房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運行管理

陳莉莉

[摘 要]在房地產(chǎn)開發(fā)中必須要經(jīng)歷一個相對復(fù)雜的運行過程，只有強化對這一過程的管理才能夠提升整體企業(yè)的競爭力。在分析運行管理的基礎(chǔ)上，對目前管理當中存在的問題進行分析，給出了相應(yīng)的解決對策，以供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);項目開發(fā);企業(yè)運行戰(zhàn)略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.063

1 引言

最近幾年整個建筑行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)項目開發(fā)越來越多，在整個行業(yè)不斷發(fā)展的背景之下，其實還是存在很多的泡沫現(xiàn)象。有一些房地產(chǎn)項目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項目開發(fā)運行管理之中存在很多問題。在其項目開發(fā)過程中存在的運行管理水平低下問題就致使行業(yè)當中企業(yè)之間存在惡性競爭情況。因而對其具體的運行管理進行分析具有極大的現(xiàn)實必要性。

2 運行管理

房地產(chǎn)項目其運行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運行管理基本都是計劃管理，所有部門都是依照預(yù)期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項目關(guān)鍵節(jié)點完成，所以這就導(dǎo)致缺乏基本的過程管理，而計劃經(jīng)理在具體的運行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協(xié)調(diào)工作中基本沒有實際權(quán)力，整體職權(quán)被架空，因此計劃管理的基本作用就不復(fù)存在，最終導(dǎo)致運行管理的效果受到了影響。[1]

運行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質(zhì)量、進度以及成本等多個方面加強管理，以實現(xiàn)精細化的管理，同時保證企業(yè)資金的實際運作，最終獲得最大的經(jīng)濟效益。管理者還應(yīng)該將計劃管理的基本程序進行優(yōu)化，使運行管理的作用能夠被充分發(fā)揮出來。

3 存在的問題

3.1 決策

一般房地產(chǎn)項目開發(fā)都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運行管理的基本水平。如果企業(yè)出現(xiàn)了非常嚴重的決策失誤，那么不僅會帶來非常嚴重的經(jīng)濟損失，還會導(dǎo)致后期的建設(shè)及投資等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最終使得整體運行管理失敗。但是在實際情況中絕大多數(shù)企業(yè)都不夠重視前期的市場調(diào)研工作，導(dǎo)致在決策的過程中沒有準確地進行市場定位，最終出現(xiàn)了決策失誤，給運行管理增加了一定難度;另外還有一些企業(yè)存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準，將會給企業(yè)帶來無法挽回的損失。

3.2 設(shè)計

在對項目開發(fā)之前，通常都需要先進行設(shè)計，這一過程是工程造價的基礎(chǔ)，需要依照項目開發(fā)的基本規(guī)模、材料以及器械的投入等情況編制出相應(yīng)的成本管理制度，以此來有效保證費用管理的作用。設(shè)計階段是運行管理之中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，倘若企業(yè)在這之中過于重視圖紙設(shè)計，卻忽視了人員的投入數(shù)量、設(shè)備的投入以及材料的投入等，就會使整體設(shè)計方案的質(zhì)量降低。在實際情況中，有一些企業(yè)只將注意力放在了工程整體的建設(shè)規(guī)模方向，忽略了對資源投入情況的考慮，同時沒有對運行管理的相關(guān)影響因素進行考慮，所以這就導(dǎo)致最終編制出來的設(shè)計方案缺乏基本的實際效用。[2]

3.3 建設(shè)

在項目建設(shè)過程中需要投入大量的生產(chǎn)要素，并且還需要重點考慮項目開發(fā)成本、人員、物力等方面的投入，同時在可持續(xù)發(fā)展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對運行管理的基本效果提出了考驗，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實現(xiàn)項目資源投入的正確性以及資源運行的最大化。但是在實際管理過程中對這些都不夠重視，這就使得在建設(shè)過程中出現(xiàn)了大量的資源和資金浪費，無法進一步控制成本，最終給企業(yè)帶來了非常大的經(jīng)濟損失。

3.4 銷售和使用

項目銷售直接與企業(yè)的利潤獲得掛鉤，強化項目運行管理的本質(zhì)目的就是提升經(jīng)濟效益，確保銷售工作可以順利實施，最終讓資金可以及時回籠，以此提升企業(yè)的盈利水平。對于這類企業(yè)而言，只有將一個項目順利完成之后才可以去開發(fā)下一個項目，因此運行管理對于企業(yè)而言其作用就變得非常重要。但是在實際銷售中很多企業(yè)都以為只要將銷售任務(wù)完成就能夠提升運行管理效果，可運行管理本身就是一種動態(tài)性的工作，并非保證一個階段的順利實施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢必會增加運行風(fēng)險。

4 解決對策

4.1 強化市場定位與調(diào)研工作

為了提升運行管理的基本效果，企業(yè)必須要強化市場調(diào)研工作，確保市場定位的精準性，并從市場中發(fā)現(xiàn)其中蘊含的商機，以此給企業(yè)帶來更多發(fā)展機遇;運行管理之中也要從以下三個方面出發(fā)：第一，對當?shù)厥袌鼋?jīng)濟發(fā)展規(guī)模做出了解，找到最好的項目開發(fā)場地，并以其經(jīng)濟發(fā)展作為基礎(chǔ)，強化市場研究，以確保開發(fā)項目價值，為企業(yè)爭取最大的利益。該類企業(yè)和當?shù)氐膶嶋H經(jīng)濟發(fā)展情況有著極為緊密的關(guān)系，強化市場調(diào)研就可以直接看到其項目開發(fā)的基本前景，同時可以預(yù)估項目開發(fā)的價值，實現(xiàn)有效的運行管理。第二，充分了解市場需求。項目開發(fā)的本質(zhì)就是為了進行銷售，只有實現(xiàn)良好的銷售才能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快速回籠。如果在調(diào)研的時候發(fā)現(xiàn)當?shù)厥袌鲆呀?jīng)飽和，甚至出現(xiàn)了過剩的情況一定要及時停止開發(fā)。第三，要充分了解當?shù)氐娜丝谝?guī)模，一般人口規(guī)模越大，市場需求就會越大，最終企業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模也會越大。在調(diào)研的時候還必須要重視起來流動人口，只要流動人口多，則表示經(jīng)濟水平發(fā)展高。[3]

4.2 編制合理的企業(yè)運行戰(zhàn)略

在其運行管理過程中企業(yè)是重要的執(zhí)行者，具體的管理水平和企業(yè)的基本情況有著非常緊密的關(guān)系，因此為了優(yōu)化其運行管理，就必須要準確定位企業(yè)，充分了解自身發(fā)展的實力。一般其項目開發(fā)水平會受到企業(yè)開發(fā)隊伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場定位才能夠提升項目開發(fā)的本質(zhì)效果。運行管理能夠最大程度上降低項目開發(fā)的風(fēng)險，同時還能夠?qū)⑵髽I(yè)帶離發(fā)展困境，實現(xiàn)盈利。一般其運行管理主要依賴于經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，只要運行管理和經(jīng)營戰(zhàn)略之間保持統(tǒng)一，就會帶領(lǐng)企業(yè)不斷發(fā)展。

4.3 有效控制計劃管理的重點

項目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展也有著很大的關(guān)系，所以在制定管理策略的過程中就需要設(shè)定好目標。項目開發(fā)本身具有一定的系統(tǒng)性，在不同的階段之中還要重點監(jiān)督項目進度，確保制定的目標都能夠完成。在項目開發(fā)的時候經(jīng)常會出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)的現(xiàn)象，這就表示項目管理計劃還不夠具體。所以這就需要依照企業(yè)自身發(fā)展的情況制訂管理計劃，該計劃必須要能夠把握住所有的關(guān)鍵點，合理設(shè)置計劃內(nèi)容，但是需要注意的是計劃不能過細，這樣會導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)無法發(fā)現(xiàn)核心問題，也不利于監(jiān)督。[4]

5結(jié)論

總的來說，項目開發(fā)利潤與運營管理的基本水平有著極為密切的關(guān)系。為了提升企業(yè)的經(jīng)濟利益，必修要強化動態(tài)管理，可以依照市場變化調(diào)整管理制度，實現(xiàn)資源利用的最大化和利潤的最大化。

參考文獻：

[1] 顧泓淵. 對于房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點及其要點分析[J].住宅與房地產(chǎn)， 2018，498（13）：157，168.

[2] 秦向東. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè)， 2017（12）.

[3] 葉何翀.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在不足點及改進[J].低碳世界， 2018（7）：221-222.

[4] 肖鵬.淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施[J].農(nóng)家參謀， 2018，591（15）：292.