～3年。貸款利率為同期基準利率的80%或以上，根據貿易部公布的指數，中國社會金融（房地產公司）平均融資成本高達10%，正規小額信貸公司的信貸利率是中國人民銀行公布的參考利率的4倍。除審計外，資本審計費、咨詢費等，融資成本通常在20%以上。此外，很少有金融機構準備向短期到期的中小房地產公司發放長期貸款，由于融資成本高，很多中小房地產公司則更不敢投資建設開發周期長、效益高的項目。

1.3 中小房地產企業融資渠道來源較窄

銀行貸款是目前中小房地產企業融資中比例最高的一項，而外資融資的來源也是銀行貸款。雖然有部分資金來自有資源和建設單位預付款，但資金總量很小，只有一種類型的融資渠道，意味著中小房地產企業資金在融資過程中，風險升高，也正是因為銀行貸款融資渠道，具有成本低、效率高、規模大、使用壽命長等優點，因此中小房地產企業更受青睞。一旦國家因經濟政策等原因，采取貨幣緊縮的政策策略，銀行等金融機構就會提高銀行存款準備金率、存貸款利率等，會增加企業獲得銀行融資的難度和成本，甚至會出現資金鏈斷裂的情況，而中小房地產公司的另一個重要資金來源是預售賬戶，其中很大一部分來自個人抵押貸款。因此，中小企業的兩大融資渠道都與銀行掛鉤，這也是企業需要拓展其他融資渠道、分散融資風險的原因。

2 中小房地產企業融資問題的對策分析

2.1 規范中小房地產企業的管理

中小房地產企業要不斷提升，完善企業的治理結構，逐步建立企業制度要求的管理體系，形成內部監控體系，從而在保證信息真實溝通的基礎上，通過對企業公司的振興，進一步提高公司的業績，激活公司競爭機制，提高公司競爭力，規范規章制度，健全的治理結構，這是公司盈利的基礎，也是較為重要的一步。通過解決中小企業信用問題，提高企業的生存和發展空間，需要規范治理結構，提高企業管理能力，建立健全規章制度，加強企業內部管理能力，增加收入，減少支出，尋求最佳的營銷策略，提高企業的管理水平。

2.2 政府提供相應支持降低融資成本

政府的政策和制度，是解決中小房地產企業融資問題的關鍵。2018年12月12日，國家發展改革委發布《關于支持優質企業直接融資的通知》，對于建筑業、房地產業營業收入300億元以上的公司發行債券融資，這項政策的發布，是專門針對中小房地產企業融資成本問題，并不是所有房地產企業都能感受到，大多數的中小型房地產企業都能夠通過該項政策獲得較大的政策扶持。根據企業的融資需要，我國政府是能夠滿足一些中小房地產企業的融資需要的。同時，希望對于優質的中小房地產企業，政府能夠利用職能的優勢，對中小房地產企業進行保障，并建議金融機構適當延長信貸期限，降低中小房地產企業的融資成本，將促進社會就業，以及地方經濟的持續發展。

2.3 合理拓展融資渠道與結構

房地產公司的融資大多分為兩種形式：一種是內部融資，另一種是外部融資。在內部融資中，是通過企業內部中，預付款以及收取購房款來進行融資。由于房地產行業具有投資大、開發周期長的特點，單靠內部融資無法滿足資金需求。絕大多數的資金必須從外部籌集，這就是為什么中小房地產公司的資金壓力和風險過度集中在銀行和其他金融機構。積極與非銀行的地方金融機構接洽，鼓勵中小房地產企業發展，地方金融機構具有機制靈活、運作效率高、信貸審批相對簡單等優勢。為了有效降低交易成本，尋找高效優質的中小型房地產公司優質客戶，與中小型房地產公司共同成長，成為新的驅動力，而地方金融機構不同于國有的銀行機構，地方金融機構在對于當地客戶能夠有更好的了解，從而能夠有效地降低融資成本與交易成本，推動中小房地產企業發展，實現雙贏。

3 結論

總之，合理的融資決策必須考慮到融資目標、成本、治理結構以及金融市場政策等，還要適應企業的戰略決策，及時調整企業的戰略，減少問題的影響。不僅要了解自己的實際情況，還要建立和諧的銀企關系以及對經濟環境的敏感。因此，中小房地產企業在進行企業融資時，應時刻注意股權和債券融資的適當比例。首先房地產融資方式必須不斷改進，發展成為多種路線的融資方式。目前一種類型的房地產融資會很容易增加企業資金風險，導致一些不良后果。因此，我國中小房地產企業必須實施多種路線的融資方式，通過融資方式的創新來完善企業的融資渠道，只有不斷地完善，在降低融資成本、拓寬融資渠道、改善公司管理與治理中，中小房地產企業才能夠長期發展。

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[作者簡介]王瑋（1993—），男，碩士研究生，上海對外經貿大學，研究方向：股票市場、房地產融資、經濟政策研究等。