關(guān)于《房屋完損等級評定標準》修編的幾點思考

■ LI Zhanhong ZHU Jie

0 引言

準確合理地評定房屋完損狀況，對于保障房屋安全使用、界定房屋影響糾紛、提供維護決策支持、延長房屋使用年限等具有重要作用。當前，房屋完損狀況評定主要依據(jù)《房屋完損等級評定標準（試行）》（城住字〔1984〕第678 號）（以下簡稱《試行標準》），該標準操作簡便易行，為房屋管理和修繕計劃安排、城市規(guī)劃等提供了有效依據(jù)。然而，《試行標準》已編制使用30 多年，當前既有房屋特征更加復雜多樣，房屋完損等級評定的社會需求發(fā)生變化，相關(guān)技術(shù)內(nèi)容已不符合實際應用要求。同時，當前的房屋檢測標準有《工業(yè)建筑可靠性鑒定標準》（GB 50144—2008）、《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB 50292—2015）（以下簡稱《可標》）、《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125—2016）（以下簡稱《危標》）等，故《完損等級評定標準》（以下簡稱《完標》）既要與既有標準有所區(qū)別，又要兼顧協(xié)調(diào)性。另外，相關(guān)學者指出，當前評定房屋完損等級主要為定性分析，主觀隨意性較大，探索了采用層次分析法、模糊數(shù)學法等方法定量評定房屋完損等級[1-3]，但量化指標在實踐應用中存在一定問題。如文獻[1]中案例：屋面嚴重損壞、嚴重漏雨，墻體輕度裂縫、勒角侵蝕現(xiàn)象，門窗開關(guān)不靈，外墻抹灰嚴重空鼓、剝落，外墻滲水，暖氣設備及管道銹蝕嚴重，供氣不正常，特種設備無法使用，但房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件較好，最終評定結(jié)果為基本完好，但實際上，該房屋的損壞情況已明顯影響正常使用，評定結(jié)果存在偏差。因此，房屋完損等級評定標準編制時，不僅需研究評定技術(shù)方法，更應從標準的目的、技術(shù)路徑等方面進行綜合分析，理清與既有標準的聯(lián)系與區(qū)別。

1 標準編制的目的

《試行標準》主要為掌握各類房屋的完損情況、房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排、城市規(guī)劃及改造提供基礎資料和依據(jù)。結(jié)合技術(shù)條文可以看出，《試行標準》綜合了房屋安全性和使用性進行評定，且更側(cè)重房屋安全性；而《可標》主要是對房屋安全性（包括承載能力和整體穩(wěn)定性）和使用性（包括適用性和耐久性）進行可靠性鑒定，《危標》則主要判定房屋的危險程度。可見《試行標準》與之存在交叉重疊現(xiàn)象。

因此，《完標》制修訂時，應明確完損等級評定的定義與目的，區(qū)分既有相關(guān)標準。根據(jù)實際工程經(jīng)驗，房屋完損等級評定標準的目的主要是評定既有房屋的完損狀況，應從房屋正常使用角度評定其完好、損壞程度，區(qū)分于房屋安全評定。

2 標準適用范圍

《試行標準》中，對適用范圍的規(guī)定為：適用于房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房屋、單位自管房(不包括工業(yè)建筑)或私房，古典建筑可作參考。考慮到當前社會房屋管理狀況，此規(guī)定已不適宜。

房屋完損等級評定主要評價房屋的完損狀況，是房屋安全評價的補充與延伸。對比現(xiàn)行標準《可標》和《危標》的適用范圍，其中：《可標》適用于以混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)為承重結(jié)構(gòu)的民用建筑（指已建成可以驗收的和已投入使用的非生產(chǎn)性居住建筑和公共建筑）及其附屬構(gòu)筑物的可靠性鑒定民用建筑；《危標》適用于高度不超過100 m 的既有房屋（指建成兩年以上且已投入使用的房屋）的危險性鑒定。考慮《完標》主要評價房屋表觀的完損狀況，其評定方式主要以肉眼觀察為主，受結(jié)構(gòu)類型、房屋高度等因素限制較小，故其適用范圍可取既有房屋。

3 房屋完損等級評定

3.1 項目劃分

《試行標準》將房屋完損評定項目劃分為結(jié)構(gòu)組成、裝修組成和設備組成三部分。其中，結(jié)構(gòu)組成又分為基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細木裝修；設備組成分為水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。

結(jié)合房屋建筑的構(gòu)成系統(tǒng)分類，可將房屋完損評定項目分為建筑裝飾部分、結(jié)構(gòu)部分、設施設備部分等3個分項，并進一步細分為10 個子項（圖1）。

3.2 房屋完損等級劃分

《試行標準》根據(jù)各部分的完好性及損壞程度，將房屋完損等級分為完好、基本完好、一般損壞、嚴重損壞和危險房等5 類。考慮完損等級評定不涉及結(jié)構(gòu)安全性評定，故《完標》制修訂時，應刪除“危險房”的評定等級。

同時，《完標》可根據(jù)房屋完損評定項目的劃分,對應地將評定層次劃分為房屋整體、分項和子項3 個層級，評定等級設計為：房屋完損等級分為一、二、三、四級；分項完損等級分為1 級、2 級、3 級、4 級；子項完損等級分為①級、②級、③級、④級。

各等級評定原則從完損狀況對房屋正常使用影響程度的角度進行設計，具體為：①級、1 級、一級符合正常使用的要求；②級、2 級、二級基本符合正常使用的要求；③級、3級、三級影響正常使用的要求；④級、4級、四級：嚴重影響正常使用的要求。

3.3 評定方法

圖1 房屋完損評定項目劃分

《試行標準》將房屋完損等級評定分為“組成部分完損等級評定”和“房屋完損等級評定”兩階段，并給出其評判標準與方法。該方式主要為定性描述分析，其評定結(jié)果因檢測人員主觀性而可能存在較大差異。筆者認為，采用《試行標準》的評定思路是可行的，但需進一步細化各級項目的完損評定標準，設計適宜的半定量化評定方法，既要達到科學合理性，又要滿足工程實踐操作便利性。圖2為房屋完損等級評定的技術(shù)路線，將房屋按照子項、分項、整體3 個層次，從低到高逐級進行等級評定。

圖2 房屋完損等級評定技術(shù)路徑示意圖

3.3.1 子項完損等級評定

子項完損等級評定應根據(jù)損壞程度、損壞范圍綜合評定得出，評定原則可參照表1。其中，各子項的完損評定標準應進一步細化完善。

表1 子項完損等級評定標準

3.3.2 分項完損等級評定

根據(jù)工程實踐，建筑裝飾部分的完損等級評定工作內(nèi)容相對最多也最復雜，結(jié)構(gòu)部分、設施設備部分內(nèi)容相對較少且明確。因此，分項的完損等級評定可分為以下兩條路徑。

（1）考慮到房屋高度、使用用途等因素的影響，建筑裝飾部分各子項的影響比重可能存在較大差異，如低層房屋的屋面子項影響比重明顯比高層房屋的大。因此，建筑裝修分項的完損等級評定可引入子項權(quán)重系數(shù)來綜合考慮各種因素對不同特征房屋的影響；同時，為避免極端情況發(fā)生，子項權(quán)重系數(shù)的取值以區(qū)間范圍進行規(guī)定。對于具體的子項權(quán)重系數(shù)及區(qū)間范圍，可根據(jù)實際工程進行大數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，合理取值。通過計算各等級（即①級、②級、③級、④級）對應的權(quán)重系數(shù)之和來表示不同完損等級的子項在建筑裝飾部分所占的比重，進而評定建筑裝飾分項的完損等級。

（2）對于結(jié)構(gòu)、設施設備分項的完損等級，可分別取對應子項的較低等級。

3.3.3 房屋完損等級評定

《試行標準》評定房屋完損等級時，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型分為兩大類，但總體思路一致，即根據(jù)結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分的完損情況，確定房屋完損等級，并對裝修、設備部分的影響評定適當放寬。筆者認為，采用《試行標準》的評定思路是可行的，但根據(jù)實踐工程，當前建筑裝飾部分的評定工作內(nèi)容及范圍相對更多、更廣泛。對于一般房屋，建筑裝飾和結(jié)構(gòu)兩個分項的損壞程度對房屋整體完損等級評定結(jié)果的影響較大。因此，可根據(jù)建筑裝飾、結(jié)構(gòu)兩個分項的評定結(jié)果，按較低等級確定，再考慮設施設備分項的評定結(jié)果進行降級調(diào)整。

4 結(jié)語

綜上所述，在《完標》的編制工作中，應注意其與《可標》《危標》等相關(guān)標準側(cè)重點的不同，它不涉及結(jié)構(gòu)安全性評定，主要通過表觀完損狀況，從房屋正常使用性角度評定房屋的完好損壞狀況。根據(jù)房屋建筑的系統(tǒng)構(gòu)成，優(yōu)化房屋完損評定項目分類，考慮各子項的影響比重差異而引入不同權(quán)重系數(shù)，并設計半定量化的評定方法，可以使房屋完損評定結(jié)果相對更科學。