如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用

陳慶榮

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，人均收入也不斷地提高，與之對應(yīng)的物質(zhì)文化消費(fèi)、精神文化消費(fèi)、勞務(wù)消費(fèi)等也不斷攀升。隨著我國住房制度改革不斷完善，住房消費(fèi)在家庭收入的占比越來越高，因此，房地產(chǎn)的價格的高低，對于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及地區(qū)居民生活形成重要的影響因素之一。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化、城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)張，城市用地不斷向郊區(qū)擴(kuò)展，城市數(shù)量亦不斷增加。尤其是大型與中型城市中人口的大量涌入，造成了住房土地資源的緊張，隨著近幾年人工工資的提高，建筑材料的不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷上揚(yáng)。為保證我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，認(rèn)真落實(shí)“房住不炒”理念，通過政府調(diào)控以及市場調(diào)節(jié)的方式，充分發(fā)揮住房公積金低利率政策貸款優(yōu)勢以達(dá)成調(diào)控房價的目的。基于此，本文對住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中發(fā)揮的作用進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);調(diào)控作用分析

房產(chǎn)購置是人們生活中的剛性需求之一，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加、住房條件的不斷提高，人們對新購入房產(chǎn)的需求也不斷地增加。城鎮(zhèn)新增人口需要通過購置房產(chǎn)的方式，在城市中定居。原有的城市人口，也需要通過購置房產(chǎn)的方式用以改善居住環(huán)境，提高居住生活水平。而房屋價格的高低直接對人們的居住水平形成影響。高房價讓中低收入家庭望而生畏，銀行商業(yè)貸款利率過高也讓中低收入家庭負(fù)債累累，生活質(zhì)量嚴(yán)重下降。為減輕職工購房負(fù)擔(dān)，政府需要應(yīng)用有效的手段，降低房價對職工收入及支出的影響。充分發(fā)揮住房公積金利率低、貸款額度適中、放款速度快等的優(yōu)勢，使得普通職工在房屋的購置過程中減輕經(jīng)濟(jì)壓力，真正做到便民、利民、惠民。

一、我國住房公積金的特征及性質(zhì)

住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工等繳存的長期住房儲蓄。住房公積金作為職工長期住房儲蓄具有兩個特征：

一是積累性，即住房公積金不是職工工資的組成部分，不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。

二是專用性，住房公積金實(shí)行專款專用，存儲期間只能按規(guī)定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人賬戶內(nèi)的住房公積金。

住房公積金的兩個特征就決定了以下三個性質(zhì)：

1.保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地解決住房問題提供了保障;

2.互助性，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機(jī)制和渠道，而住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助，體現(xiàn)了職工住房公積金的互助性;

3.長期性，每一個城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動關(guān)系的這一段時間內(nèi)，都必須繳納個人住房公積金;職工所在單位也應(yīng)按規(guī)定為職工補(bǔ)助繳存住房公積金。

二、住房公積金在房地產(chǎn)市場中所具有的調(diào)節(jié)性作用

（一）為房地產(chǎn)建設(shè)提供有力的資金支持

職工通過使用公積金購房貸款向開發(fā)商支付房款，能夠?yàn)榉课莸慕ㄔO(shè)提供穩(wěn)定的建設(shè)資金。在市場經(jīng)濟(jì)實(shí)施之前，我國不同單位以及政府機(jī)構(gòu)，都采取公有住房分配的方式，向單位職工以及區(qū)域中的居民提供住房。這種形式的住房分配一般不涉及到房屋的購買資金等問題，因此沒有設(shè)置住房公積金。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了提升區(qū)域中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的深化。房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，由于房屋的特殊性質(zhì)，使其成為人們生活中的剛性消費(fèi)商品。而作為工薪階層，沒有足夠的資金一次性付清房款，而商業(yè)貸款利率較高且難以審批，為解決中低收入家庭的住房問題，通過職工及職工所在單位繳存長期的住房儲備資金，采用政策性低利率貸款及互助方式解決職工購買商品住房，《住房公積金管理?xiàng)l例》也相應(yīng)出臺。住房公積金在成立初期，除對職工個人進(jìn)行商業(yè)住房貸款外，還支持經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等的政策性項(xiàng)目貸款，對房屋建筑中可以應(yīng)用資金的范圍進(jìn)行了擴(kuò)大，使得房屋在建設(shè)的過程中能夠應(yīng)用更多的建設(shè)資金。初期通過應(yīng)用住房公積金，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金籌措難度降低，擴(kuò)大了房屋的建設(shè)范圍。根據(jù)一般的市場規(guī)律，可以說，在這種情況下，房屋數(shù)量的相對增多，能夠滿足于更多人的購買需求，房屋的價格也會下降。

（二）調(diào)節(jié)住房消費(fèi)

應(yīng)用住房公積金，在房屋的購置過程中，職工首先可以提取個人公積金賬戶余額，符合貸款政策的還可以申請公積金低息貸款，職工的購房壓力相對減輕。越來越多的家庭有了房屋購置以及房屋更換的計(jì)劃，這種情況就促進(jìn)了房地產(chǎn)發(fā)展。在房屋的購置過程中，人們就會具有更高的消費(fèi)安全感。同時，由于受到歷史發(fā)展因素的影響，我國居民有著房屋分配的相關(guān)意識，許多人未能夠?qū)⒆》考{入到商品的范圍中進(jìn)行考量，住房公積金的存在，有利于人們對目前的社會發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行重新審視，合理的規(guī)劃自己的住房安排，應(yīng)用房屋購買、房屋租賃等不同的方式，解決個人與家庭生活中的住房需求。

（三）提升對政策性住房的管理控制程度

在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，為了提升經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力，一部分的人獲得了更好的發(fā)展機(jī)遇以及發(fā)展的空間。人們的經(jīng)濟(jì)收入差距較大，為了促進(jìn)社會分配的公平性，為更多的中低收入群體提供住房，中央以及地方政府出臺了關(guān)于政策性住房的相關(guān)建設(shè)與購買策略。政策性住房的銷售過程，利潤較低，為了能夠?qū)ζ渲械馁Y金管理狀況等形成更為嚴(yán)密的監(jiān)管。就要重視住房公積金的應(yīng)用，中低收入家庭通過住房公積金低息貸款，買到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住房，促進(jìn)了政策性住房的銷售;同時政府嚴(yán)格審核購房條件，避免政策性住房在銷售中出現(xiàn)漏洞。

三、住房公積金的優(yōu)化應(yīng)用措施

（一）擴(kuò)大保障范圍與應(yīng)用的范圍

在目前，我國的住房公積金只能在城鎮(zhèn)的房屋購置中進(jìn)行應(yīng)用。隨著城市化程度的加快，一些地區(qū)中出現(xiàn)了逆城市化的跡象，一些城市居民為了追求更好的自然環(huán)境，選擇去鄉(xiāng)村地區(qū)中購買房產(chǎn)。因?yàn)榇祟惙课輿]有所有權(quán)，只有使用權(quán)，住房公積金不可使用。同時，住房公積金的保障人群也較為有限，通過住房公積金的形式只對城鎮(zhèn)地區(qū)繳存住房公積金職工提供保障。這種情況未能夠考慮到社會職業(yè)結(jié)構(gòu)的多樣化，也存在著一部分的全職家庭主婦以及穩(wěn)定性不足的個人職業(yè)者。對于這一部分人的住房資金保障，由于缺少了住房公積金的支持，會加重個人房屋的購買負(fù)擔(dān)。人口的流動與轉(zhuǎn)移，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的狀況下，也是常見的情況。對于農(nóng)村地區(qū)工作與生活的職工來說，也納入到住房公積金計(jì)劃當(dāng)中，這對于人口轉(zhuǎn)移活動中，新進(jìn)人口的住房購置帶來了好處，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展。

對現(xiàn)有的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)住房公積金保障的人群數(shù)量越來越大，大量的城鎮(zhèn)地區(qū)與鄉(xiāng)村地區(qū)的在職職工都有相應(yīng)的保障。這不僅使得人們在房屋購置中，能夠應(yīng)用現(xiàn)有的住房資金保障體系減輕購房壓力，也會使得房屋基金的整體資金數(shù)額能夠達(dá)到原有的預(yù)期。另外，住房公積金在應(yīng)用的過程中，也受到了購置房產(chǎn)具體情況的限制。并非所有的房屋購置類型都能夠滿足住房公積金的應(yīng)用條件。這種形式會導(dǎo)致在房地產(chǎn)的市場中，更多類型的房屋交易難以納入到正規(guī)的軌道中，難以滿足我國多樣化的狀況以及居民的購房居住需求。

（二）提升調(diào)控工作的系統(tǒng)性與科學(xué)性

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代社會中，對于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)性作用，要更為重視在房屋市場中住房公積金應(yīng)用的調(diào)控作用，提升調(diào)控工作的規(guī)范性。住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控還體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣的時候，政府部門可以采取開通異地貸款業(yè)務(wù)以調(diào)節(jié)市場的需求，最終保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。同時，還可以采取通過住房公積金逐月提取還貸的方式，大大減輕職工的還貸壓力，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康。

結(jié)束語：

住房公積金對房地產(chǎn)市場具有一定的調(diào)控性作用，這需要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段進(jìn)行分析，在初期階段中，應(yīng)用固定的住房公積金能夠?yàn)榉课莸慕ㄔO(shè)提供充分的資金;在相關(guān)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)過程中，人們應(yīng)用住房公積金能夠有效地減輕房屋購置的壓力，刺激相關(guān)的消費(fèi)。資金管理體系的建設(shè)，也會對政策性住房的規(guī)范化管理形成積極的影響。要對房屋公積金的管理與應(yīng)用給予更多重視，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)中的積極作用。

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