不動產登記中房產測繪的應用探討

才健

摘 ?要：近年來，我國建筑行業的發展迎來了前所未有的機遇，而不動產登記制度越來越嚴格。房產和地籍測繪在不動產登記中極其重要，其數據在不動產登記中發揮著更加重要的作用，這就要求通過科學合理的方法有效整合房產和地籍測繪數據，其對我國不動產登記數據庫的完善具有重要的現實意義。

關鍵詞：不動產登記;房產測繪;應用

引言：

我們通常情況下所闡述不動產登記數據的整合工作是國家對不動產權的保護及資源的管理與調配，成果數據的質量直接關系到不動產登記工作的順利開展。

1房產測繪概述

房產測繪是利用專業測繪方式，對房產本身的狀態進行考核的一種專業測繪手段，是一項非常基本的測繪工作。房產使用情況、擁有房產數量、房產的自然狀態等方面是房產測繪的主要內容。根據標準房產測繪可以分為兩個類型，分別為房產基礎和項目測繪。房產測繪和傳統測繪有所不同，主要表現為：（1）測繪對象復雜。房產測繪內容較為繁多，涉及的資料也較多。主要對房屋數量、使用情況、位置和自然狀態等進行測繪。（2）測繪比例大。測繪的繪制比例為1：250，在繪制的圖中要將房屋面積、房屋地址、建成年份等詳細標出。（3）精度要求高。房產關系是多方聯系的紐帶，房產測繪要使用精密儀器對建筑面積進行測量，不可以在圖上直接量取。（4）測量結果有法律意義。測量結果經過不動產登記之后，即會產生法律效力，為以后解決爭端提供法律依據。

2房產測繪在不動產登記中的應用

2.1掃描數據處理

不動產測繪由外業和內業兩部分組成。外業主要為點云數據的獲取，內業主要為數據的處理。數據處理分為數據的配準（點云數據的拼接）、點云數據的分析處理、點云數據的編輯、點云數據的應用以及數據轉換等。點云配準技術一般分為初始配準和精確配準兩步。初始配準是為了減小兩站點間的旋轉與平移錯位，提高精確配準的效率。精確配準則是為了使兩站數據拼接效果達到最佳，使配準總誤差達到最小，其過程為通過對采集的靜態數據、激光掃描儀數據、數據和圖像數據進行處理，最后通過軌跡解算、點云與圖像處理、坐標系轉換等過程，輸出具有精確位置和紋理信息的三維點云數據。

2.2房產測繪為不動產登記中產權證書面積提供依據

房產測繪內容為不動產登記提供基礎資料，還為相關人員在房地產權屬交易、拆遷過程中和房產買賣中提供數據資料。嚴格來說，房產測繪資料在房產交易中發揮著重要的作用，因為在房產測繪資料中顯示的相關信息的多少，影響著進行產權交易人員的相關利益。因此詳細完整的房產測繪資料是登記人員樂于見到的，也為房產產權人提供了相應的保障，為經濟效益提供可靠的依據。

2.3數據整理分析

在建立和使用房產與地籍測繪數據系統時，應該統一收集、整理和完善相關信息。要按照相關要求和制度對這些信息統一錄入，有利于數據系統處理信息時條例清晰，建立系統全力的數據系統。（1）無效數據清理。在利用該系統整合資源時，應該對失效和無作用的信息進行清除，然后隨時更新信息，以實現動態更新，從而有利于實現對數據的整理和分析。（2）規范化梳理。對原有不動產數據進行整理和錄入時，可以根據時間、單位、地區等對信息進行具體分類，這樣有利于提高查詢效率，同時有助于數據分類更明確、更具體、更有條理，便于以后的工作進展。（3）土地房屋登記信息落宗。在進行登記時，要注意原有建筑中宗地坐落或對建筑房屋等進行登記，記錄保存這些信息有利于數據資料的合理利用，為以后房屋轉讓、交替等提供詳細信息，可以為以后的數據留一個備份，以便及時查看歷史記錄。（4）邏輯關系的重構。根據現有的不動產登記管理要求，在權利設定中，建立地役權和抵押權的新的邏輯關系，以及異議登記和正式登記記錄之間的關系。堅持原物權原則，每個新的不動產登記單位應當建立新的不動產登記，繼承原企業編號，并保證現有的不動產登記與原不動產登記文件保持良好的銜接。原始包號存儲可以通過圖形關聯來管理。

2.4整合相關數據

在對不動產數據的整合過程中，需要將原有的不動產以及財產狀況進行分析，將已經注銷登記的數據再次登記好，注明權利表中的使用權及所有權，將相應信息傳達給專業的檔案管理部門。在對整套房屋登記流程分析的過程中成立聯合管理小組，促進數據的清查和判斷工作。在不動產登記數據整合轉化后，需要對數據進行全面的檢查，保證登記數據的準確性。在進行數據核查時應當重視現有的數據檢驗規則，利用計算機軟件確保各項審查工作順利進行。對于房產信息和土地信息的登記和整理能夠得到原始的財產信息狀況，按照登記數據庫轉變標準，對房產信息進行全面統計。房地產的數據類型要統一管理，確保整個地區保持一致，對于房屋信息和土地信息也要進行科學整合，根據實際情況完成相關信息的補充。

2.5具體實施工作

（1）對接工作。工作人員在開展不動產登記工作時，必須先做好土地登記等信息的記錄工作，然后再根據原有產權證書的信息以及所在地信息完成代碼填寫的相關工作，才能確保房屋登記信息的完整性。如果在數據分析與整理過程中發現房產測繪數據出現缺失的話，應該及時的進行補充，避免因為數據不完整影響到不動產登記工作的順利進行。隨著科學技術的不斷發展，當前我國不動產登記管理部門采用的工作方式，與傳統的不動產登記管理方式相比，也發生了很大的改變。在不動產登記管理時，工作人員不僅要仔細的核對原始數據信息，同時還應做好抵押權、注冊登記等數據的記錄工作。（2）使用統一編碼。工作人員在開展不動產登記過程中的數據整合工作時，應該以當前統一編碼模式為基礎做好土地登記標記與圖形處理工作。也就是說，只有做好不動產登記前的相關技術工作與編碼的轉化工作，才能在確保數據轉換準確性的基礎上，提高不動產登記工作數據存儲的效率和質量。

結語

不動產登記中房產和地籍測繪數據的整合有利于提高工作效率。同時，數據系統可以用來實現資源優化，從而促進建筑業的健康發展。

參考文獻

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