房地產企業對持有經營性物業資產管理的戰略研究

吳琪

[摘 要]隨著經濟的發展，人們生活水平的提升，我國房地產市場的競爭日益激烈，房地產商在面臨決策選擇時，應當慎重選擇，多方面進行考慮。在我國出臺了一些對于住宅房地產宏觀調控的政策之后，商業地產就成為房地產企業發展的新領地和新方向。因此，持有性物業成為房地產開發的投資新模式，這種模式屬于一種長期投資的模式，對于資金、市場、規劃以及物業的要求都比較嚴格，具有長期收益的優勢，這個模式的發展可以體現出我國整體的社會經濟發展以及可持續性發展的能力。而且，隨著國外資本對于我國優質經營性物業的購買，我國不少房企也將經營性物業作為自身發展的戰略方向。文章將從國內的持有型商業物業基本概念入手，分析其發展過程中所遇到的問題，研究持有型商業物業發展戰略。

[關鍵詞]資產管理;房地產投資;經營性物業;戰略方向

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.05.096

物業投資有多種形式，它的分類是由其現金流形式來決定的，根據其產生兩種現金流形式可以將其分為售型物業和經營性物業。當我國對房地產開始實施宏觀調控之后，房地產市場逐漸趨于平穩，所以，經營性物業成為更多房地產投資者的最優選擇，和之前的銷售模式相比，經營性物業可以產生長期穩定的收益，比如酒店、商場、寫字樓以及購物中心等，在投資前需要考慮到每一個產業的特性。

1 經營性物業的概念、產品及其經營特性

所謂經營性區別傳統的售型物業，它是以經營房屋為主要業務的物業，比如酒店、寫字樓、公寓、工業產房、貨倉以及購物中心等。這些經營性物業最主要的特性就是具有商業性質，其主要的目的就是開發商要在經營性物業當中獲取最大的經濟效益。

所以，經營性物業的經營特性的主要目的就是獲取利益，即物業的管理企業通過科學高效能的管理方式以及管理服務，最大限度地發揮出其物業的作用，以此來提升出租率、出售率以及其營業的利潤收益，保證物業是處于一種保值或者增值的狀態，從而最大限度地滿足委托方的目標收入以及盈利要求，提升租金的收益。經營性物業的這一大特點使得物業在管理方面更加具有優勢，使得物業管理附加了更高的價值，超過了傳統的交換式勞動范疇，因為在經營性管理之中，當物業進行出租之后，由于多出了一部分物業管理的價值，使得物業管理不論是在使用時間期限還是在使用功能方面都有了很大的提升，從而吸引越來越多的顧客和租客。在這個時候，物業管理就成為一種特殊的勞動，它是可以資本化的勞動方式，能夠為其增加更多的附加價值。

2 我國發展經營性物業的意義

2.1 從國家宏觀角度進行分析

我國發展經營性物業，不僅有利于經濟的可持續發展，還可以有效地扼制房地產泡沫的產生。首先，經營性物業具有三個特點，即經營性、收益性以及房地產發展的長期性，這三個特點不僅可以拉動我國國民經濟的發展，還可以帶動其他產業的發展，例如餐飲業、零售業還有娛樂產業等，這些產業與房地產產業息息相關，可以促進其發展與繁榮。其次，企業長期持有經營性物業，不僅可以避免經營性物業對于房地產市場的障礙沖擊，還可以縮小房地產市場進行投機取巧的行動，促使經營性物業發揮出經營特性。

2.2 從企業微觀角度進行分析

從企業角度來看我國發展經營性物業的意義。其一，它可以調整我國企業的資產解雇，有利于房地產產業進行結構重組以及其現金流的穩定。在我國進行經濟宏觀調控的大背景下，房地產企業面臨重重考驗，首要的就是企業的可持續性發展的問題，這種情況下，一些依賴內生資金提高其業績水平，拓寬其范圍的企業更加容易吸引投資者的目光，得到投資者的青睞。售型房地產與經營性地產之間就可以形成一種資產組合，這種組合就成為房地產企業的現金流的固定器，可以有效地穩定房地產企業的現金流;其二，發展經營性物業還可以增加企業的自身自有的資產，這就是房地產企業向不動產企業轉變的最佳途徑。不動產企業與開發商相比較而言，不動產企業具有更加強大的抵御風險的能力以及可持續性發展的能力，所以，通過發展經營性物業來增加企業的自有資產是企業向不動產企業轉變的最佳路徑;其三，經營性物業講究的方法是只租不售，這樣可以有效地阻止企業之間惡性競爭價格，價格居高不下的問題，發展經營性物業可以使企業區別于那些追求短期利益的企業。

3 房地產開發企業發展對持有經營性物業的運用以及影響其發展的因素

目前，我國房地產市場雖然在發展經營性物業并且已經取得了一些成績，但是仍有一些問題存在。萬達商業管理有限公司就是我國最大的全國性連鎖商業經營管理企業，其經營管理模式覆蓋全國的萬達，更值得我國房地產企業在發展經營性物業時進行借鑒參考。以下講述了三點影響房地產企業發展經營性物業的原因。

第一，經營性物業只租不售為何還要按照售型模式繳納稅務，按照我國的稅務規定，發展經營性物業不僅需要在其經營期內繳納相關的稅費，還需要根據售型物業繳納企業所得稅，這就使得企業多出了一部分稅費的支出，影響企業在進行選擇物業模式時猶豫不決。

第二，房地產企業融資渠道單一，很多企業沒有建造經營性物業的資金，這成為企業建造經營性物業的最大問題。

第三，經營性物業的收益無法保障。提高企業收益的最佳方法就是加強企業經營性物業的管理水平，但是對于房地產企業來說，提高經營性物業的管理水平并非一朝一夕就可以完成，因為我國目前雖然有成功的案例，但是還是缺少科學管理的經驗以及人才。

4 促進我國房地產經營性物業發展的戰略路徑

4.1 改善原有的稅收規定

對于傳統的自用經營性物業稅收規定進行分析細化，可以將企業的經營性物業分為兩類，并且依據其自身的特點制定相關稅收規定。第一種是把經營性物業進行分割出售的企業，他們會把部分經營性物業轉為自用的部分，對于這部分可以根據市場的銷售價格進行估價并且進行繳稅。第二種則是不予分割的，將其整體全部轉為自用的經營性物業，這種經營性物業不必按照市場銷售價格進行繳納稅務。

4.2 拓展經營性物業的融資渠道

其一，發展多元化的金融市場和金融產品，形成一種包括房地產信托、基金、債券等在內的金融體系，并且對于包括房產中介、保險以及貸款等服務的金融服務體系進行幫助扶持;其二，支持房地產企業進行金融市場的創新，拓寬其融資渠道，優化產業結構，保證其現金流穩定，并且提供一些相應的幫助扶持政策。

4.3 限制國外投資

為了保障國家對于經營性物業的有效控制，促使其科學發展，國家應當對國外的投資進行有效的限制，加大國外投資的監管，完善其登記的制度管理，加大查處力度，避免出現投機現象以及行為。

4.4 加強經營性物業的管理能力

首先，應當加大對于人才的教育以及培養力度，在高校開設經營性物業的相關專業。其次，引進國外的優秀人才以及科學的管理模式，取其精華，棄其糟粕。最后，應當扶持鼓勵企業發展經營性物業。

5 結語

隨著購房者理念的理性化以及國家進行宏觀調控力度的加大，房地產市場之間各企業競爭激烈，其投資建設應當跟上市場的發展腳步，科學的進行投資決策。經營性物業因為具有長期盈利的穩定性，是投資者進行投資的最佳選擇。但是，目前經營性物業在我國房地產市場中的發展還面臨著種種考驗，房地產企業應當采取科學有效的方法來發展我國的經營性物業，實現其現金流的穩定以及長期穩定的利潤收益。

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