基于大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格的預(yù)測研究
——以北京市房價為例

■ 高 姍

（對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)）

引 言

2016年12月，我國中央就房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢作出明確指示，要堅定房地產(chǎn)市場發(fā)展核心理念，樹立正確發(fā)展觀念，以保障社會公眾基本住房問題為根本前提，全力實施科學(xué)、規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃。該項重大指示明確了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展核心方向，為我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。隨著多元化社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢日益嚴(yán)峻，其中房地產(chǎn)價格高低直接關(guān)系著居民切身利益是重大經(jīng)濟(jì)問題和社會性問題。在這種環(huán)境趨勢下，基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)價格預(yù)測模型正式走進(jìn)人們視野，并逐步成為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展重要追求方向。因此，本文以大數(shù)據(jù)為依據(jù)，詳細(xì)探究房地產(chǎn)價格預(yù)測模型具體構(gòu)建，并提出幾點發(fā)展建議，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場綠色發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價格影響因素

1.1 社會因素

影響房地產(chǎn)價格社會因素主要包含社會人口情況、社會穩(wěn)定情況等。其一，社會人口情況。某種程度意義上，城市人口數(shù)量是與房屋需求量成正比的，城市人口數(shù)量越多，那么對房屋需求量越大。具體而言，城市人口增長對房地產(chǎn)價格影響主要體現(xiàn)在：一是城市人口增長速度持續(xù)加快，會導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲，進(jìn)而降低居民對房屋需求。二是城市人口增長速度的加快，能更快推進(jìn)城市化建設(shè)。其二，社會穩(wěn)定情況對房地產(chǎn)價格影響主要體現(xiàn)在：如果某片區(qū)域存在治安問題，那么人們勢必會擔(dān)心自身人身安全以及財產(chǎn)安全，進(jìn)而對該片區(qū)域房地產(chǎn)需求降低，使得房地產(chǎn)市場銷售情況低迷，房地產(chǎn)價格下降。

1.2 經(jīng)濟(jì)因素

國民經(jīng)濟(jì)水平和就業(yè)情況也會影響房地產(chǎn)價格。其一，國民經(jīng)濟(jì)水平高低與房地產(chǎn)價格成正比，國民經(jīng)濟(jì)水平越高，就業(yè)率上升，人們收入增加，對房屋購買需求也會隨著增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。其二，人均可支配收入一定程度上也會影響房地產(chǎn)價格走向。具體而言，人均可支配收入越高，在滿足基本生活需求后，人們對房屋購買需求也就越大，進(jìn)而間接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上調(diào)。

1.3 政治因素

政治因素對房地產(chǎn)價格影響主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格政策及土地利用規(guī)劃等。其一，房地產(chǎn)價格政策。房地產(chǎn)價格政策主要是指政府對房地產(chǎn)價格高低及漲落而表現(xiàn)出的態(tài)度和采取的相應(yīng)法律政策。良好房地產(chǎn)價格政策不僅能夠進(jìn)一步促進(jìn)住房消費，還能促使房地產(chǎn)市場良性競爭，對推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。其二，土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃主要是指對某塊土地進(jìn)行合理規(guī)劃，以期達(dá)到特定目標(biāo)。合理土地規(guī)劃能提升土地社會價值，提高土地市場價格，進(jìn)而使得該片土地區(qū)域上的房屋價格上漲。

2 基于大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格預(yù)測模型構(gòu)建

2.1 數(shù)據(jù)分析

據(jù)國家統(tǒng)計，北京16個市區(qū)4月二手房均價中，僅懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)這兩個市區(qū)二手房均價同比上漲了，其中門頭溝區(qū)同比增長3.19%；其他12區(qū)域房價同比去年4月均有所下降，其中延慶區(qū)同比下降17.68%，降幅最大，西城區(qū)同比下降6.02%，朝陽區(qū)同比下降5.28%，順義區(qū)同比下降5.24%，通州區(qū)同比下降4.42%。由此可見，今年北京部分市區(qū)二手房價格整體呈下降趨勢，與去年相比變化幅度較大。在這種動態(tài)房地產(chǎn)價格趨勢下，以大數(shù)據(jù)為依托，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)測模型十分必要，還能為購房者提供科學(xué)、真實數(shù)據(jù)依據(jù)，保障房地產(chǎn)市場發(fā)展體系健康運轉(zhuǎn)。

2.2 基于大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格預(yù)測模型構(gòu)建流程

房地產(chǎn)價格預(yù)測模型構(gòu)架流程主要為確定房地產(chǎn)價格影響因素和構(gòu)建房地產(chǎn)價格預(yù)測模型。一是確定房地產(chǎn)價格影響因素。從多方面、多角度分析來看，影響房地產(chǎn)價格因素主要有成本因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素以及政治因素，其中成本因素主要包括土地成本、建筑成本和開發(fā)商預(yù)期利潤。二是構(gòu)建房地產(chǎn)價格預(yù)測模型。依照房地產(chǎn)各項因素，房地產(chǎn)價格預(yù)測模型可表達(dá)為：

其中X1,X2,Xm分別表示影響房地產(chǎn)價格（Y）的m個因素，a0代表常數(shù)項，a0,a1,a2, …,am分別代表各項因素權(quán)重。

3 促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展幾點建議

3.1 構(gòu)建完善監(jiān)督機(jī)制

完善監(jiān)督機(jī)制是推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展重要組成部分，對房地產(chǎn)交易市場逐步實現(xiàn)正規(guī)化和規(guī)范化具有積極促進(jìn)作用。因此，我國政府應(yīng)該深度重視監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作，充分發(fā)揮政府相關(guān)部門監(jiān)管職能，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，加強對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)交易流程監(jiān)管力度，逐步使房地產(chǎn)交易市場逐漸走向正規(guī)化。同時，政府可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)，以房地產(chǎn)交易市場實際調(diào)查數(shù)據(jù)為根本依據(jù)，建立網(wǎng)絡(luò)房源核實系統(tǒng)，對房地產(chǎn)基本信息進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證房源正規(guī)性，推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體系正常運轉(zhuǎn)。此外，政府應(yīng)制定相應(yīng)法律條款，對部分不正當(dāng)房地產(chǎn)交易行為發(fā)出明確禁令，而且要通過一系列正規(guī)化途徑加大對該法律條款宣傳力度，讓更多人了解、明晰相關(guān)法律條例，規(guī)范交易行為。

3.2 提升決策精準(zhǔn)性

決策結(jié)果是否精準(zhǔn)直接關(guān)系著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體系構(gòu)建與發(fā)展過程中發(fā)揮著重要作用。因此，政府相關(guān)部門要著重加強對房地產(chǎn)市場價格變動趨勢關(guān)注與收集，從多個角度、多個方面深刻挖掘房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系，了解當(dāng)前房地產(chǎn)價格實際情況及變動趨勢，綜合房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，再充分結(jié)合房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，作出科學(xué)決策。另外，決策者還可以從特定角度出發(fā)，具體分析某塊區(qū)域特征，有針對性對該區(qū)域房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行宏觀調(diào)控，保障區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。例如，北京市通州區(qū)明確規(guī)定繳納社保時間滿3年市民可以買房，而其他地區(qū)則規(guī)定必須繳納社保滿5年才能購房，在這種政策規(guī)定下，政府可以根據(jù)不同地區(qū)實際情況科學(xué)變更房地產(chǎn)價格。

3.3 房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)范化

首先，提升中介機(jī)構(gòu)品牌形象。中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著橋梁作用，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，做到交易透明、操作流程透明，提高自身在房地產(chǎn)市場信賴度，推動中介機(jī)構(gòu)品牌效應(yīng)的實現(xiàn)；其次，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展。中介機(jī)構(gòu)要善于挖掘自身優(yōu)勢，整合各類房地產(chǎn)信息資源，以綜合性、全面性為根本理念，建設(shè)中介服務(wù)公司，深度優(yōu)化中介服務(wù)體系。同時，以滿足眾多購房者個性化需求為建設(shè)核心，以大數(shù)據(jù)為根本手段，構(gòu)建集現(xiàn)代化和科學(xué)化為一體房地產(chǎn)交易公司，積極擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，強化房地產(chǎn)中介服務(wù)真實性、可靠性以及精準(zhǔn)性；最后，建設(shè)專業(yè)人才隊伍。中介機(jī)構(gòu)要想提升市場信譽，除了嚴(yán)格規(guī)范自身交易行為之外，構(gòu)建專業(yè)人才隊伍也是一項重要工作。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要加強對公司內(nèi)部人員專業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)，主要包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、現(xiàn)代化作業(yè)技巧等方面內(nèi)容，除此之外，還應(yīng)著重加強對員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。具體而言，中介機(jī)構(gòu)要定期開展中介服務(wù)培訓(xùn)工作，切實提升員工專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，同時不定期實施中介服務(wù)模擬考核，這不僅能夠督促員工進(jìn) 一步重視培訓(xùn)工作，還能有效調(diào)動員工主動性，對接下來更好開展中介服務(wù)具有積極促進(jìn)作用。

3.4 引導(dǎo)購房者科學(xué)決策

在優(yōu)化房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)過程中，引導(dǎo)購房者科學(xué)決策，幫助購房者樹立科學(xué)購買觀念是一項重要工作。基于此，政府相關(guān)部門在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場價格當(dāng)中，也要重視對購房者科學(xué)引導(dǎo)工作，以真實數(shù)據(jù)為依據(jù)，為購房者詳細(xì)介紹房地產(chǎn)市場價格實際變動趨勢，讓購房者能夠進(jìn)一步了解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)特征，幫助購房者樹立科學(xué)購房意識，引導(dǎo)購房者科學(xué)決策。例如，客戶在購房之前，企業(yè)應(yīng)該對該區(qū)域房地產(chǎn)價格進(jìn)行宏觀預(yù)測，同時結(jié)合客戶真實需求，以真實房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)為決策依據(jù)，為購房者提供更加真實、實效性強、科學(xué)購房指導(dǎo)。

4 結(jié) 語

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)逐步發(fā)展與普及，以大數(shù)據(jù)為依托，構(gòu)建完善、科學(xué)、和諧房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體系已是我國當(dāng)前各省市政府相關(guān)部門重要工作目標(biāo)。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)作為我國社會主義經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)中一部分，其發(fā)展動向及未來趨勢直接影響著我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)建設(shè)和發(fā)展，可以說房地產(chǎn)市場健康、綠色發(fā)展是我國建設(shè)社會主義和諧社會重要內(nèi)容。基于此，我國政府相關(guān)部門要充分重視信息技術(shù)有效運用，加強對房地產(chǎn)市場價格變動趨勢宏觀監(jiān)測、分析及預(yù)測，以更加科學(xué)、真實數(shù)據(jù)為核心，結(jié)合房地產(chǎn)所在區(qū)域特征及購房者個性化需求，綜合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃，提升房地產(chǎn)市場價格科學(xué)性、合理性，推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。