新加坡居住建筑維護改造管理模式探究

■ YANG Xia ZHAO Weimin GU Xiaoying

1 新加坡住宅模式

新加坡住宅可分為公共住宅和私人住宅兩大類，其物業管理模式各有不同。其中，公共住宅（組屋）是由政府（建屋發展局）承建，其產權歸屬于政府，并委托市鎮理事會進行物業管理；私人住宅是由房產開發商通過市場土地招標建設有圍墻的公寓及洋房，其產權歸屬在一定期限內（99年、999 年、永久）歸業主所有，物業管理由管理委員會聘請物業服務公司負責?？梢哉f，新加坡的公共住宅有點類似我國的直管公房（租屋業主實際上買了99 年使用權），市鎮理事會近似我國早期體制下的房管所（同時具有目前業委會、物業公司的職能）；私人住宅及其物業管理模式則類似我國的商品房小區。

2 管理組織架構

新加坡政府機構除總理公署外，另外設有15 個部，其中，國家發展部下設國家公園局、市區重建局、建設局、建屋發展局、房地產中介委員會（圖1）[1]。

2.1 建屋發展局

新加坡全國設21 個分局及4 個服務中心，分布在16 個市鎮理事會，具體負責為居民提供分配組屋后的服務。其主要職責包括：①審批住戶的裝修要求（向建屋局申請裝修，由通過建屋局認證的企業承辦）；②管理停車場，受理、發放組屋業主停車證；③監督翻新計劃，如重新油漆、加建電梯等；④處理住戶保修期內的維修（1 年保），并出租商用設施（如雜貨店、超市、食閣、商鋪等）；⑤與市鎮理事會密切合作與分工（居民投訴及處理反饋）等。

圖1 新加坡組織機構圖

2.2 市鎮理事會

市鎮理事會是根據議會通過的《市鎮理事會法案》（1988 年6 月29日）組建的。理事會由選區的國會議員和專業人士及居民組成，當選議員擔任市鎮理事會主席；同時，成立若干工作委員會，包括業務接洽委員會、設施管理委員會、財務管理委員會、宣傳行政委員會及項目規劃委員會等。

新加坡共有16 個市鎮理事會，管理16 個集選區和13 個單選區，共管理約98 萬個組屋單位。每個組屋區成為市鎮，每個市鎮人口在15～30 萬人之間。市鎮理事會主席由當選的單選區或集選區國會議員擔任。不同地理位置的市鎮理事會，在居民、物業情況（如年齡和管理區域的設計）及物業數量方面均有所不同。

2.3 市鎮理事會對國家發展部和建屋發展局的作用

市鎮理事會由民選議員領導，且市鎮理事會主席由各市鎮當選議員任命。作為自治實體，市鎮理事會也負責各自的日常業務，主要負責管理政府組屋（公共住宅），加強居民和政府的合作。

根據《市鎮理事會法案》和《市鎮理事會財務細則》，國家發展部制定了廣泛的立法框架和財務準則，以確保市鎮理事會的適當治理和問責制。作為公共房屋管理機構，建屋發展局建議和協助國家發展部行使監管方面的職責，并以房屋共有物業的業主身分與市鎮理事會緊密合作。

3 工作職責及工作方式

3.1 工作職責

市鎮理事會負責管理，維護和改善城鎮居民住宅和商業物業的公共部位。公共部位包括走廊、組屋底層、電梯、水箱、公共照明和休憩用地[2]。具體工作內容包括以下幾個方面。

（1）日常性維修主要包括：公共區域清潔、園藝與景觀維修，提供24h 應急處置（如水電中斷、電梯故障等）。

（2）預防性維修包括：每月電梯檢查、水泵檢查和防火系統檢查；常年水箱檢查與測試、電線安裝檢查；兩年一次避雷系統測試。

（3）周期性維修包括：組屋外墻修補與粉刷，更換供水器、水泵、屋頂防水及隔熱層，重新安裝電線，更換水管、電梯。

（4）執法：對非法停車、非法置放雜物（樓道堆物等）、違法安裝（不在固定位置安裝空調等）、高空拋物、對垃圾槽構成阻礙、破壞綠化、亂張貼廣告、破壞公共財物等行為依法進行處罰。

3.2 工作方式

市政理事會可以對公共住宅（組屋）區自行管理，也可以通過市場招標方式，將具體事務委托專業的物業公司負責。物業服務公司具體運作模式如下。

3.2.1 前期物業管理與后期物業服務

房屋交付使用后兩年內，一般由開發商負責物業管理（前期物業管理）工作，房屋的配套及工程質量問題直接由開發商予以處理，責任界面清晰，避免了相關糾紛和矛盾。

房屋交付使用兩年后，由管理委員會聘請專業的物業服務公司進行管理與服務。物業公司一般提供保安服務，并負責選擇、推薦合適的分包商承擔專項服務（日常維修、保潔等），外包合同由管理委員會與分包商簽訂，物業服務公司負責協調監督。

3.2.2 日常物業管理與服務

物業服務市場是傳統服務行業，目前較大的物業公司有6 家左右，管理模式一般為“物業經理負責制”。其中，保潔、保修、保綠等工作均由外包服務，物業經理監督合同履行情況；此外，物業經理還負責安排公寓內公共設施的維修和更換，業主室內的水電維修也可通過物業聘請專業的維修公司上門服務，且業主的要求可在《服務合同》規定的范圍內向物業經理提出；物業經理還要對管委會負責，十分注重同業主的聯系，認真聽取住戶的意見并改善管理細節。物業公司在提供優質服務的過程中強化管理，在管理中體現服務，讓居民自覺接受服務、主動配合管理、共同改善小區居住環境。

4 資金來源及使用

4.1 資金來源

物業管理資金來源主要由屋主繳納的物業管理費、政府補助（設施改建補貼，政府會根據組屋的大小給予津貼，平均占20%）及其他收入（投資收益及接受捐贈等，約占10%）三方面構成。其中，物業管理費的定價是根據運營成本適時調整，基本能滿足組屋區日常管理及維護保養開支費用。

（1）政府補助，也稱為服務和雜費補助金，根據組屋單位和單位類型分配給市鎮理事會。住宅越小獲得的資助越高。此筆款項使市鎮理事會能夠為居住在四室和較小單位的居民提供補貼，一般一室33.70 新元/月，二室26.20 新元/月、三室17.00 新元/月，而每個四室家庭的補助金是9 新元/月。

（2）物業管理費100% 由居民繳納。其中，30%～35% 歸入累積基金，用來支付周期性維修；65%～70%用于日常保養、維修及辦公行政用途，如公共水電費、日常維修費、公共區域清潔費、管理機構及行政費用等。物業管理費標準由市鎮理事會根據運營成本確定并適時調整，基本能滿足組屋區管理及日常維護保養的費用。市鎮理事會根據房屋類型收取對應的物業管理費，同時，根據年度收支情況，可給予居住在一～四室的居民0.5～1 個月的費用減免（表1）。

關于公共住宅（組屋）的物業管理費催繳機制，新加坡較我國有更為嚴苛的舉措和節點控制，保證了小區公共設施設備的正常維護保養。其物業費催繳流程如表2 所示。

4.2 資金使用

4.2.1 保修期內

保修期內設施設備的正常保修，應由房屋開發商及設施設備供應商提供保修服務。

4.2.2 保修期外

保修期外的維修保養由市鎮理事會負責，資金列支物業管理費（不用單獨交納維修資金）。日常維修保養注重精細化，周期性維修保養則注重計劃時效性。此外，組屋區的環境配套設施改善，一般采用政府補貼+市鎮理事會出資方式，屋主基本無需承擔費用。

4.2.3 資金用途

日常運行費用（65%～70%）用于短期日常支出，如清潔、維修和保養；累計資金（30%～35%）用于周期性的大修和維護，如房屋粉刷、更換電梯、水泵等，該資金也共同用于電梯升級計劃。

物業管理費中，周期性維修、日常清潔及維護保養、管理及行政費用大約各占1/3。以10 新元物業管理費為例，具體支出項目、金額和比例大致如表3 所示。

5 周期性維護與檢查技術措施

5.1 周期性維護項目

根據《建筑物維護和分層管理（電梯，自動扶梯及建筑物維修）條例》（2016），建筑外墻粉刷的間隔不應超過7 年[3]。表4 中，部分更新項目和更新周期指標具有靈活性，可根據項目的情況而定。如組屋外墻使用滿7 年情況還很好，那么粉刷與維修工程就會延期。此外，社區通常會劃分幾個小區組成居委會，市鎮會以居委會所組成的組屋進行翻新和更換，其周期根據項目的性質、使用期和費用而定。例如，每一部電梯的使用期限大約為28 年，為了居民安全，使用期滿就會更換。

5.2 檢查與評估方法

國家發展部每年都會委任建屋局官員評估組屋的管理與維修，并呈上報告給發展部和市鎮會。

表1 組屋物業管理費標準

表2 組屋物業管理費催繳流程

表3 物業管理費的支出類別及比例

表4 設施設備周期性更新計劃

5.2.1 評估人員

建屋局有一個小組（大約20 多個職員）會每半年巡查每座組屋一次。他們一般在當天10：00 及14：00 才會通知市鎮理事會要去哪座組屋檢查，評估方法十分復雜。

5.2.2 評估方法

市鎮理事會年度報告的“維護”和“清潔度”指標為居民提供了對其房屋清潔和維護狀況的客觀評估。建屋局官員需要收集這兩個評估領域的數據。

為了確保觀測記錄的一致性，在檢查期間，建屋局官員會根據一套績效標準清單進行指導；此外，他們還配備了相機和PDA（或其他便攜式設備）來記錄和證實其檢查觀察結果。在現場視察完成后，這些意見將轉交各市鎮理事會進行跟進。

為確保房屋檢查的公平透明，一般采取以下方式：①10：00～17：00，平日進行檢查（公眾假期除外）；②檢查人員會邀請市鎮理事會的工作人員一起參加房屋檢查，檢查內容覆蓋住宅區和商店的公共區域、開放區域市場/小販中心、由市鎮理事會管理和維護的倉庫中心，特別是組屋底層和信箱區域、共同走廊、電梯降落、停機坪的排水，以及開放區域、草地、設備、垃圾箱中心等；③檢查所有的區塊是否清潔，對于正在進行修理和重新裝修，或者升級、重新開發和新的區塊（1 年的缺陷責任期內），不在檢查之中。

每個市鎮理事會管理和維護的所有社區每年至少檢查一次；而所有市鎮理事會每個月都需進行檢查。市鎮理事會可能會對觀察結果提出上訴，認為不應將其納入檢查結果。

此外，建屋發展局還采取了以下做法以確保公平：①只有在視察當天，衛生局局長才會通知病房進行檢查，并輪流到不同的市鎮理事會，盡量減少個人主觀性；②檢查員隨機與團隊領導組成聯合檢查，以確保績效標準的一致性。

5.3 服務評級與獎勵

5.3.1 服務評級

新加坡國家發展部每年會公布市鎮理事會的管理報告，從組屋清潔度、維修情況、電梯故障率、住戶拖欠物業費、財務方面等對市鎮會進行評估。市鎮理事會每年度對每座組屋進行管理評級：綠色評級為理想，橙色評級表示欠理想；紅色評級則為待改進。

國家發展部有一個小組，基本上每月會去市鎮會管轄的組屋區（大約10～20）座組屋進行抽樣檢查，根據每座組屋的清潔水平及管理水平，有20 個多指標給分，然后取平均值；當電梯失靈或不能操作，居民會打熱線電話求助，這反映了每部電梯的操作情況，同樣取平均值；拖欠管理費在新加坡都有追蹤，因為所有物業都是外包的,在1 年內所有的組屋至少會被檢查1 次，然后國家發展部會整理全年的審查并公布。

5.3.2 獎懲制度

（1）評級與獎勵：對每座組屋的保潔（清潔水平）程度進行評估評級，哪座組屋最干凈，獲得最干凈組屋獎，組屋內全部居民可以減免0.5～1 個月物業管理費。

（2）教育與懲罰：開展遵紀守法、做好公民的宣傳教育；對違法違規的住戶，除了責令改正恢復原狀之外，還加以罰款。

表5 組屋物業管理綜合評級

6 結語

綜上所述，新加坡明確了組屋外墻粉刷、屋頂防水/隔熱層及水泵、電梯等設施設備的維修周期；市鎮理事會可根據項目的性質、使用期和費用，決定組屋的維修項目和周期；同時，建立了一套完善的評估機制，由政府對維護和改造效果實施監督管理。

我國可借鑒新加坡組屋的管理模式，制定維修項目周期指標和評估方法，建立一套適用于我國國情的既有居住建筑維護管理長效機制。