房地產行業稅收籌劃風險控制途徑探索

古桂秀

我國經濟體制改革以來，經濟體系逐漸完善，在此環境中我國房地產行業得到較快發展，這也逐漸成為我國經濟持續發展中的支柱型產業，對我國經濟持續增長具有較大促進作用。但是，目前我國房地產行業在發展的過程中，會出現稅收籌劃風險，對房地產企業的發展產生不利影響。為此，需要房地產行業對稅收籌劃期間存在的風險問題進行深入發分析，并且在此基礎上采取有效措施使稅收籌劃風險降至最低，這有利于房地產企業較快發展。

一、前言

房地產在發展的過程中，需要進行稅收籌劃工作，在此過程中會遇到稅收籌劃風險，對房地產企業的發展具有促進作用。為了確保企業合法最大經濟利益，能夠在法律允許的范圍內進行合理避稅，在此基礎上房地產企業需要根據自身實際情況進行稅收籌劃工作，并且在此基礎上對存在的風險點實施全面的防范，以此使房地產企業稅收籌劃風險降至最低，以此為我國房地產企業的發展奠定良好的基礎。

二、房地產稅收籌劃風險

我國房地產稅收籌劃風險一般情況下表現在以下幾個方面：1.政策方面。我國目前一些中小型房地產企業采用的稅收籌劃方法相對較為滯后，并在此基礎上一些管理人員對稅收籌劃風險了解程度不高，在管理期間極易出現意見分歧，導致稅收籌劃風險的發生。2.稅收以及籌劃風險。稅收籌劃風險主要分為稅收風險與籌劃風險，稅收風險主要是指稅收籌劃很難發揮自身作用，極易導致成本的增加。從籌劃風險角度進行分析，籌劃工作相對復雜，涉及到的金額比較大，對管理人員的綜合素質要求比較高，如管理人員綜合素質無法滿足工作需求，極易導致籌劃風險的發生。

三、房地產企業稅收籌劃風險問題

（一）對稅收政策理解誤區

目前，雖然我國房地產企業稅收籌劃工作水平有較好的提高，但是在一些方面依然存在問題，其中對稅收政策有不同程度的誤解，導致房地產企業在稅收籌劃的過程中能夠面臨政策選擇與變動風險。其中，政策選擇風險主要是指房地產企業工作人員沒有充分了解法律法規，導致納稅行為不符合稅收法律法規的規定，出現應納稅而未納稅、少納稅情況的發生，稅務機關對此進行罰款、加收滯納金使房地產企業經濟效益受到損失。政策變化風險主要是指在政策不斷變化的情況下，工作人員沒有及時了解最新政策，導致房地產企業在進行稅收籌劃工作期間出現重大失誤。

（二）稅收執法過程主觀性強

我國在進行稅收管理的過程中，主要是由稅務機關進行統一、有效的管理，房地產在進行稅收籌劃工作期間，應當嚴格根據稅法規定來完成。房地產企業的稅收籌劃工作必須要得到稅務機關人員的認可后才表明稅務籌劃方案具有極高的合法性。但是，在實際籌劃中，因稅務機關工作人員對一些標準認識不同，或者由于政策的邊緣地帶，對一項業務的性質沒有明確的區分，存在爭議的問題，稅務征管有自由裁量權，對于企業一些行為會認為偷稅漏稅行為，導致房地產企業需要承擔一定的風險。由此可以看出，稅務機關中的工作人員存在主觀認定差異，可能致使房地產企業在同一納稅籌劃期間會出現不同的判定結果。

（三）稅收籌劃方案可行性低

房地產企業在進行稅收籌劃工作之前，會制定有效的稅收籌劃方案，這在較大程度上能夠對房地產企業稅收進行有效的減免。為了使稅收籌劃工作具有較高的有效性，房地產企業財務人員需要在目前政策變化的基礎上進行稅收籌劃方案的有效制定。在對房地產企業稅收籌劃的過程中，影響因素有較多，會對房地產企業稅收籌劃方案的可行性產生較大影響。如果稅收籌劃方案可行性較低的情況下，此種籌劃行為很難為企業帶來最大合法利益，導致企業面臨一些風險。

（四）稅收籌劃成本高

房地產企業通過科學、合理的納稅籌劃行為，能夠使企業稅收負擔得到有效降低。但是，房地產企業在進行稅收籌劃工作期間，沒有進行前瞻性方案的有效制定，在此基礎上極易導致稅收籌劃工作成本有不同程度的提高。此外，房地產企業在進行稅收籌劃方案制定的過程中，會與企業未來投資行為與經營進行結合完成，并在此基礎上對制定完成了的稅收政策進行有效的整理，如果該方案合理性較低，會導致房地產企業未來經營活動稅務成本的增加，進而影響企業的長遠發展。

四、房地產企業納稅籌劃風險控制策略

（一）房地產企業應對稅法政策全面了解

房地產企業在進行稅收籌劃的過程中，對稅收政策的理解有一定的偏差，致使企業面臨的籌劃風險有不同程度的提升，為了降低此風險需要財務人員充分了解稅法政策，主要是因稅法政策是房地產企業與稅務機關相連接的重要紐帶，是企業必須應當遵守的法律標準。此外，房地產企業還需要對土地增值稅、企業所得稅的計算方法有全面的明確，以此能夠避免稅務機關對企業偷稅漏稅的誤判[3-4]。房地產企業中的財務人員還應重點關注增值稅，因房地產行業的財務人員長期接觸的是營業稅，營改增后新項目基本上都是一般計稅，增值稅的進項稅管理這對企業稅收籌劃工作尤為重要，由此可以看出，房地產企業在進行稅收籌劃的過程中，需要對稅法政策進行全面了解，只有這樣才能使稅收籌劃工作中的風險降至最低。

（二）企業與稅務機關相結合

從房地產企業角度進行分析，在對稅收籌劃工作進行制定的過程中，需要建立在法律政策的基礎之上;從稅法角度進行分析，需要由稅務機關進行有效的制定，由于地域不同，特別是土地增值稅會有些地方性的政策，地方稅務機關會根據當地實際情況對稅收籌劃行為實施判定，在此過程中為了避免稅務機關有主觀判定行為，這就需要在稅收籌劃前期，企業應當與稅務機關進行有效的溝通，以此確保所有行為均在稅收機關制定的稅收政策范圍之內，與稅務機關構建良好的合作關系，這在較大程度上能夠使稅收籌劃工作風險降至最低。

（三）重視籌劃前期工作

為了使企業稅收籌劃工作的制定具有一定的合理性，財務人員做好稅收籌劃工作的前期工作，包括熟悉相關稅收法規，了解項目的整體規劃，融資安排，合理銷售定價，能夠使房地產企業降低稅收籌劃工作風險。此外，財務人員在進行稅收籌劃工作制定期間，需要避免籌劃方案只圍繞減輕企業稅負的情況發生，如果發生此種情況會使企業在其他業務納稅增加，會對房地產企業整體收益產生較大影響。能夠簽訂委托代建協議，完成整個工程項目后通過不動產入股方法交付，以此能夠有效降低籌劃風險（這個說的不清楚，建議刪掉）。

（四）提升稅收籌劃人員能力

稅收籌劃對房地產企業尤為重要，會對企業納稅負擔與運行成本造成較大影響。在房地產企業在進行稅收籌劃期間籌劃方案存在的問題，極易導致企業納稅成本提升，致使企業面臨稅收籌劃風險。為此，房地產企業需要著重培養財務人員稅收籌劃工作能力，通過進修、培訓以及引進人才等方式提高財務人員整體籌劃水平，以此確保稅收籌劃工作實施的可行性，這對降低稅收籌劃風險具有較大促進作用，從而為我國房地產企業經濟效益的提升奠定良好的基礎。

五、結語

綜上所述，我國房地產在對稅收籌劃風險進行控制的過程中，對房地產企業的發展意義重大。為此，房地產企業管理人員需要對稅收籌劃風險進行有效的分析，并在此基礎上制定科學、合理措施，比如提升財務人員稅收籌劃能力、做好前期準備工作以及完善風險控制理念等，不但能夠提升財務人員整體稅收籌劃水平，而且還可使稅收籌劃工作更具可行性，以此使房地產企業發展目標得以較好實現，這對我國房地產企業未來發展具有較大促進作用。（作者單位：廣西和易地產有限公司）