房地產企業內部控制存在的問題及對策研究

蔡小棟

摘 要 當下的房地產行業的內外部環境正在發生深刻的變化，被貼上“規模為王”“高周轉”“人員流動性大”等標簽，盈利能力每況愈下。所謂“打鐵還需自身硬”，而實現企業自我提升的唯一途徑就是加強企業內部控制體系的建設，以此應對各種風險和挑戰。本文從房地產企業內控特點入手，分析房地產企業內部控制現狀及存在的問題，提出健全內部控制體系、完善監督機制、加強內控人員培訓的對策及建議，以期房地產企業的內部控制體系可以發揮積極的作用，使企業實現可持續發展。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 問題 對策

一、前言

2020年伊始，新冠肺炎肆虐，“封、封、封”的政策雖然讓疫情得到了控制，但也使整個社會在經濟上蒙受了巨大損失。房地產企業原本就處于“有史以來”最為嚴苛的調控階段，而新冠肺炎使房地產企業雪上加霜，1月簽約金額同比下降40%～50%，2月基本處于冰封狀態，多個城市一、二手房零成交，房地產企業現金流岌岌可危。房地產企業經營本身就處在經營風險高、財務風險高的“雙高”環境中，建立和完善房地產企業內部控制體系，梳理企業經營與財務風險點，形成內控“點檢表”，對企業經營過程做到事前防范、事中控制、事后監督，把控好風險有積極的作用。

二、房地產企業內部控制的特點

（一）內部控制以風險管控為核心

房地產項目開發周期長、涉及金額巨大，因此在企業經營過程中會遇見各種各樣的經營風險和財務風險。如何管控好這些風險，就需要匹配相應的內部控制體系，而內部控制體系構建的核心就是建立和完善風險管控手段。所謂的“風險管控”，就是指風險管理者采取各種措施和方法，消滅或減少風險事件發生的各種可能性，或者減少風險事件發生后造成的損失，房地產企業內部控制體系主要做的就是構建風險管控體系。風險管控需要根據企業經營者對風險的喜惡程度，對風險進行分層、分級管理，可選擇采取風險回避、控制損失、風險轉移、風險保留等各種措施和手段。如果說一個房地產企業的內部控制體系不是以風險管控作為核心去構建和完善的，那么這個內部控制體系就是失效的。

（二）內部控制工作涉及面廣

內部控制對房地產企業而言，涉及企業經營的方方面面，而非局部性、階段性的管控，即體現出內部控制工作的全面性原則。它不僅要控制和考核投資、營銷、成本、財務、人事、行政、客服等部門計劃、政策執行情況，還要對各自業務流程進行梳理、糾偏，并及時提出改善措施。內部控制工作的全面性原則不僅體現在對整個經營過程的全面參與和控制，還體現在對企業全體員工行為規范的控制，公司的業務流程、經營活動、投融資決策，員工的業務操作規范、行為準則、職業操守都在內部控制的工作范圍內。內部控制只有貫徹全面性原則，全流程、全方位地參與企業經營，才可以保證企業生產、經營活動有序進行。

（三）內部控制參與方式由偶爾性向經常性轉變

房地產企業之前處于“行業紅利時代”，土地大幅度增值，只要手上有土地、有項目就能獲得豐厚的利潤，因此之前的房地產企業內部控制基本上處于事后檢查、偶爾性參與的階段，缺乏事前防范、事中控制。而在當前“限地價”“限房價”“房住不炒”的調控背景下，房地產項目盈利能力直線下降。基于這樣的現狀，內部控制工作偶爾性的、階段性地參與到企業經營過程中已無法滿足企業發展需求。與此同時，在近幾年的內部管控方式中，不斷引入各類IT管控手段，植入了互聯網大數據基因，如“全目標成本管控”“銷售底價管控”“IT全流程管控”等各種管控手段層出不窮。內部控制工作由之前純粹的偶爾性、階段性、事后檢查到現在的經常性、全流程介入，在企業管理中起到了積極的作用。

三、房地產企業內部控制的現狀及存在的問題

（一）內部控制體系搭建不完善

房地產企業因近年盈利能力每況愈下，逐步認識到了內部控制工作的重要性，但在內部控制體系構建方面仍存在不完善且急需改進的地方。究其原因，主要有以下兩個方面：第一，一味追求“人均費效比”，追求人員利用最大化，也就是急于追求短期利益，導致人員配置上形成一人多崗、一人多項目，且關注點主要在開發和銷售上，注重短期盈利，在內部控制建設上投入的人力、物力、財力較少。有些房地產企業內控職能由財務兼任，無專門部門、專職人員管控。第二，整個房地產行業的內控體系都處于發展初期，處于“摸著石頭過河”的階段，沒有成熟的制度和經驗可以借鑒，導致構建的內控體系與實際業務內容匹配性差，實際執行的效果更是不盡如人意。

（二）偏向事后檢查，缺乏事前防范、事中控制

由于房地產企業內部控制體系不完善，且與實際業務內容匹配性差、落地性差，導致內部控制工作的參與方式主要為事后檢查，缺乏事前防范、事中控制。這樣帶來的問題是在實際發現某個事項有內控偏差或缺失的時候，已造成了實際損失。另外，房地產人員流動性大，實際損失后相關追責人員已離職，造成無人可追責，最終損失只能由公司承擔的尷尬局面。缺乏科學、健全、有效的內部控制體系，缺乏專業的內部控制人員，內部控制制度沒有得到有效的落實，導致現階段的內部控制參與方式只能是事后檢查。另外，缺乏事前防范、事中控制，沒有全流程參與，導致整個內控體系處于敞開狀態，沒有形成閉環，這種狀況目前在絕大多數房地產企業中都存在。

（三）房地產企業內部控制從業人員職業素養偏低

從房地產企業內部控制現狀來看，企業內部控制從業人員大部分是從各業務部門抽調的人員，沒有經歷過內部控制系統化培訓，整體的職業素養有待提高。房地產內部控制從業人員的職業素養偏低的主要原因有以下兩個方面：第一，房地產企業近年來高速發展，內部控制人員對房地產行業的相關政策、法規沒有做到與時俱進的理解和掌握，導致很多工作難以合理、規范推進，給整個內部控制工作帶來了嚴重的影響。第二，部分內控人員的品德低下、無從業底線，與業務人員沆瀣一氣，導致內部控制體系流于形式，不但沒有起到應有的作用，反而肆意破壞內部控制體系。這樣不僅導致內部控制工作無法落實，還加大了企業的經營風險，甚至還可能觸犯法律。2018年、2019年房地產行業廉政事件頻出，且貪腐金額巨大，給整個行業帶來了不可估量的損失。

四、加強房地產企業內部控制的對策

（一）優化企業組織架構，保證內控部門絕對的獨立性

要想建立和完善房地產企業內部控制制度，首先就要優化企業組織架構，保證內控部門絕對的獨立性。而要保證內部控制部門絕對的獨立性，就要將內部控制部門獨立出來，并由公司最高經營者直接領導。與此同時，還要保證內部控制部門的管理權限不受其他部門的限制，并結合企業發展需求制定出能落地且執行力強的內部控制制度，使內部控制部門與其他部門之間可以相互支持、相互制約，最終達到防范風險的作用。另外，企業的管理層還要調整經營理念，增強內部控制意識，不能一味追求短期經濟利益，盲目地擴張和拓展業務，而是應該充分認識到房地產行業所面臨的經營風險和財務風險。做到在業務拓展之前，做好風險分析，并針對可能遇到的風險制定應對措施，為企業可持續發展提供保障。

（二）完善監督機制，全面參與企業經營、決策

完善監督機制，全面參與企業經營、決策是整個內控制度良好運作的關鍵。房地產企業應該建立完善的監督機制，包括建立如審計部等獨立的監督部門，重新梳理業務流程，讓內部控制體系滲入企業經營、決策的各個環節中，改變之前只注重事后檢查的參與形式，做到事前、事中、事后全流程介入。就拿房地產項目銷售定價流程來說，內部控制部門在銷售定價前就應該介入，參與項目周邊競品的售價調查，以確保制定的價格符合市場公允。同時，在銷售過程中監控項目及競品項目的售價變化，在市場行情上行階段，提醒業務部門及時調整售價;在市場行情下行階段，確保各類優惠折扣符合市場預期調整，而非人為刻意降價、從中牟利;在項目銷售結束后，對整體貨值實現進行復盤、分析。只有全程參與業務，同時完善監督機制，才能使內控制度發揮價值。

（三）加強房地產企業內控從業人員的職業素養培訓

房地產企業內控從業人員的職業素養，對企業內部控制及運營有重要的影響。所謂“好馬配好鞍”，好的內部控制制度需要匹配好的內控人員，只要匹配好的內控人員，才能使內部控制制度的價值最大化，因此要不斷加強對內控人員的職業素養培訓。而培訓主要分為以下兩個方面進行：第一，加強專業培訓。定期對內控人員宣貫行業新的法律、法規、專業知識，確保內控人員可以緊跟行業發展潮流，保持對行業發展的敏銳性，及時發現新暴露的內控問題，調整內控制度，以此提高內控管理水平，降低企業經營風險。第二，加強企業內部廉政建設。多開展廉政教育，讓企業員工對法律、法規、內控制度抱有敬畏之心，同時，建立科學合理的獎懲制度，激發員工的工作積極性，營造一個好的內控環境。

五、結語

現階段的房地產行業四面楚歌、危機重重，但“危”中有“機”，借著新冠肺炎帶來的前所未有的影響，要下定決心，徹底梳理企業自身的內部控制制度，對差的制度堅決摒棄，對好的制度保留完善。但房地產企業的內部控制制度建設是一個長期、復雜的過程，需要企業管理層高度重視，需要增強公司員工的內控觀念，只有不斷優化企業組織架構，完善監督機制，不斷地進行人員培訓，才能使企業的內部控制制度發揮持續的作用，才能使企業實現可持續發展。

（作者單位為杭州奧克斯置業有限公司）

參考文獻

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