如何破解房屋買賣合同履行障礙

文/顏宇丹

《合同法》第一百一十條規定∶當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；

所謂“法律上或者事實上不能履行”，在房屋買賣合同糾紛中，我們歸納了如下三種典型情形∶

1.所涉房屋被查封，存在履行不能。

2.無權處分，第三人未構成善意取得之要件。

3.夫妻一方擅自處分，另一方不同意，且買方尚未完成過戶登記。

在一些房屋買賣合同糾紛中，涉案房屋被查封，一方請求繼續履行，并不是絕對的履行不能，而需分情況討論。

【案例一】（2016）粵03民終16591號

案由：房屋買賣合同糾紛

蔡某仔（一審原告、上訴人）

蔡某風（一審被告、被上訴人）

一審法院：深圳市羅湖區人民法院【案號：（2016）粵0303民初11372號】

二審法院：廣東省深圳市中級人民法院【案號：（2016）粵03民終16591號】

【一審法院裁判要旨】

涉案房產在（2012）深羅法民三初字第1067號民事訴訟中已根據蔡某風的申請首輪查封，但因蔡某仔與案外人存在借款糾紛，已先后被6個案外人的訴訟輪候查封。依合同法的相關規定，守約方才享有合同解除權，違約方一般不享有合同解除權。雖然涉案房產因蔡某仔惡意違約設定了抵押權，但在蔡某仔清償了馬某的債務并辦理了涉案房產的抵押解除手續的情況下，涉案房產的過戶手續尚存在辦理的可能。蔡某仔非但未積極辦理其與案外人馬某之間的抵押解除手續，反而提起本案訴訟要求解除其與蔡某風之間的買賣合同關系，該行為違反誠信原則。因此，對于蔡某仔要求解除《房地產轉讓協議》、《補充協議》的訴訟請求，該院不予支持。

【二審法院裁判要旨】

在涉案房屋房號確定并具備辦理過戶條件后，賣方蔡某仔不但不及時告知買方蔡某風繼續履行協議，反而因向案外人借款將涉案房屋進行抵押，導致涉案房屋不能過戶至蔡某風名下，其行為已經構成違約，且主觀惡意明顯。蔡某仔上訴稱本案存在法律上和事實上不能履行的情形，對此，本院認為，雖然涉案房屋存在抵押權導致目前不能辦理過戶手續，但該狀況有發生改變的可能，是否解除本案的《房地產轉讓協議》和《補充協議》，應由守約方蔡某風選擇。駁回上訴，維持原判。

【點 評】

本案由丹柱法律團隊負責人顏宇丹律師代理蔡某仔，事實上蔡某仔的確喪失償債能力，將房屋抵押給馬某實屬無奈，抵押權短時間內無法由蔡某仔解除，且蔡某風不愿滌除抵押及解除查封，那么蔡某風繼續履行的請求將無法得到支持。

如果違約一方因合同在法律上、事實上不能履行，而合同相對方卻怠于行使解除權，雙方的合同法律關系便長期處于不明朗的狀態，從而陷入違約方可不實際履行但不能解除合同的僵局。

綜合本案情形，繼續履行房屋買賣合同顯然不具有可行性。如果僅賦予守約方的解除權而守約方卻怠于行使解除權，就會出現合同不能履行的僵局。當出現不適用繼續履行的幾種情形，應當允許違約方解除合同，以承擔違約責任賠償損失來代替繼續履行。

【案例二】（2016）粵03民終9229號

案由：房屋買賣合同糾紛

劉某（一審原告、上訴人、反訴被告）

王某（一審被告、被上訴人、反訴原告）

一審法院：深圳市龍崗區人民法院【案號：(2015)深龍法民三初字第1584號】

二審法院：深圳市中級人民法院【案號：（2016）粵03民終9229號】

【一審法院裁判要旨】

劉某、王某簽訂的《深圳市二手房買賣及居間服務合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方應全面履行合同約定的義務。本案中，由于涉案房產因另案被原審法院查封，無法完成過戶手續，劉某要求繼續履行合同存在法律上的障礙。故駁回劉某的全部訴訟請求。

【二審法院裁判要旨】

本案中，除本案有效查封外，對涉案房屋另有3項另案輪候查封，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十八條第一款、第三十二條的規定，輪候查封在現有查封措施解除后方自動生效，在本案查封尚未解除的情況下，對涉案房屋的另案輪候查封仍處于輪候狀態而并未發生查封效力，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條第一款的規定，現有效的本案查封即為保障本案判決的執行，在依現有證據另3案當事人亦未主張取得本案房屋所有權的情況下，本案合同繼續履行并不存在法律上的障礙，原審判決相關認定有誤，本院依法予以糾正。

【點 評】

所涉房屋在本案中被首位查封，即使在其他訴訟中被另案輪候查封，繼續履行也能夠得到法院支持。

【案例三】（2015）深福法民三初字第473號

案由：房屋買賣合同糾紛

孫某（一審原告）

吳某（一審被告）

李某（一審被告）

一審法院：深圳市福田區人民法院【案號：（2015）深福法民三初字第473號】

【一審法院裁判要旨】

所涉房屋買賣合同、協議書、借條等均系當事人真實意思表示，合法有效。原告在依約向被告吳某、被告李某支付購房款后，被告吳東成、被告李某未按照合同約定注銷抵押登記，且在2013年12月31日，涉案房產被另案首位查封。被告吳某、被告李某構成違約。

原告在自愿代被告李某償還尚欠第三人楊某的欠款和執行費用、代被告吳某、被告李某償還尚欠第三人建設銀行的欠款和執行費用，以注銷抵押和查封的情況下，有權要求被告吳某、被告李某繼續履行涉案房屋買賣合同并有權主張違約金。

【點 評】

如果所涉房屋被另案首位查封，本案沒有查封或屬輪候查封，除非當事人愿意排除各項履行障礙，解除查封，否則法院不會判決合同繼續履行。