物業企業財務管理問題和完善措施探究

張翠芝

[摘 要]物業企業中的財務管理是一個重要的組成部分，財務管理能否跟上時代的發展，勢必會影響企業的生存與發展，所以物業企業必須要對財務管理引起高度重視。文章介紹了物業企業管理的基本內容和意義，分析了物業企業財務管理中存在的突出問題，并提出以下改進物業企業財務管理的措施，目的在于提高物業企業財務管理的效率，以增強企業在市場中的綜合競爭力。

[關鍵詞]物業企業;財務管理;企業財務組織架構

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.147

1 引言

物業企業是隨著房地產行業發展而新生的一種后期服務性的配套企業，也是近年來新興服務行業之一。相對而言，物業企業發展時期短，積淀的財務管理工作經驗欠缺，隨著我國經濟的發展，物業企業的發展面臨著巨大的挑戰，而財務管理的作用就顯得尤其重要，因此為了更好地應對我國高速發展的市場經濟形勢，物業企業應高度重視企業的財務管理，對管理過程中存在的問題進行分析，并提出應對策略。

2 特點和內容

2.1 物業企業財務管理的特點

物業企業財務管理的特點與其他行業不同，屬于綜合性管理。物業企業主要是為業主提供服務，服務對象涉及各行各業，而各類人員之間的需求不同、素質差異，就需要物業企業提供更優質、更高效的服務，所以它又是管理密集型和勞動密集型行業，且具有全天候不間斷，一天24小時連續服務。還有物業企業具體的工作內容繁雜，比如日常的保安、保潔、綠化、設施設備的養護到共用部位的使用管理、各類突發事件的處理等，都是物業企業要面對并努力做好的工作，而財務管理始終貫穿物業管理的全過程。

2.2 物業企業財務管理的內容

物業企業財務管理的內容相比其他企業而言相對簡單，但是涉及的內容卻非常復雜，物業企業幾乎所有與資金有關的經濟活動都是財務管理的范疇。物業企業以服務為目的，提供給客戶的是專業物業服務，這種服務煩瑣復雜，但是作為消費者的客戶要求能明白消費，那么這就要求物業企業在提供好服務的同時，也要管理籌劃好企業的財務。一是對資金的籌集和運用的管理，比如物業管理費項目的合理定價、項目多而支出頻繁的小現金流等;二是對物業服務費的管理，涉及物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。物業企業的服務成本又包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等，物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，物業管理區域清潔衛生費用，物業管理區域綠化養護費用，物業管理區域秩序維護費用，辦公費用，物業管理企業固定資產折舊，物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，經業主同意的其他費用等;三是對固定資產、流動資產和專項資金的管理;四是對資金分配的管理;五是財務收支、匯總、平衡等，物業企業財務管理涉及面廣，只有規范財務管理、科學進行會計核算，才能有效地提供優質服務，從而提升物業管理質量，提高物業企業核心競爭力。

3 存在的問題

作為物業企業，在加強自身建設的同時，還需要在財務管理方面做出更精準的調整，才能在激烈的市場競爭中立足，當然在物業企業財務管理過程中也難免會產生許多問題，這些問題不僅阻礙了物業企業的發展，而且可能影響企業的戰略規劃，只有找出企業財務管理面臨或存在的問題，才能對癥下藥、精準施策，目前階段物業企業財務管理中存在以下四方面問題。

3.1 不重視財務管理

社會上的物業企業中，物業管理是作為一項服務提供給廣大業主，廣大業主要求物業企業在管理的過程中能提供多角度、全方位、24小時不間斷的全天候服務。物業企業在提供服務的同時，已經無時無刻不在進行財務活動。在物業企業經營管理過程中，諸如流動資金收支的管控、閑置資金的利用、應收物業費及時回收、維修大修基金的應收盡收、日常提供的其他服務等的管理嚴重不足或不能引起足夠的重視，認為只要把服務搞好了，一切都順理成章，殊不知，優秀的企業都有優秀的管理水平，在管理過程中財務方面的管理就更是重中之重。財務管理是一項綜合性的管理，能促進企業發展，是管理的核心，做好企業的財務管理工作能使企業的綜合管理水平顯著提高，發展和收益是不言自明的。

3.2 財務管理制度不健全

在市場經濟日益發展的今天，完善的財務管理制度是企業正常有序、合法運行、向好發展的有力保證。但是，現階段大部分物業企業經營管理過程中，缺乏有效的財務管理制度，以致在管理過程中缺乏有效的財務監督，導致收入或賬款無法及時回收，即使回收也可能出現錯記、做假等現象，從而使企業的收入受損或可能遭受重大損失，因此建立健全有效的財務管理制度對企業就顯得尤為重要。

3.3 財務管理人員組織架構不合理

縱觀現代物業企業中，其財務管理人員組織配備很不合理，甚至有些財務人員沒有一點財務知識，綜合業務素質能力低下，所以在物業企業中就很難想象財務管理團隊能更好地發揮優質財務管理的作用。尤其有的物業企業中本來的管理制度就不健全，就更容易造成管理上的真空，損失企業的財務和物力。

3.4 財務管理人員的業務素質有待提高

由于物業企業財務管理架構不合理，相應配備的財務人員業務素質能力就參差不一，再加上有些物業企業考慮經營成本和人力成本的因素過于強烈，財務人員的綜合業務素質就很難保證。有的財務人員根本就不具備基本的財務知識，甚至是內部轉崗的結果，種種情形導致財務人員的職業素質低下，從而影響整個企業的財務管理效率和工作水平。

4 改進措施

與物業企業迅猛發展的同時，其內部的財務管理所暴露出的問題，極大地制約了物業企業的發展，對于物業企業存在的以上問題，結合自身多年的工作經驗和理論知識，針對物業企業財務管理存在的問題，根據情況對癥施策，提出相關改進意見，以期能夠在提高物業企業財務管理工作的同時，能為物業企業實現更好地發展提供一些參考。

4.1 從企業管理層人員做起，提高財務管理意識

現代社會經濟的高速發展同樣影響著物業企業向前發展，企業內外經濟環境的變化無不影響著企業的發展。企業的管理人員就要轉變觀念，達成共識，提高對企業財務的管理，積極地借鑒優秀的財務管理理念來優化和提高本企業的財務管理意識和理念，從而提高對企業財務管理的重視。從企業文化建設入手，鼓勵企業內員工加強學習，特別是財務管理人員要不斷地提升自身的業務素養和專業能力，企業內部各層級管理人員積極地轉變觀念，加強專業知識學習，積極地進行各部門溝通協調，引進先進的管理經驗，不斷地修復、優化本企業財務管理體系，把企業的財務與各部門管理結合起來，制定完備的管理制度，達到在提升財務核算職能的同時注重管理職能。

4.2 健全、完善物業企業財務管理制度和管理體系

物業企業根據自身的實際情況，結合企業未來的發展規劃和實際發展需求，分析管理中所存在的問題和特點，建立一套完備的、適合本企業發展的財務管理制度。因物業企業與業主簽訂的物業管理合同上，需要企業定期向業主公開透明某些事項，這就需要企業的財務能及時、準確地反映經濟業務的發生、發展、結果，當然接受業主監督的同時，企業也要根據需要提高服務質量，結合物業企業這些特點，就需要在經營過程中不斷地完善財務管理制度。企業的財務管理制度隨著經濟業務的發生、時間的變化也發生著變化，新的經濟業務出現后，在原有的財務管理制度、管理體系下就會出現新的問題，也需要不斷地修訂完善，并進行動態的跟蹤、分析、預測與監督。

4.3 合理組配物業企業財務組織架構

企業的組織架構承接企業發展戰略，崗位是實施企業戰略的落腳點，應精簡高效。企業的組織架構是企業的骨架，崗位相當于企業的血液，企業一切業務活動都要經過崗位來完成，如果組織結構和崗位設置不合理，會嚴重影響到企業運行效率，因此物業企業在經營業務開展的同時，必須組織一支優秀的財務管理團隊。第一要考慮企業戰略或目標，為了實現企業戰略，需要設置哪些部門，該部門履行什么職能，為實現企業戰略能起到什么作用，根據職能則可以設置相應的崗位，崗位設置要對事不對人，不能因人設崗，否則就會造成運行不暢。一個合理的組織結構，可以明確看出部門職能的劃分、流程走向、上下級匯報關系等。

4.4 提升財務管理人員的業務素質和職業技能

所謂事半功倍，就是優秀的物業企業的財務管理工作需要高素質、專業的財務管理人員來完成，因此物業企業要提高財務管理人員的準入政策，要求物業企業所有的財務人員必須持證上崗。要后續對這個團隊進行更新和能力素質的提升，保證隊伍具備基本財務管理知識和業務水準。注重財務管理人員的后期繼續學習教育，加強財務管理人員對物業企業專業知識，有關法律法規、財經稅務政策、物業最新行業政策的學習培訓，以提高其綜合管理能力。物業企業還要制定科學、合理的激勵機制，體現按勞、按質分配政策，并對執行結果進行適時監督和考核。

5 結論

綜上所述，物業企業有其自身的特點，在實際工作中，及時發現企業存在的不足并適時進行調整，讓經營業務與財務管理有機融合，相信規范管理是物業企業可持續、穩定、高效發展的基本要求。同時，加強物業企業資金收入的催收，使物業企業可以持續、和諧、穩定和高效發展。

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