房地產企業融資風險控制可行性措施

高艷麗

摘要：房地產企業融資風險有很多，控制難度比較大，在實際問題的分析中找到最合適的解決辦法，必須引起房地產企業財務管理人員的高度重視。減少了融資風險，優化了投資效果，更利于房地產企業綜合競爭力的提高，使其在激烈的市場競爭中占據優勢地位，最終實現可持續的發展目標。本文特意對房地產企業融資風險發生原因進行了具體的分析，另外憑借多年的實踐經驗，總結了一些有效控制融資風險的可行性措施。

關鍵詞：房地產企業;融資風險;控制措施;分析;研究

盲目進行房地產投資的話，最容易造成嚴重的經濟損失，企業開展風險管理工作，針對主要風險進行有效防控，并且深入研究潛藏風險，堅定不移的走這條創新之路，對于整個房地產行業長遠規劃進程的加快來說能夠產生積極影響。對此，筆者簡單論述了幾點不同的看法，來為房地產企業融資風險控制人員實踐思路的多元化轉變提供幫助。

一、房地產企業融資風險主要因素的分析

房地產企業融資風險包括外部因素和內部因素。首先，外部因素涉及到了政策因素、環境因素、經濟因素。房地產企業始終受國家政策的管束，宏觀政策的影響非常大[1]。如銀行貸款力度下降后，會給房地產開發者及購買者造成巨大的資金壓力，一部分房地產企業因此出現了資金鏈緊張、經營管理停滯不前的情況，如果政策還有變化的話，那么房地產企業就很難在這樣的市場環境下生存、發展，融資風險明顯升高。環境因素主要影響著融資模式的改變，房地產企業不能對正確的融資方法做出選擇，潛移默化中就增加了融資風險。反觀經濟方面，房地產企業無法在經濟發展狀況良好的時候加入融資，卻在經濟發展勢頭不好的時候選擇融資，經營管理不善，規范化建設的要求更難滿足。其次，內部因素涉及到了融資方式、融資結構、預警機制的建立。房地產企業最主要的融資渠道是銀行貸款，這種融資模式要比上市融資和信托融資等更安全。這也造成了房地產企業過度依賴銀行貸款融資方式，沒有在新的融資模式的構建上下功夫，致使融資風險越來越高，管理難度隨之增大。另一方面有融資結構不合理的問題。房地產企業融資成本被惡意抬高，產權歸屬方面產生了一些矛盾，簡單的風險預警機制發揮不了實際作用，穩健經營都很困難，又何談長遠發展目標的順利實現呢？還有的房地產企業盲目追求利益“最大化”，而忽視了融資風險的有效防范，對主要風險的關注度很小，慢慢演變后很容易導致破產結局[2]。房地產企業融資風險預警機制的完善建立十分必要，在這上面投入更多的精力與時間，企業才能走出當前困境，未來去創造更多奇跡。

二、房地產企業融資風險控制措施的研究

（一）制定政策，融資管理

房地產企業要有“規范化”管理的意識，能夠選擇正確的投資項目、實施方式，分析完投資項目的可行性后，在總體框架內有目的性的提高管理能力、創新能力、資源整合能力等，另外明確投資性質、投資質量、財務準則，以協調規劃的方式完成對融資模式的重構，資本配置結構的調整。不論是融資計劃還是管理方案，房地產企業都必須堅持統籌兼顧這項原則，科學安排執行工作，強調協調匹配，才可以體現出正確融資規劃的嚴肅性、合理性、完整性，控制了融資風險，相關政策的落實也有了基本的保障。

（二）直接融資，多元發展

擴大直接融資的多元化，同時放寬融資限制，讓房地產企業重新了解融資比例后能夠做出多元化風險的有效控制。還要推動房地產債券市場的完善，國家發揮重要的作用，適當放松限制條件，同時增加長期債券額度，使房地產企業融資過程中敢于突破性創新，各種良好的條件匯集起來，以達到有效控制融資風險的目的。最后一點也是最重要的一點，就是大力發展產業投資基金，依靠大規模投資提升經濟運行質量，更多融資渠道擺在我們眼前，房地產企業有了新的選擇，深思熟慮以后就能躲避風險，真正實現可持續的發展。

（三）組合融資，擺脫依賴

房地產項目的開發周期比較長，占用資金比較多，因此，融資風險要比其他行業高得多。房地產企業對于銀行信貸的依賴性依然很強，這種資金來源一直保持著較高水平，也是十分常見的融資方式。房地產企業可以根據自身情況、公司特點，努力的拓寬融資途徑，建立起“多元化”的融資組合，有計劃性減少對銀行信貸的依賴，慢慢走出融資局限，提高風險的防控能力。或者說，房地產企業利用自己的資金加上銀行貸款，信托計劃與銀行貸款相融合，去緩解某一階段的資金壓力，大大降低融資風險，充分體現出融資管理的現實意義。

（四）間接融資，協調控制

一直以來，我國都是一個間接融資占據較大比重的國家，在很長的一段時間里，銀行間接融資都是房地產企業最主要的融資渠道。這種情況始終存在，各種各樣的融資風險就會形成[3]。要想改善弊端現狀，我們必須集中精力推進間接融資形式的多樣化發展。建議房地產企業多考慮一下銀行的特色信貸服務，另外結合企業特點、融資現狀，進行多樣化融資方式的正確選擇。例如，外資銀行與中資銀行合作，中資銀行和擔保機構進行各項工作的有機協調，擔保企業又分成甲方和乙方，增加信貸服務的安全性，間接融資風險得到控制。

（五）提高質量，優化效果

房地產企業需要對融資成本、融資風險、便利性、安全性、轉換性等等的附加條款進行詳細的了解，然后提出最合適的融資規定，進一步提升融資質量。另外，房地產企業也要對融資質量的審核標準給予一定程度的限制，確保融資活動順利開展過程中風險發生的可能性變低，最終取得的融資效果令人滿意。

（六）監控過程，減小風險

房地產企業監控融資活動的時候，應該找到一些可行性措施及科學調整融資結構的方法，確定了融資渠道、還款計劃后，指定部門工作人員按照程序展開項目審查，判斷融資項目是否有納入預算的價值，預算方案中提出的要求是否合理等[4]。必須隨時隨地掌握準確的融資進度，找到各執行問題，與主管部門進行溝通后按照實際情況做出一些改變，主動向上級管理者匯報真實的融資情況，不能隨意挪用專項資金，因為任何不合理行為的出現都會造成融資風險的增高。倘若發現了不符合相關規定的問題，監控負責人要及時制止融資行為，同時向管理人員匯報，在上級提出了明確要求后，采取有效措施降低融資風險。房地產企業經營管理、財務工作的協調性更高，融資風險的發生產生了很小的影響，綜合競爭能力不斷提高以后，房地產企業就可以在市場環境的變化中繼續開拓屬于自己的創新之路了。

（七）安排還款，統籌規劃

房地產企業融資期限內，資金規劃的靈活度比較高，充分運用企業資本，可以減少或者避免資本閑置[5]。不同時期會有不同的融資要求，某一階段融資本息的到期額度也不一樣，針對這種情況，房地產企業必須結合現金流量進行合理安排，重新認識分階段安排資金的安全性，借此提高融資質量，保證融資活動有順利開展起來的有利條件，并且在規定時間內償還本金及利息。房地產企業在融資的開始階段就明確了還款計劃，預測了融資過程中可能出現的各種情況，還款足夠及時，風險性很低，融資管理工作繼續推進相當必要。

結語：總而言之，房地產企業正處于改革轉型的重要時期，資金利用率比較大，融資風險性偏高。財務管理是很關鍵的，直接決定著企業的生死存亡，高層領導必須有很強的防患意識，另外做到統籌兼顧，集中力量進行融資風險的有效控制。財務部門也要加強對融資管理、風險分析、風險控制等工作的具體研究，盡快識別融資風險的主要類型，采取有效措施轉移風險后取得最好的融資效果。房地產企業全體員工共同努力后，融資風險控制水平就會有一定程度的提升，各個部門均參與到風險控制活動中，企業發展更加順利，綜合效益穩定增長。

參考文獻：

[1]張心迪.針對房地產融資風險管理的研究[J].中國經貿，2016（04）79-80.

[2]王坤.論我國房地產企業財務管理風險控制[J].會計審計，2017（31）228-228.

[3]劉帥帥.房地產融資中的六大誤區[J].財經界，2017（10）99-100.

[4]瀟春花.實現融資管理，度過財務難關[J].北京房地產，2018（09）45-46.

[5]江聲.房地產融資的最佳途徑[J].滬港經濟，2018（05）112-113.