市場經濟視閾下的我國房地產價格影響因素與調控政策探析

屈欣穎

（赤峰市房屋交易產權管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

自從1998年在全國范圍內取消“實物分配福利房”的房屋制度以來,我國房地產業進入了完全市場化、社會化階段,并得到了快速的發展.本世紀的前十年,我國的房地產開發投資總額保持了年均25%以上的增長速度.由于市場經濟不夠成熟,房地產制度不健全,房地產的過熱投資，導致房地產價格一路飆升,各地出現房地產投資熱、炒房熱,過多的銀行貸款卷入到房地產市場中,使房地產市場更是一發不可收拾.十一五期間,部分大中城市房價又出現較大幅度的上升趨勢,帶來了一系列負面的影響.因此,制定并出臺相應的政策，對房地產市場價格的影響,對引導房地產業健康發展,避免盲目投資、資源浪費,實現經濟社會的健康可持續發展等都有著十分重要的意義.

1 在房地產需求體系中,對房價產生影響的因素主要有以下三個方面.

1.1 房地產需求體系中價格影響因素

1.1.1 基本的需求和支付能力

在住宅的需求體系中,住宅需求是購買欲望和支付能力的統一,沒有購買欲望或支付能力,都不能形成有效需求.我們采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作為影響本區域房價因素的考核指標.

1.1.2 國家政策影響提供的支付能力

我們國家的住房公積金體系,促進了住房制度改革,加快了城鎮住房建設,改變了住房消費觀念,增強了個人住房消費能力,所以在城市居民購買所需住房時,公積金的使用起到了非常重要的作用.從住宅需求角度來講,這體現了購房者的購買支付能力.而個人住房公積金貸款利率的變化,反映了個人住房所需支付金額總額的變化,反映了住房需求系統中購房者支付能力的變化.因此我們采用個人住房公積金貸款利率作為房地產需求體系中影響房價的考核指標之一.

1.1.3 房地產租賃市場

作為房地產銷售市場并行存在的市場,房地產租賃市場的變化同時對住宅的銷售產生著非常重要的影響.城市房地產的租賃價格也應作為房產需求體系中影響房價的考核指標之一.

1.2 房地產供應體系中價格影響因素

在房地產供應體系中,成本的高低影響房地產商利潤空間和資金的融貸承受能力；在住宅的供應體系中供應成本是決定住宅價格的基本因素,在一定程度上決定住宅價格的變化.從住宅供給價格角度來看,住宅價格的變化可具體化為住宅價格各組成部分的變化.這里我們以城市年度土地交易價格、商業貸款利率、建材等成本價格指數作為在住宅供應層面上的影響房價波動的考核指標.

1.3 房地產價格的國家政策影響因素

房地產價格與成本構成表明,房地產市場存在利潤不合理的行為,如何對房地產市場進行有效的價格遏制,保持開發商合理的利潤水平,使房地產市場回歸理性,需要對價格實行管制.價格管制是指政府采取不同形式對房地產市場的生產要素及其產品價格水平、價格變化、價格結構和價格行為進行的規定或者限制.國家政策監管可以影響房地產系統中的各個方面,對價格產生影響的途徑進行管制,以達到控制價格的目的.

2 房地產市場的健康有序運轉,是建設社會主義和諧社會的重要保障.政府政策對房地產價格有著重要的影響,有必要通過合理的政策調整,保障房地產業的可持續發展.政府應在以下幾方面采取積極措施.

2.1 要加強國家對房地產價格的指導

我國房地產商開發房地產的利潤率達到20－30%左右,而發達國家一般不超過10%,這是與社會主義倡導的共同富裕原則相背的.更主要的問題是,房地產業巨大的利潤,不僅導致了房價的虛高和投機盛行,也影響了資源的優化配置和和諧社會的構建.因此,房地產作為一項大產業,國家應對其加以嚴格控制,尤其是在價格方面,各地應制定相應的指導價格,房地產開發商的銷售價格應以此為依據,從而規范房地產價格,降低房地產行業利潤率,向消費者讓利.

2.2 要充分發揮好各級政府的監督指導作用

房地產市場出現的許多問題,很多情況是中央有政策，地方政府為了自身利益而對中央政策進行“變通”，可能的結果中央的政策執行不力.因此，應正確處理好中央和地方的關系，中央應在充分重視地方政府利益的同時，加大對地方政府的監管和引導；地方政府也要注意社會整體利益和地方利益相結合，本著對人民負責的態度推行政務公開制，切實貫徹中央的政策法令.同時，由于市場失靈的存在，各級政府應該充分發揮作用，注重市場與政府的互補，充分發揮政府的宏觀調控能力.

2.3 要以強有力的政策抑制房地產投資過熱

我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象.特別是在需求方面，不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益，針對這些情況，國家不僅要在交易稅方面進行規范，還應該對購房者的購房資格進行限制,加大經濟適用房建和廉租房供給的保障，真正發揮城市房地產的住房保障功能.

2.4 應該將房地產政策上升為法律

如可以制定相關法律，明確對二手房征收出讓所得稅，以有效抑制房地產投機行為.同時，可以考慮制定相關措施，對銀行提供的貸款，按不同貸款對象規定不同的利率水平，既可以保障低收入者購房貸款的需要，也有利于遏止開發商和炒房行為，降低房價，充分保障弱勢群體的利益.此外，要對一些可以固定的政策，及時將其上升為法律，以加大執行力度和效率.

房地產業是國民經濟發展的重要產業，是事關民生的重要產業；房地產安全直接關系著國家金融安全和宏觀經濟的安全.我國房地產價格的不穩定和持續上漲危害了我國經濟持續、快速、健康發展，其原因是多方面的，因此，黨和政府應該采取區別對待的宏觀調控政策，可以從土地入手，公開土地信息，確保合理安排土地供應，抑制地價的過快上漲；加強房地產信貸的監控，充分利用利率等貨幣政策抑制房價上漲的功能.防止局部地區的房地產泡沫的蔓延，保證房地產市場的和諧發展.

〔1〕賀菊煌.取消價格補貼對價格系統影響的定量分析方法[J].數量經濟技術經濟研究,1985（2）.

〔2〕牟小蘇.高房價與現有土地供應方式無關[J].中國經濟周刊,2006（23）.

〔3〕岳曉武,王小映.地價上漲是房價上漲的結果而非原因[J].中國土地,2006（11）.