房地產企業財務管理問題及對策

隋洪萍

[摘 要]由于資金需求量大、開發時間長，以及對信貸市場的依賴，國家貨幣政策的不斷收緊，大多房地產企業面臨融資困難、回款壓力增大等不利因素。面對殘酷的現實環境，房地產企業需要不斷完善財務管理，以實現企業長遠發展。文章從資金管控、預算管理、財務制度、人員管理水平等方面對房地產財務管理存在的問題進行分析，并提出針對性的改善措施。

[關鍵詞]房地產企業;財務管理;信貸市場

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.052

1 前言

房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，雖已進入成熟穩定的發展時期，但已不復昨日輝煌。為了提高自身競爭力，房地產企業需要采取措施，保證自身的穩定發展。因房地產行業具有投資大、項目周期長、規模較大、資金密集、高負債等特點，加上管理水平等各方面的原因，使得一些企業在快速發展的同時，財務管理出現了各種問題。眾所周知，企業的發展離不開財務管理工作，一個企業管理水平的高低，很大程度上是通過財務管理工作直接體現并直觀反映出來的，所以對房地產行業中財務管理問題進行科學合理的分析顯得十分必要。

2 房地產企業財務管理特點及問題研究的必要性

房地產開發項目大多投資大，項目開發時間長，資金需求量大，許多房地產企業往往存在高負債，在銷售短期遇冷的情況下，房地產企業依靠銷售回款的路徑就會出現障礙，回款受限將給房地產企業帶來不小的資金壓力。正是房地產企業的這些特點及現狀，導致在財務管理工作中許多房地產企業的資金問題突顯出來，但融資渠道受限;企業的全面預算管理不能與企業的發展規劃相結合;財務管理制度尚未完善，崗位責任無法落實;財務管理人員的素養有待提高等，這些問題的存在影響了企業財務管理工作的正常開展。財務管理作為企業管理的重要內容，其水平高低直接影響著整個企業的發展水平。筆者認為，在這種情況下對上述問題進行深入分析探討變得刻不容緩。

3 房地產企業財務管理存在的主要問題

3.1 資金鏈斷裂風險加大

相對于前些年房地產行業發展迅速，行業處于增量上升階段而言，如今已進入相對成熟穩定的存量時代，多地出臺了限購政策，加上許多城市商品房庫存量大，購房需求增長緩慢，房地產銷售面臨更大的壓力。銷售回款下降、資金回籠能力減弱，沒有足夠現金流做支撐，房地產企業不可避免地面臨巨大的資金鏈壓力，維持正常經營已經是很多房地產企業擔心的問題。傳統的融資方式是企業利用自身的良好信譽，通過抵押土地等方式向銀行借款，以解決融資困難并維持正常運營。但隨著國家貨幣政策的不斷收緊，不得不清償的債務和高額的貸款利息使得這種融資方式已不能滿足企業的發展需要。上述情況的存在使得企業資金流動一旦出現問題，資金鏈斷裂后果不堪設想。

3.2 未形成科學的預算管理體系

在實際工作中，許多房地產企業的預算管理沒有與公司的發展戰略和長遠規劃密切結合起來，也沒有完整的預算指標體系，當然更不可能把預算管理落實到公司經營的全方位、全過程和全員參與上來，導致全面預算管理與企業戰略相分離，戰略目標的導向作用無法體現出來。部分房地產企業沒有完善的預算評價及考核體系，預算目標無法落實到具體的部門及人員身上，考核結果無法落實到具體的部門和責任人。有些房地產企業的預算設置不夠科學，籠統針對現金支出或成本費用進行簡單的預算控制，不能很好地與公司的發展規劃和實際情況結合起來，尤其是與房地產企業息息相關的資金問題，在編制預算時關注不夠。

3.3 缺乏健全的財務管理制度及有效的監督和執行

現階段，我國許多房地產企業的財務管理制度在制定和執行方面都有待完善，財務管理制度完善與否直接影響到企業的正常運轉。具體表現在：公司財務管理制度不夠完善，許多房地產企業的高層管理者對財務制度的建立健全重視度不夠，設立的制度漏洞較多，不切合企業發展的實際;在制度的貫徹執行上，公司各階層沒有在思想上高度重視，已建立的制度形同虛設;同時因職權范圍劃分不清，缺乏系統的監督和規范的管理措施，執行起來困難重重。

3.4 財務人員管理水平有待提高

許多房地產企業的財務管理工作不被重視，財務管理人員業務水平不高。主要表現在：許多房地產企業的高管層對財務管理工作不夠重視，對財務管理的重要性認識不足，認為財務部門只需要把做賬、報稅等基礎工作做好便可，是后勤部門，沒有必要投入太多人力財力資源;財務管理人員的水平有限，缺乏一定的職業水平和素養，對財務管理工作認識不深，缺乏財務管理的基本能力，很難有效地滿足房地產企業的財務管理需求;另外，財務管理部門缺乏行之有效的監督激勵機制，財務人員的積極性和主動性很難被調動起來。

4 改善房地產企業財務管理的對策

4.1 增強企業融資能力

資金是房地產開發企業實現持續經營的核心要素，它是企業財務狀況的真實反映。房地產項目需要投入大量的資金來運作，用有限的資金促使企業良性發展，是每一家房地產企業必須面對和解決的難題。其一，銷售回款是資金回流企業的最好途徑。房地產開發企業如果想要降低經營風險，需要通過銷售快速回籠資金。眾所周知，資金是有時間價值的，其在流動過程中產生價值并使企業從中獲利，因此企業需要提高對資金時間價值的重視。對于提前繳納首付或者辦理貸款的客戶，可以給予優惠折扣或者贈送物業費等措施，加快資金回流。其二，采用多樣化融資手段，降低企業融資成本。傳統的債務融資方式，能維持企業的正常運營，但也造成了企業的負債率急劇增長。在當前經濟形勢下，資金問題變得比以往任何時候都要突出，房地產企業可以在傳統融資渠道的基礎上，通過與其他企業開展項目合作來吸引資金。比如，企業可以和其他項目開發企業進行合作，通過共同開發、利潤共享、資金共投等方式，解決資金的來源問題。對于規模較大、資金需求大的企業，可以考慮加強與證券市場的相互對接，開發出新的融資途徑和市場，通過對企業融資結構的合理調整，緩解企業融資困難的局面。

4.2 樹立全面預算管理思想

實施全面預算管理，必須與公司發展戰略密切結合，做到全員參與，全范圍覆蓋。首先，實施全面預算管理，必須與企業戰略目標保持高度一致。全面預算管理作為實現企業長期戰略目標的一個基本手段，要圍繞企業戰略目標的實現展開全面服務。在預算的組織實施和編制方面，要契合企業的戰略發展目標，核心就是按照戰略目標的發展方向，對企業未來發展做出計劃和安排，對資源進行合理的控制和分配。其次，發揮全面預算管理的作用，根據企業的實際情況，將預算范圍覆蓋到全公司、涉及企業經營的全過程及全員參與上來。建立預算考評及激勵機制，根據預算完成與預算目標的比較，找出差異存在的原因，據以評價各預算層級及個人的工作業績。只有與業績考核相結合，才能充分調動員工積極性，提升工作效率，促進公司整體效益的提高。另外，考慮到資金對房地產企業的重要性，根據企業的實際情況編制資金預算，按月分項目來設置資金臺賬，并定期對項目資金的使用情況進行分析，按項目進度、合同支付比例合理安排資金，最大限度地優化資金的使用。如各項事務都能夠按照預算管理體系和方法來進行，全面預算管理思想才能真正落地，進而實現企業的長久發展。

4.3 健全并落實企業財務制度

建立并完善財務管理制度，將崗位責任落地。其一，在建立常規制度的基礎上，根據房地產企業管理工作的需要，專門設立建設項目資金管理辦法、房地產開發項目核算辦法、工程項目竣工財務決算管理辦法等針對房地產企業的各種辦法。其二，依照公司財務制度和崗位責任制，明確劃分公司經營管理層、財務部門的職權管理范圍，實現財務管理的高效運行，提高企業整體管理水平。根據財務管理工作的要求，將崗位責任制落到實處。尤其是財務人員要認真貫徹執行崗位責任制，盡職盡責，如實反映和監督企業各項經濟活動;在處理具體事務時，必須堅持原則、照章辦事、不能徇私。對于違反國家財經紀律和企業財務制度的事項，必須做到予以拒絕執行或上報公司管理層。

4.4 加強財務管理人員綜合素質

高素質的財務管理人員決定著財務管理工作的效率，因此提升財務管理人員的水平及素養對財務管理工作至關重要。首先，公司管理層應該改變對財務管理工作的固有認知，財務管理不是企業經濟活動的記錄，財務管理工作應該貫穿公司發展的全過程。其次，需要對有關財務管理人員進行定期培訓，讓其能夠及時地了解、掌握最新的財務管理經驗，不斷提高和充實自身。房地產行業的財務管理工作，需要不斷加強對成本、稅務籌劃等方面的系統學習，只有這樣才能與外部不斷變化的市場經濟環境相適應。最后，在落實崗位責任制的同時，建立科學有效的考核機制。實現財務各個崗位責權利相結合，實行個人獎金與工作業績掛鉤的獎懲辦法，調動財務管理人員對工作的熱情，使財務工作有條不紊地進行，以便更好地為公司服務。

5 結論

綜上所述，在當前的經濟形勢下，房地產行業正面臨著前所未有的挑戰和機遇。財務管理工作作為企業管理工作的重要組成部分，為企業有序運轉提供了重要保障。只有不斷地強化財務管理工作，找出問題的根源，有針對性地提出解決辦法及改進措施，企業才能不斷提高經濟效益，并做大做強。鑒于目前的經濟形勢，從房地產企業財務管理工作的實際情況來看，雖然依舊存在不少問題，但加強對這些問題的關注，重點做好企業融資工作、加強全面預算管理，建立健全企業財務管理制度，并不斷提升財務人員的水平和素養，促進財務管理工作不斷得到完善和發展，企業才能健康發展并永葆生命力。

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