房產業務BIM應用功能定位

文｜梁菁

（作者為全國智標委BIM工作組組長）

根據房地產公司發展計劃指導綱要中物業開發板塊的工作目標，以現有項目為單位并圍繞項目開發全過程，轉變觀念，革新思路，深入實施“地鐵+物業”發展戰略，變革大物業管理機制，全面推進大規模的房地產開發，以提高項目開發和經營能力為重點，提升物業開發的效率和效益。

房地產業務BIM應用愿景

在此目標指引下，在現階段通過房產總部整體BIM應用愿景在業務領域的具體細化，通過25個應用點進行分階段實踐，實現房地產業務全生命周期的信息共享，為建設運營者收集全面有效協同工作的共享信息。在房地產商品策劃、規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計、招標階段、施工階段、物業管理等各階段通過具體BIM應用點的實施來達到優化方案、設計協調、減少變更、成本控制、后期物業管理可視化等目的。

表1 公司房地產業務需求與BIM技術應用功能定位對應分析表

房地產業務發展目標為：

1.物業開發和建設業務同步；

2.強調全生命周期成本，強調低碳環保、節能減排的房地產建設管理；

3.實現房地產業務管理的規范化、標準化、精細化、科學化。

BIM向建筑業提供了加強和改善核心流程的機會，在精益建造體系下運用BIM的系統流程，通過擁有信息的BIM模型，根據BIM所提供的信息，做好材料設備的庫存，精益建造追求零浪費、零庫存、零故障、零缺陷，才能得以實現，精益建造的實施需要BIM這個平臺。在這個平臺之上，項目的所有參與者根據自身的不同角色增加、修改或刪除在BIM中的信息，所有參與者通過協同操作，及時了解相關情況，在協調商討階段解決爭議，做出良性的承諾，通過可視化管理，不斷持續地改進，維持工作計劃和流程的穩定，實現預期的計劃和利潤。

“精益建造“作為下一步具體落實BIM技術應用的指導思想，在確定BIM應用的戰術定位，需要結合地鐵公司房產總部的建設和運營的戰略目標進行精確定位。

房地產業務BIM應用具體功能定位

根據對各相關部門調研情況和BIM技術應用的功能，分析三者對應關系如表1所示。

通過上表的分析，可以確定BIM在公司房產業務中的功能應用確定如下：

BIM技術應用具體到房產建設實施的每個階段，分別從規劃、設計、施工和運維四個階段進行闡述，規劃階段主要應用于場地分析、建筑策劃及方案論證；設計階段主要用于可視化設計、協同設計、性能分析、工程量統計及管線綜合；施工階段主要用于施工進度模擬、施工組織模擬、數字化建造、物料跟蹤、配合施工及數字化驗交等；運維階段主要用于維修計劃、資產管理、空間管理、防災救援及模型維護。

BIM應用點及其價值

美國bSa（building SMART alliance）的“BIM Project Execution Planning Guide（Version 1.0）”在對目前美國AECM（建筑業+建筑物運營）領域的BIM使用情況進行調查研究的基礎上，總結了25種BIM最佳實踐應用，如表2所示。

通常而言，在項目建設全過程或各階段中BIM應用的價值如下：

1.項目全過程：利用BIM的可視化，在項目全過程中均可以3D方式進行直觀、方便的溝通協調，避免2D所造成溝通信息丟失或誤解；通過BIM的有效信息傳遞和高效協同，可更好地使各方明確項目需求、成本目標，減少信息“錯、漏、缺、碰”、降低工期延誤等，從而使各方整體成本最低化。

2.策劃階段：業主方可以利用BIM進行在估算、工期、成本等確定的前提下進行虛擬設計、概念設計、可行性研究等，從而分析、制定比較明確可行的方案。

3.設計階段：結合相關功能軟件等可以方便的進行能源分析、流體分析、日照分析、風分析評估，可提升建筑物的性能和可持續性；參數化的3D協同設計，可減少設計上的專業沖突，減少后期的變更；精確、數字化的3D設計模型，可以方便的按需繪制成平、立、剖等施工圖，并確保2D圖紙設計內容上的協調一致性；精確地進行工程量計算以及對建筑面積、辦公面積、使用面積、停車庫數量等各類建筑指標的自動計算、統計等。

4.施工階段：施工沖突分析，利用虛擬建造在施工前進行施工沖突檢查，包括擬建構件之間的沖突、擬建構件和臨時設施之間的沖突、工序之間作業時的沖突等，提升施工可行性，減少各類風險因素，避免后期的返工。4D進度管理，按照工程項目的施工計劃模擬現實的建造過程，在虛擬的環境下發現施工過程中可能存在的問題和風險，并針對問題對模型和計劃進行調整和修改，進而優化施工計劃，并在過程中有效監控。現場施工管理，施工前模擬現場環境，對總分包商之間、各分包商之間工作界面的合理界定、作業工序之間的合理搭接、進場-退場時序的安排等進行詳細分析，并據此制定合理的現場施工平面、空間布置，最大限度的減少施工過程中的矛盾。投資監控，BIM、施工計劃和投資計劃集成的5D模擬，可以跟蹤實時完成工程量，便于安排資金計劃、實物工程量統計以及進度款審核。采購協同，模型能提供精確的工程量統計、材料統計、預制件統計等數據信息，結合工程進度計劃，可以科學的安排各類材料的進場時間，既避免材料的堆積損耗，又降低采購成本。構件預制，將BIM模型輸入到數字化制造系統，可以方便的進行建筑構件模塊化制造，典型的例子就是鋼結構BIM模型輸入到鋼結構數控車間系統，方便的進行鋼構件、部件、零件制作加工。

表2 25種BIM最佳實踐應用

5.物業管理階段：數字化移交，工程竣工后，承包方將模型數據信息移交給運營管理，便于物業后期維護管理，同時還可以檢查工程實物的工作性能，以及是否達到設計目標。改進運營管理，幾何的、物理的各種數據信息特別是MEP系統信息提交到運營管理系統，建筑物投入運營后，這些信息可以用來檢查實際系統的工作狀況，同時收集到的實際信息還可用做知識管理和持續改進。

房產業務BIM實施路徑

房產業務的實施路徑確定為：從公司戰略層面出發，做好組織、技術和人力資源準備，通過項目試點檢驗后再點式全項目鋪開，并做長期持續改進。將BIM技術融入到整個企業的日常生產活動中，因此在戰略規劃、組織結構調整、流程設計、技術研發、教育培訓等環節上均需納入企業正規的管理活動中，而且要把這些環節與企業的戰略管理、貫標體系、人力資源管理和技術管理體系有效銜接，實現BIM技術的全面應用。

表3 BIM技術應用點和房地產業務相結合

圖1 房產總部BIM實施步驟圖

圖2 BIM技術應用第一目標方案的理論應用圖

其整個BIM技術應用推進的流程圖如圖1所示。

根據房地產公司的發展戰略確定房地產公司的BIM發展愿景，結合BIM技術應用的需求調研，提出了BIM作為技術工具、管理工具、信息化平臺底層數據庫和項目環境四個層級的功能定位。根據房地產業務發展的商品策劃、規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計、招標階段、施工階段、物業管理階段等不同階段，確定相應階段的具體應用點。并結合房地產現狀，確定具體的實施路徑。