淺析影響六盤水市住宅價格上漲的因素

廖麗

摘 要

本文從六盤水市住宅市場近況入手，結合本市市情淺析影響住宅價格上漲的諸因素中較為突出的居民收入、政策和區位因素。

關鍵詞

氣候;住宅;價格;市情;收入;政策;區位

中圖分類號： ?S162 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.07.101

有著“中國涼都”稱號的貴州省六盤水市，市區夏季平均氣溫19.7℃，是全國唯一以氣候特征命名的城市。近兩年著名主持人孟非多次在網絡平臺上極力推薦了六盤水的涼爽氣候。許多外地游客聞名而至，親身體驗后，通過朋友和網絡傳播著“涼都夏季怡人氣候”的信息，使得六盤水市成為外地人夏季的“避暑山莊”。涼爽的夏天引來大量游客，推進旅游業蓬勃發展的同時，也造成了市區“衣食住行”成本的上漲。其中，“住”的一次性投入增加得最多。

六盤水市住宅市場近況：從本市房地產信息網中可得表1，通過分析其中的數據可得到：2016～2019年，每年住宅成交套數和成交面積相比于上年一直都在增長，尤其是2019年市區年住宅成交數相比上年增長16.38%，成交面積相比上年增長12.76%;短短四年期間住宅均價更是呈直線上漲的趨勢，2019年市區住宅均價相比上年增長8.13%，各項指標的漲幅都在10%左右。另有2018年末市政府經濟報告（以下簡稱《經濟報告》）中的數據也佐證了上述信息：2018年末具有資質等級的總承包和專業承包建筑業企業150戶，比上年增長7.9%;全年建筑業總產值85.57億元，增長4.8%。資質內建筑企業房屋施工面積374.26萬平方米，增長21.1%，住宅竣工面積105.93萬平方米，增長43.0%，2019年此類數據仍在增長。這些數據可清晰地反映出近年來本市住宅市場發展勢頭迅猛。

作為六盤水市的一員，我也深刻感受到了近年市區房價的上漲。究其原因，供求狀況、行政因素、經濟因素、社會因素和環境條件等都是影響住宅價格變動的宏觀因素，但結合本市實際情況，現將影響本市住宅價格上漲較突出的三種因素分析如下：

1 居民收入增加

事物能形成價格，需具備使用價值和人對它的“有效需求”兩個條件。住宅的使用價值是它為人類提供了居住的私密空間，而居民收入成為人對住宅“有效需求”最根本也最有效的保障。通俗地說：有錢才能買房，沒錢買賣“無效”。

《經濟報告》中給出了近年本市人均GDP的數據（見表2）：2014～2018年，每年人均GDP相比于上年都在增長，2018年人均GDP漲至52059元。曾有研究表明居民收入與住宅價格之間存在一定的正比例關系。人均GDP的增長推動了住宅價格的上漲。

2 政策影響

綜合分析，主要有兩方面政策的影響：

（1）國家放開“二胎”政策

2015年底從國家放開“二胎”政策實施至今，六盤水市人口總量大增。《經濟報告》中指出：2018年全年人口出生率13.48‰。如此大的漲幅究其原因有二：一方面六盤水這個小城市的生活壓力遠低于二三線城市，另一方面新為人父母的80后、90后因其獨生子女的成長經歷，都愿意家中再填一個小寶貝來陪伴大寶貝。人口的增加直接引起對住宅需求的增加，房開商應景順勢推出“二胎房”和“四臥房”等，逐漸形成“房子越賣越大、越賣越貴”的局面。

（2）安六城際鐵路將全面建成通車

六盤水離貴陽機場約250公里，安六城際鐵路一旦開通，從貴陽一小時可直達六盤水，這意味著外地游客到六盤水的路途時間將大大縮減。涼爽的夏季氣候是六盤水市最好的招牌，對外地人而言，本市區內不到一萬一平的房價相比于他們原先居住的一二三線城市動輒幾萬一平的房價實在是便宜，所以近幾年許多外地人在六盤水市區購房，留著夏天來避暑。強大的購買力推動了住宅價格的上漲。

3 區位條件

區位是影響住宅價格最重要的因素。便利的交通條件、臨街、毗鄰商圈、學校和醫院等都屬于有利的區位因素。近年來本市較突出的區位因素是“學區”（見下圖和表3），圖表就能直觀反映出“學區”對住宅價格的影響：越靠近學校的住宅價格越貴，銷量反而越好。

結合本市市情，原因分析如下：前面提到的“二胎”政策是誘因，隨著“二胎”孩子長大，就學問題接踵而至。《經濟報告》就指出：小學學齡兒童入學率99.71%，比上年提高0.3個百分點;初中階段毛入學率94.59%，比上年提高0.42個百分點。現實情況是需要入學的孩子多了，而優質的教育資源在六盤水市就那么屈指可數的幾所學校。政府只能嚴格執行按“居住片區劃分學區”的政策來解決大家都想上好學校的問題。但有些住宅片區所歸屬的學區中，學校師資條件和硬件設施較差，被劃分進入該學區的家長一方面不忍心讓兩個孩子都接受不到較優質的教育，另一方面又無法突破學區劃分的限制。好在再難的事也難不倒對子女“愛之切”的父母，他們另辟蹊徑，咬緊牙關再買一套“學區房”就成為解決問題最有效的辦法。最終，對住宅的“有效需求”增加了，房價也順勢上漲。

4 小結

綜上所述，近年來居民收入增加、政策因素和區位因素都是本市住宅價格上漲的幕后推手，三種因素相互影響。房價漲幅較大必然引起一系列的社會問題，行之有效的方法是政府參與，比如：均布優質教育資源，創建多所優質學校等。通過政府干預使得住宅價格在可控范圍內變動，進而使經濟持續健康地發展。