目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究存在問(wèn)題及解決意義

臧伯春

摘? ?要：最近幾年我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是得到了飛速的發(fā)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，項(xiàng)目可行性研究有著非常重要的作用，能夠更好地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考察分析，防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。文章針對(duì)國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究做簡(jiǎn)要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;可行性研究;問(wèn)題;解決

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推進(jìn)了城市的快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之崛起。房地產(chǎn)行業(yè)的快速、盲目擴(kuò)張，暴露出很多問(wèn)題。其中對(duì)項(xiàng)目的可行性研究方面存在一些不可忽視的問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中很多企業(yè)缺乏對(duì)可行性研究的重視，導(dǎo)致企業(yè)盲目拿地卻無(wú)法開(kāi)發(fā)，甚至出現(xiàn)虧損乃至資金鏈斷裂破產(chǎn)。因此企業(yè)必須重視項(xiàng)目的可行性研究，從而提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

1? ? 目前存在的問(wèn)題

1.1? 基礎(chǔ)工作不足

房地產(chǎn)企業(yè)要想做出一份高質(zhì)量的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，必須要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展足夠的基礎(chǔ)性工作，要通過(guò)各種渠道搜集關(guān)于項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息[1]。但是目前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到各種因素的影響，基礎(chǔ)工作不足，能夠獲取的第一手信息嚴(yán)重缺失，過(guò)于依靠過(guò)去的數(shù)據(jù)以及主觀(guān)判斷，造成可行性研究報(bào)告缺乏客觀(guān)性，導(dǎo)致項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量不高。

1.2? 人員素質(zhì)不足

進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的人員需要具備非常強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。需要了解關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多方面知識(shí)，包括技術(shù)、法律、稅務(wù)等。然而現(xiàn)階段編制可行性報(bào)告的人員無(wú)法滿(mǎn)足這樣的高標(biāo)準(zhǔn)要求，導(dǎo)致編制的項(xiàng)目可行性報(bào)告質(zhì)量不高。

1.3? 研究深度不足

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究深度嚴(yán)重不足，報(bào)告中定量數(shù)據(jù)不足，可選方案單一，各種數(shù)據(jù)來(lái)源不清、論證依據(jù)不足。

1.4? 忽視不可行性研究

很多企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制時(shí)，只是針對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究，這種潛意識(shí)就造成工作人員只關(guān)心項(xiàng)目積極、正面的信息，屏蔽項(xiàng)目的不利信息，最終導(dǎo)致絕大多數(shù)項(xiàng)目論證的最后結(jié)果是可行。忽略了對(duì)項(xiàng)目不利的信息會(huì)嚴(yán)重誤導(dǎo)管理者的判斷。

1.5? 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律、政策、金融等，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的分析明顯不足。在進(jìn)行項(xiàng)目估算時(shí)，缺乏相應(yīng)的工程數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)。采用一些過(guò)時(shí)的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，最終導(dǎo)致項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量不足。

1.6? 方案優(yōu)化不足

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中方案設(shè)計(jì)至關(guān)重要，方案只有通過(guò)不斷優(yōu)化才能達(dá)到最優(yōu)結(jié)果，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)方案設(shè)計(jì)優(yōu)化的重視。

2? ? 針對(duì)上述問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要重視項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，改善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的質(zhì)量。針對(duì)如何提升項(xiàng)目可行性報(bào)告的質(zhì)量提出以下幾點(diǎn)建議。

2.1? 提高人員素質(zhì)

人員素質(zhì)的高低在很大程度上決定了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的質(zhì)量。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏編制可行性研究報(bào)告的人才，企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)力度，定期對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。此外，企業(yè)也需要改善相關(guān)人員的工作環(huán)境，從而更好地幫助企業(yè)留住相關(guān)的人才，并且積極從外部吸引相關(guān)的人才進(jìn)入企業(yè)。通過(guò)一系列的措施，盡可能地培養(yǎng)能夠勝任這項(xiàng)工作的高素質(zhì)人才，從而進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

2.2? 做好基礎(chǔ)工作

不同的項(xiàng)目有其不同的特點(diǎn)，具體到每一個(gè)項(xiàng)目都有其自身的側(cè)重點(diǎn)。每一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作必須做好、做扎實(shí)，絕不能懈怠。對(duì)于一些非常重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，絕不能“張冠李戴”，必須要做到真實(shí)、可靠，盡最大可能從多種渠道獲取真實(shí)的信息。只有做好基礎(chǔ)工作才能保證項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的質(zhì)量。

2.3? 嚴(yán)格審批程序

企業(yè)在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，必須嚴(yán)格按照既有程序進(jìn)行，對(duì)可行性研究進(jìn)行嚴(yán)格的審批。在編制可行性研究報(bào)告時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告都要嚴(yán)格把關(guān)。任何部門(mén)都不能越權(quán)或者刪減程序。對(duì)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告達(dá)不到相關(guān)規(guī)定和要求的，審批部門(mén)要堅(jiān)決予以退回，不予審批。

2.4? 建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠透明，因此企業(yè)獲取準(zhǔn)確信息的難度極大。然而信息的缺乏和誤差，可能會(huì)使項(xiàng)目可行性研究報(bào)告產(chǎn)生巨大偏差，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)管理者做出錯(cuò)誤決定[2]。因此，作為企業(yè)可行性研究報(bào)告的編制人員，更應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)信息的收集、整理能力。只有這樣才能從錯(cuò)綜復(fù)雜的數(shù)據(jù)中找出正確的數(shù)據(jù)，將那些分散的、看似毫無(wú)關(guān)系的數(shù)據(jù)重新整理變成可用的數(shù)據(jù)，然后將這些數(shù)據(jù)重新打包建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)。這樣可以更加高效地為編制可行性研究報(bào)告提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

2.5? 重視風(fēng)險(xiǎn)分析

任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨大的人力、物力、財(cái)力，且項(xiàng)目一旦成型難以進(jìn)行更改。因此必須加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，以便更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行可行性研究報(bào)告編制的過(guò)程中，要針對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的研究。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、可能造成的損失以及補(bǔ)救措施在可行性研究報(bào)告中都應(yīng)該體現(xiàn)出來(lái)。要從不同角度分析風(fēng)險(xiǎn)，并詳細(xì)說(shuō)明其對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生的不利影響。同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)分析要有足夠真實(shí)、可靠的數(shù)據(jù)作為支撐，絕不能“閉門(mén)造車(chē)”。風(fēng)險(xiǎn)分析必須建立在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)之上，只有這樣才能降低企業(yè)的決策失誤。

2.6? 將可行性研究與實(shí)際工作相結(jié)合

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)工作必須建立在可行性研究基礎(chǔ)之上，對(duì)可行性研究進(jìn)行有效的補(bǔ)充。在可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中，要積極聽(tīng)取各個(gè)施工部門(mén)的意見(jiàn)，從而避免出現(xiàn)錯(cuò)誤。

3? ? 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告有著非常重要的作用，如果企業(yè)在項(xiàng)目中不重視可行性研究，那么就會(huì)導(dǎo)致可行性研究的失真，會(huì)對(duì)企業(yè)管理者的決策造成誤導(dǎo)，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，企業(yè)必須重視項(xiàng)目可行性研究，只有這樣才能了解項(xiàng)目情況，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，避免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

[參考文獻(xiàn)]

[1]解德強(qiáng).房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（5）：26.

[2]劉帥.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的問(wèn)題與對(duì)策[J].企業(yè)改革與管理，2016（17）：203.