青海房地產金融的風險與管理

馬甜 王建民

堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策是未來房地產業調控主方向。穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性，防范高地價、高房價、高杠桿引發的金融風險是主要目標。目前來看，房地產相關貸款仍是銀行的主要業務，也是銀行的優質資產，其他行業對該版塊業務的替代性不強。因此，在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和堅持落實政府主體責任的基礎上，對青海省房地產金融市場進行調查研究，對轄區房地產金融市場中存在的問題和風險進行有效監測，并對相關風險開展早期預警和引導十分必要。

房地產業基本情況

青海省房地產市場具有高原省份和“強省會”特征，產業開發和分布主要集中于省會西寧市，中國人民銀行調查統計系統數據顯示，截至2019年末，全省房地產貸款余額為860.58億元，占全省銀行業在第三產業內貸款總額的32.41%，其中西寧市房地產貸款余額為754.06億元，占比達87.62%。同時，隨著城鎮化及脫貧攻堅等國家戰略的穩步推進，轄區各地（州）、縣等人口開始不斷在西寧市購房置業，形成了青海省“大城市不大、小城市太小”的基本格局。同期，國家統計局數據顯示，青海省房地產開發投資累計完成額為406.29億元，同比增長15.5%，其中住宅投資累計完成額為294.08億元，同比增長36.2%；商品房施工面積1931.17萬平方米，同比增長22.0%，其中2019年新開工面積640.42萬平方米，同比增長93.0%；商品房銷售面積480.06萬平方米，同比增長7.3%，其中住宅銷售面積406.26萬平方米，同比增長7.8%。2019年，青海省房地產信貸市場整體平穩，無突出的信用風險。中國人民銀行西寧中心支行統計數據顯示，截至2019年12月末，青海省各銀行金融機構不良貸款余額合計3.27億元，房地產不良貸款率僅為0.38%，低于全省銀行業不良貸款率6.35個百分點。受客觀環境影響，青海省商品房開發周期相對較長，也在一定程度上為房價波動提供了空間。2019年12月，西寧市房價環比增長1.0%，同比增長13.8%，其中二手房價格環比增長0.4%，同比增長12.8%；房價的連續攀升，形成了“溫和增長”的行業預期。近年來，恒大、碧桂園、萬科、綠地、中海、新城控股和紅星等大型房地產企業不斷進駐西寧，促進了青海省房地產行業的快速發展和良性競爭，加之青海省城鎮常住人口凈流入的穩定增長，形成了目前“供需兩旺”的房地產市場情形。

房地產金融發展情況

1.房地產開發貸款

受政策調整影響，房地產開發貸款規模有所收縮。中國人民銀行調查統計系統數據顯示，截至2019年末，青海省房地產開發貸款余額為483.84億元，同比下降3.31%。其中，地產開發貸款為3.00億元，同比下降66.44%；房產開發貸款為480.84億元，同比下降2.16%。青海省房地產開發貸款的一個突出特點是保障性住房開發力度較大，貸款占比較高，占住房開發貸款總額的85.79%。

2.住房消費貸款

按貸款主體看，青海省購房貸款主體需求差異明顯。中國人民銀行調查統計系統數據顯示，截至2019年末，青海省購房貸款余額為374.95億元，同比增長19.22%。其中，企業購房貸款為4.11億元，同比下降7.85%；個人購房貸款為370.84億元，同比增長19.61%。

（1）個人及家庭住房貸款仍是主力。個人住房貸款（尤其是抵押貸款）占比較高進一步說明了“房子是用來住的”政策調整的必要性，且需堅持政策目標中長期內不動搖；同時，轄內購房選擇不再僅限于新建房，功能型二手房市場開始活躍，再交易房貸款增速較快。中國人民銀行調查統計系統數據顯示，截至2019年末，青海省個人購房貸款占總購房貸款的98.90%。其中，二手房交易貸款為53.51億元，同比增長95.08%；新建房貸款為270.02億元，同比增長16.27%；新建房抵押貸款余額為262.49億元，同比增長17.68%，占新建房貸款的97.21%。

■探珠獻玉 陳寶林/攝

（2）保障性住房貸款需求與開發貸款供給形成鮮明矛盾。青海省保障性住房貸款需求量極小，且有所減少，同百億量級的保障性住房開發貸款形成較大反差。中國人民銀行調查統計系統數據顯示，截至2019年末，個人購買保障性住房貸款為0.26億元，同比增長85.71%；企業收購、租賃保障性住房貸款為0.16億元，同比下降11.11%。保障性住房貸款需求較小的原因有三點：一是存量公租房仍在租期內，未達到轉賣期限。二是大量棚改項目主要由財政出資，目前棚改專項資金正在向債券籌資方式轉型。三是保障性安居工程住房達到可以轉為個人購買條件時，價格相對較低，居民購買壓力較小。

3.政策對金融機構房地產業務的影響

（1）財政“去杠桿”政策調整給部分金融機構棚改業務發展帶來困難。2018年以來，財政部連續下發了《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》和《關于做好2018年地方政府債務管理工作的通知》，推出棚改專項債對棚改項目貸款進行替代。加之，青海省人民政府辦公廳印發《關于開展全省政府性債務督查工作的通知》，對還款來源為財政資金的認定為政府隱形債務，因此，棚改項目成為地方政府規避債務的對象之一，對轄內部分棚改項目開發帶來了一定的難度和沖擊。

（2）金融“去杠桿”和房地產“去庫存”政策調整使房地產市場開啟“優勝劣汰”模式。目前青海省商品住房庫存去化周期為5個月，雖然有效縮短了青海省房地產庫存周期，但相關房地產貸款監管政策依然趨緊，給部分金融機構和房產開發企業帶來了不同程度上的壓力。一是對金融機構來說，在防范重大金融風險和房地產調控的大背景之下，銀行開發貸款持續收緊，監管部門對房地產企業的資質、貸款資金用途要求日趨嚴格，部分國有商業銀行及股份制銀行均在不同程度收緊房地產融資業務，部分銀行已暫停房地產及房地產夾層融資貸款等。二是對房地產企業來說，一方面，受房地產調控和金融機構去杠桿的雙重影響，房地產企業融資渠道趨緊，融資成本明顯上升，房地產企業融資壓力加大。另一方面，作為房地產企業資金另一主要來源的銷售回款，受二套房貸款利率政策調整、限購和封頂才能辦理抵押登記等政策影響，房地產企業回款進度有所放緩，資金鏈進一步趨緊，導致房地產企業競爭加大。

（3）政策調控成效初顯。在各項監管政策的有力落地執行下，大幅減少了轄內房地產開發企業貸款的風險，特別是個人住房及商用房開發貸款金融支持力度逐漸縮小，一定程度上抑制了炒房及投資的熱潮。

風險情況

1.信用風險

（1）融資平臺承貸的保障房、棚戶區、公共租賃房建設項目可能導致政府信用風險。一方面，國家對地方政府融資平臺舉債控制力度加大，導致部分存量貸款還款困難。另一方面，在統貸項目下個別片區仍存在還款機制運行不暢帶來的償債資金無法按期足額歸集的現實問題。這些情況都可能增加政府融資平臺信用風險的累積，進而影響政府信用。

（2）房地產企業融資困難、資金鏈緊張可能導致企業信用不良。房地產是資金密集型行業，行業特定的盈利模式導致資金占用周期較長，外部融資成為房地產企業重要的資金來源。一方面，部分房地產企業為解決資金問題，通過房地產信托、民間借貸等渠道獲得資金，導致債務成本增加，企業資金鏈斷裂風險增大，進而引發財務風險。另一方面，由于部分房地產企業資金回款較慢，造成企業資金周轉困難，尤其是部分小微企業出現調整分期還款、展期或到期不能按時還貸的現象。

2.法律風險

企業信用風險的累積可能轉化為法律訴訟風險。一方面，目前青海省多數金融機構發放的房地產開發貸款普遍以在建工程做抵押。我國法律規定，在建工程抵押權受償順序位于承包人建設工程價款優先受償權之后，一旦開發商違約，將對銀行行使抵押權帶來較大不利影響，甚至無法收回貸款，而不得不進行法律訴訟。另一方面，由于個人住房貸款轉現比率較低，一旦開發商由于項目預期與實際不符等問題發生而出現銷售不佳的局面，資金無法回籠，將導致購房者無法及時辦理現房抵押手續，進而出現借款人涉訴等問題，同時金融機構將面臨抵押物落空的風險。

困難和問題

1.保障性安居工程項目貸款后期管理存在困難

（1）存量棚改項目使得政府償債壓力較大。按照當前政策方向，青海省政府要求在10-15年內化解存量政府隱性債務，該期限比金融機構發放的25年貸款期限縮短了40%-60%，給各地市州財政造成較大壓力。

（2）財政資金分布不均衡可能影響后期棚改進度。由于部分區縣政府財力較弱，棚改項目資本金籌措困難，金融機構在貸款發放時已放寬資本金到位期限，但部分片區專項資金仍無法按時到位，可能阻礙棚改項目相關貸款的后續發放和工程進度。

（3）還款來源為財政性資金的棚改項目存在償債資金難以歸集的問題。主要表現形式為部門間相互推諉，還款意愿不強。個別地區存在的還款機制運行不暢問題有可能造成整個項目償債資金無法按期足額歸集，進而造成項目逾期，引發信用風險。

（4）部分由房產公司承建的廉租房、棚戶區建設項目貸款管理難度大。一方面，存在部分項目信貸資金被挪用到其他商業性房地產項目的問題。另一方面，存在部分房地產企業和融資平臺公司發生關聯交易的問題，導致部分項目貸款發放與市場經濟基本原則相違背。

2.房地產市場存在庫存去化周期可能延長的風險

一方面，受宏觀經濟下行壓力和環保督查整治等影響，轄內部分中小微房地產企業經營者資金鏈階段性緊張，開發的部分商用房、寫字樓等銷售困難。另一方面，中央及地方房地產新政頻出，包括商業性個人住房貸款利率（LPR）及西寧市住房公積金貸款政策調整，使得居民購房更加理性，加之剛需不足，觀望情緒有所增加，可能影響房地產市場消化存量房的進展。

3.金融機構面臨競爭加大和資信管理困難等問題

（1）由于開發商出讓土地成本、建造成本等上升，導致商品房房價一直處于上升態勢，加之購房客戶需求增加等多種因素影響，房產開發商及個人購房者均成為各家金融機構的優先考慮客戶，各家銀行在簡化手續，提高服務質量等方面，采取了各種優惠措施和外包專業營銷團隊，競爭壓力較大。

（2）由于資信體系不完善，目前金融機構只能依靠人民銀行征信系統查詢借款人資信狀況，對于民間借貸、融資性首付款等情況無法確切落實；對假交易、假首付、假房價“三假”貸款的審查難度逐年增大，個人信貸資產質量管理面臨較大壓力。

（3）由于開發商風險狀況較復雜，部分企業經營管理、項目建設、銷售及財務狀況均存在不確定性，相關金融機構對貸款企業客戶存在的因現金流枯竭、資金鏈崩潰、經營出現嚴重困難和財務狀況惡化而大量拖欠供貨方、施工單位款項、拖欠稅款、虛假按揭以及項目爛尾等問題和信息掌握不足，不能及時了解部分企業可能出現的經營不合規和不誠信問題，貸款“三查（貸前調查、貸時審查、貸后檢查）”制度有待進一步加強。

政策建議

1.強化金融機構貸款管理主體責任

（1）要求金融機構對開發商實施分類管理，明確基本準入條件，實施差異化的流程和管控；加大對開發商資質、開發到位資金結構的審查，關注開發商信用和合規情況，加強審查謹慎準入；切實落實合作項目貸后監控，及時跟蹤掌握風險變化，對有跡象表明存在爛尾風險和騙貸風險的樓盤盡快采取貸款相關保全措施，加強對企業“三假”貸款的防控力度。

（2）要求金融機構堅決執行有關對未封頂樓盤不得發放按揭貸款的規定，落實好對個人住房貸款“三查”的職責，加強對“首付貸”的識別，重點識別在首付款支付前后時點是否有來自開發商、小貸公司、網貸平臺以及銀行卡分期等的資金劃入，同時增強對客戶貸后還款能力的評價判斷。

（3）鼓勵金融機構與開發商企業合理確定按月或按季度還款計劃模式進行風險緩釋和業務覆蓋，防范房地產貸款因開發企業被限制及風險敞口較大等帶來的風險，如緩釋開發商企業貸款到期時一次性還款壓力，以開發商住宅、商鋪銷售資金償還開發貸款本息，在降低企業還款壓力的同時，緩釋銀行信貸資產風險；形成業務合作鏈，將開發商存款業務、貸款業務、中間業務全面覆蓋，提高綜合收益，進行審慎經營，降低風險。

（4）建議和督促金融機構對房地產貸款建立有效的押品歸檔和檢查機制，以風險緩釋為目的，提高貸后風險防范能力。

（5）要求金融機構充分運用法律訴訟清收、核銷等有效手段，加快處置存量不良資產，維護誠信環境。

2.強化溝通協調，防范房地產金融風險

對房地產金融業務開展定期和不定期風險調查，同時加強與房管、住建等部門聯系，加強房地產金融領域的監管合作，加大對房地產開發項目申請、審批到項目融資、商品房預售資金賬戶監管等各環節的管控力度，嚴防信貸資金挪用風險。

3.加大融資創新，支持保障性安居工程貸款項目

鼓勵金融機構繼續關注國家有關棚改、公租房和廉租房等保障性安居工程貸款的政策界定，通過加大對PPP（政府和社會資本合作）、政府采購等新的融資模式研究，獲取對新開發的保障性安居工程貸款項目一定的資金支持，突破因政策調整而導致的保障性安居工程貸款項目開發融資困難瓶頸。

4.對房地產企業加強政策引導，因城施策

合理引導房地產企業轉型升級，因地制宜推動轉型發展。鼓勵房地產開發企業借鑒轄內成功的典型項目模式，積極參與國家支持的養老、文化、體育和旅游等項目，引導產品向養老地產、旅游地產轉型，促進房地產業在發揮青海氣候、地理特點、形成青海獨特優勢上有所作為，實現區域房地產可持續發展。