我國房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

段然 殷俊 趙奇

摘? 要：中共十九大指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這體現(xiàn)了黨中央對全面建成小康社會的高度重視，對住房領(lǐng)域存在的不平衡、不充分發(fā)展的高度關(guān)切，是“以人民為中心”思想的貫徹落實(shí)。近10年來，我國房價(jià)上漲速度過快，而工資性收入增長速度相對過緩，家庭資產(chǎn)在房產(chǎn)配置比例過高，家庭負(fù)責(zé)率較高，風(fēng)險(xiǎn)過高，不利于經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定發(fā)展。10年來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從以GDP為調(diào)控指標(biāo)到“新國八條”“一房一價(jià)”“房產(chǎn)稅”，中央總體基調(diào)從推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，這一系列政策對調(diào)控房價(jià)意義重大。該文從關(guān)于房地產(chǎn)的幾個(gè)基本問題入手對我國調(diào)控政策進(jìn)行簡要分析，并提出自己的看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 調(diào)控政策? 分析

1? 近10年來我國相繼出臺了哪些房地產(chǎn)調(diào)控政策或工具？這些調(diào)控政策的目標(biāo)是什么

2009年12月，“國四條”的出臺拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。2010年“國11條”“國十條”彰顯中央遏制房價(jià)過快上漲的決心。2011年，“新國八條”“限購”“限價(jià)”“限貸”3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，二套房首付提高到60%，房價(jià)過快上漲得到有效遏制。2012年住建部支持部分城市首套房貸款利率下浮，央行兩次降息、兩次下調(diào)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率，大量資金流入房地產(chǎn)市場。2013年“新國五條”堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房，加快保障房建設(shè)，以房價(jià)穩(wěn)定為主要調(diào)控目標(biāo)。2014年“9.30房貸新政”對首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”，貸款利率下降明顯，積極滿足家庭住房需求。2015年“3.30房貸新政”對于使用公積金購買首套普通自住房最低首付20%，極大降低購房成本。2015年9月30日將不限購城市首套房商貸首付比例下調(diào)到25%。2016年重啟限貸限購政策，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“因城施策”去庫存，房價(jià)開始下跌。2017年為房地產(chǎn)調(diào)控最為密集的一年，樓市全面進(jìn)入“限購+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時(shí)代”。住建部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼工作的指導(dǎo)意見》指出住房保障家庭戶均租賃補(bǔ)貼面積不超60m2。政策利率6年內(nèi)首次上調(diào)、建立購租并舉住房制度、非“限購”城市房貸首付款比例最低可達(dá)20%、接入公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺。10月19日，十九大提出堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的。2018年到至今，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“房住不炒”。

該文將近10年調(diào)控分為3個(gè)階段。第一階段2009—2012年，這段時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控不再過于強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制的主要作用，而是要通過運(yùn)用公共政策、強(qiáng)化住房保障形成雙軌制住房供應(yīng)模式，同時(shí)采取行政手段遏制房價(jià)過快上漲。這段時(shí)間調(diào)控主要目標(biāo)在于保持房地產(chǎn)平穩(wěn)較快發(fā)展，重點(diǎn)仍強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)功能，社會功能相對落后;重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房子的交換價(jià)值，房子使用價(jià)值功能相對較弱。第二階段2013—2016年，以人為本、強(qiáng)調(diào)公平和穩(wěn)定成為房地產(chǎn)調(diào)控主要目標(biāo)，不斷強(qiáng)化房子的使用價(jià)值功能，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，多渠道增加居民主體收入。只是這段時(shí)間土地供求比低，政策調(diào)控變動頻繁，政策執(zhí)行力度不夠，在保經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定房間之間搖擺，調(diào)控指向不明，大多數(shù)城市房價(jià)上漲過快，調(diào)控政策不顯著。第三階段2017年至今，2017年各項(xiàng)政策的密集出臺，房地產(chǎn)指向非常明顯，房地產(chǎn)的功能主要定位為使用功能，堅(jiān)持房子是用來住的，同時(shí)主動下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長速度以適應(yīng)變化，核心是“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，體現(xiàn)中央堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的決心。

2? 這些調(diào)控政策是否屬于宏觀調(diào)控的范疇？這些調(diào)控政策手段是否恰當(dāng)，效果是否令人滿意

宏觀調(diào)控是政府參與經(jīng)濟(jì)活動的管理，從而保障房地產(chǎn)市場供需平衡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總供給和總需求的平衡并解決中低收入的住房保障問題。要厘清宏觀調(diào)控的邊界，宏觀調(diào)控在優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理預(yù)期、完善住房保障上面加以區(qū)分。

限貸、限購、限售、限價(jià)，貨幣政策、財(cái)政政策都是最常見的宏觀調(diào)控政策。有人認(rèn)為房地產(chǎn)的根本問題在于供需矛盾，限價(jià)限購在長期不能實(shí)際減少需求，應(yīng)該在土地政策、保障性住房上面下功夫，而且貨幣超發(fā)導(dǎo)致大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，限購限價(jià)政策采取行政手段遏制房價(jià)上漲也不符合市場規(guī)律，易導(dǎo)致市場波動。正如鈕文新在《高房價(jià)關(guān)鍵在于土地財(cái)政，而非貨幣政策》一文中指出，房價(jià)問題是土地財(cái)政依賴結(jié)果，不是貨幣政策可以解決的，高地價(jià)構(gòu)成地方政府房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)[1]。有人認(rèn)為限購政策對于房價(jià)作用非常明顯，要在需求端進(jìn)行限購，在供給側(cè)深化土地改革，并且土地總成本、土地供應(yīng)量、土地平均價(jià)格對房價(jià)變化具有閾值效應(yīng)，超出一定范圍，房價(jià)變化才會趨于合理區(qū)間，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格具有粘性較高時(shí)會降低調(diào)控的有效性。巴曙松、武陽、邸超倫通過理論和實(shí)證研究得出貨幣政策對房價(jià)波動具有顯著影響并且具有時(shí)滯性。貨幣政策要具有前瞻性才能適應(yīng)房價(jià)變化[2]。2017年以來棚改貨幣化安置比例較高帶來三四線城市房價(jià)過快上漲，易憲容認(rèn)為棚戶區(qū)改造過度金融化對房價(jià)產(chǎn)生較大推動作用，三四線城市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大[3]。很明顯貨幣超發(fā)和棚改政策帶來部分地區(qū)房價(jià)的較快增長。

從這些政策作用效果來看，貨幣政策對房價(jià)促進(jìn)作用明顯，房價(jià)跟廣義貨幣存量成正相關(guān)關(guān)系，要調(diào)控好房價(jià)，穩(wěn)定貨幣存量很關(guān)鍵。限價(jià)、限購等政策短期作用明顯，但長期來看，投機(jī)者形成理性預(yù)期，市場機(jī)制的不健全容易造成房地產(chǎn)業(yè)惡性發(fā)展，限價(jià)限購應(yīng)該因城施策、分類指導(dǎo)。財(cái)政政策里面土地政策對房價(jià)起著核心作用，地方政府為了拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不顧實(shí)際情況不斷提高土地交易價(jià)格和成本，不利于房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。調(diào)控好土地成交價(jià)格，地價(jià)房價(jià)比不宜過高，防止惡性競爭尤為重要。隨著房產(chǎn)價(jià)格增高，普通工薪階層買房壓力極大，甚至一家人要還款一輩子，控制房價(jià)過快上漲已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，而是關(guān)乎社會穩(wěn)定和國家長治久安的民生問題，且房地產(chǎn)業(yè)必須服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展才是房地產(chǎn)業(yè)的本真。

很明顯，2019年以來，房地產(chǎn)投資累計(jì)增長速度、房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)增長速度、房地產(chǎn)土地購置費(fèi)累計(jì)增長和房地產(chǎn)開發(fā)新增固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長都出現(xiàn)很明顯的下降，且趨于穩(wěn)定，這和國家房地產(chǎn)調(diào)控政策息息相關(guān)，政府調(diào)控政策的效果在今年非常明顯（圖1）。2019年以來調(diào)控主體從中央轉(zhuǎn)向地方，各地因城施策，調(diào)控方式也從調(diào)控交易行為向調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，一二線城市房價(jià)趨于穩(wěn)定，三四線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，房價(jià)穩(wěn)定的趨勢非常明顯，未來出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大，第三階段堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的政策效果開始顯現(xiàn)。

3? 中國的房價(jià)越控越漲，有哪些主客觀原因？其中最主要的原因是什么

中國房價(jià)越控越漲，但是不控可能漲的更多。房價(jià)漲主觀原因：（1）剛性需求旺盛。大量城市家庭未能滿足基本的住房需求。隨著棚改項(xiàng)目進(jìn)行，大量的棚改戶需要房子容身，對住房需求旺盛，加上自身資金補(bǔ)助可觀，但是三四線城市房子供給有限，導(dǎo)致房價(jià)上漲顯著。一二線城市本來對人才具有天然吸引力，每年都有大量的人涌入大城市，對住房需求旺盛。（2）房產(chǎn)價(jià)格粘性。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論我們知道價(jià)格短期內(nèi)具有粘性，價(jià)格在短期內(nèi)變化不明顯。房價(jià)在短期內(nèi)同樣具有慣性，不容易下跌。根據(jù)相關(guān)預(yù)測不考慮政策和不可抗力的情況下，房價(jià)還會繼續(xù)上漲，房價(jià)上漲趨勢短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。（3）土地成本較高。土地掌握在政府手中，具有稀缺性。商品房市場有利可圖必定推高土地成本，而土地成本的增加又推高房價(jià)的上漲，如此加劇房價(jià)的上漲。（4）信息不對稱。商品房市場缺乏有公信力、反饋迅速、方便及時(shí)的信息發(fā)布平臺，加上中介機(jī)構(gòu)等各類利益相關(guān)群體，導(dǎo)致購房者處于弱勢地位，不能及時(shí)獲取準(zhǔn)確信息。憑借信息壟斷優(yōu)勢，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)能給所售房子部分調(diào)節(jié)空間，有的可能會收取茶水費(fèi)。房價(jià)上漲客觀原因：（1）貨幣超發(fā)。根據(jù)貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制，我們知道貨幣發(fā)行數(shù)量多會導(dǎo)致貨幣貶值，價(jià)格上漲。價(jià)格上漲又需要更多貨幣。過去20年，中國貨幣基本處于超發(fā)狀態(tài)[4]。依據(jù)貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論，貨幣超發(fā)一方面能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面拉動物價(jià)上升和購買力的下降。這正是當(dāng)前我國面臨的困境，很多家庭負(fù)債率過高，在住房投資資產(chǎn)配置比例太高。同時(shí)超發(fā)的貨幣大量流入房地產(chǎn)市場拉動房價(jià)持續(xù)升高。（2）投資需求增加。工業(yè)化的快速發(fā)展必然要求房價(jià)上漲來配合，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來了財(cái)富的積累，而積累的大量資金又需要找到資金的投資渠道。當(dāng)前火爆的房地產(chǎn)業(yè)和每況愈下的實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成鮮明對比。推動房價(jià)上漲的不是住房需求，而是投資需求，投資需求是推動房價(jià)上漲的主要因素。李巖《住房投資需求對房價(jià)變動貢獻(xiàn)的測度》一文用實(shí)證數(shù)據(jù)回歸分析發(fā)現(xiàn)“住房具有明顯的投資屬性[5]”，住房投資需求導(dǎo)致房價(jià)劇烈波動，房價(jià)上漲較快時(shí)促使房價(jià)上漲更快，房價(jià)下降時(shí)促使房價(jià)下降更多。從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面講，投資增加會導(dǎo)致需求曲線外移，房子缺乏彈性，在平衡點(diǎn)時(shí)，價(jià)格上漲更多;投資減少時(shí)需求曲線內(nèi)移，在平衡點(diǎn)時(shí)，價(jià)格下降更多。

4? 中國房市問題的出路在哪？政府應(yīng)該持什么樣的政策手段？

我國房市需要警惕系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，防止房價(jià)的大起大落，要注重房子的使用價(jià)值，堅(jiān)持房子是用來住的定位。政府應(yīng)該在以下方面做出努力：（1）嚴(yán)格土地規(guī)劃和管理。土地財(cái)政是中央政府、地方政府推動房價(jià)上漲的幕后推手。政府一方面需要依靠房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財(cái)政收入的增加，同時(shí)不得不面對民眾支付能力滯后等民生問題。地方政府要端正認(rèn)識，淡化GDP考核，注重長期機(jī)制。（2）深化財(cái)稅改革。加快推出房產(chǎn)稅，減少房屋空置率和投機(jī)行為，利用財(cái)政政策引導(dǎo)房價(jià)合理定價(jià)，合理引導(dǎo)消費(fèi)和投資，保證租賃市場穩(wěn)定。（3）健全房地產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。完善房地產(chǎn)業(yè)金融體系，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，提高房地產(chǎn)業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力和競爭力，健全房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制。（4）改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化，加快創(chuàng)新型國家建設(shè)，推動資金流向附加值高、經(jīng)濟(jì)效益好的行業(yè)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)

[1] 鈕文新.高房價(jià)關(guān)鍵在于土地財(cái)政，而非貨幣政策[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊，2016（43）：83.

[2] 巴曙松，武陽，邸超倫.貨幣政策沖擊與房價(jià)波動：基于 PVAR模型的量化分析[J].未來與發(fā)展，2019，43（1）：72-81.

[3] 易憲容.棚改貨幣化安置為何會推高房價(jià)？[N].金融投資報(bào)，2018-07-14（6）.

[4] 任澤平，甘源.我國近20年貨幣發(fā)放量與資產(chǎn)價(jià)格比較研究[J].發(fā)展研究，2019（2）：4-9.

[5] 李巖.住房投資需求對房價(jià)變動貢獻(xiàn)的測度[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.