基于現金流量表的現金流分析報告研究
——以綠源房地產股份有限公司為例

梁迎春

一、公司簡介

綠源房地產股份有限公司成立于2006 年，公司主要產業為商品住宅開發，附以設計研發、物業服務等業務。公司住宅開發的主要地域為二三線城市。截至2018年年末，綠源房地產股份有限公司已有9家子、分公司及項目部。

二、現金流量表分析

（一）現金流量表結構分析

1.定性的結構分析

企業在不同的發展階段，現金流表現為不同的特征。（1）在企業初創期，因為市場還未完全打開，經營活動無法為企業帶來充足的現金流入，現金流入主要依靠籌資；另外，為了開發市場以及擴大生產能力，企業需要追加投資。從而導致初創期經營活動現金流通常為負數，籌資活動現金流量為正數、投資活動現金流量為負數。（2）在高速增長期，銷售商品提供勞務收到的現金快速增長，經營活動產生的現金流量開始轉負為正。另外，為了謀求企業的長遠發展，企業仍需追加投資，但是經營活動產生的現金流量可能無法滿足投資，企業有可能仍需進行籌資，因此籌資活動現金流量有可能仍為正數、而投資活動現金流量繼續為負。（3）在成熟期，市場進入穩定期，前期投資也進入回收期，經營活動和投資活動產生的現金流入開始用于償還前期債務，因此在經營活動和投資活動現金流量均為正的情況下，籌資活動現金流量開始出現負數。（4）在衰退期，企業市場份額下降，企業開始縮減投資并償還債務，因此投資活動現金流量和經營活動現金流量開始轉正為負，而籌資活動現金流量繼續為負。

綠源房地產公司連續三年現金流情況如表1所示。

房地產公司成立于2006年，根據企業生命周期理論以及公司現狀，公司應已過初創期，處于高速增長期，正常情況下，經營活動應能為企業帶來正的現金流。但從表1可以看出，公司2017年和2018年經營活動產生的現金流均為負值。2018年公司經營活動產生的現金流量為負值的主要原因為成功開拓石家莊市場并支付石家莊土地款4億元，造成大額現金流出。

房地產公司2018年經營活動產生的現金凈流量為-25785.92萬元。各子分公司2018年經營活動產生的現金凈流量如表2所示。

從表3可以看出，企業現金流入主要依靠經營活動，投資活動幾乎為零，籌資活動現金流入2018年貢獻了現金總流入的四分之一。從分析可以看出，企業現金流入結構正常，但對于逐年增加的籌資活動現金流入比，企業應該予以重視。

2.流出結構分析

（1）總流出結構分析

流出結構指公司經營活動、投資活動、籌資活動現金流出分別占現金總流出的比例，通過此指標可以分析資金的去向。綠源房地產公司現金流出結構如表4所示。

從表4可以看出，企業現金流出中經營活動現金流出占比較高，且處于逐年遞增的趨勢。與現金流入比（表3）比較可以看出，在經營活動現金流入比逐年下降的情況下經營活動現金流出比處于逐年遞增的趨勢；在籌資活動現金流入比逐年遞增的情況下籌資活動現金流出比處于逐年下降的趨勢，且流出比低于流入比，從而使公司債務逐年增加，債務負擔較重，債務風險增大。

（2）經營活動現金流出各項目結構分析

經營活動現金流出占比較高，為深入了解經營活動現金流出情況，對經營活動現金流出各項目進行分析，可以看出經營活動現金流出中有多少用于購買商品或勞務、有多少用于支付給職工、有多少用于支付稅費。綠源房地產公司經營活動現金流出各項目結構如表5所示。

從表5可以看出：（1）購買商品和勞務的支出占經營活動現金流出的絕大部分處于逐年增加的趨勢；（2）支付給職工以及為職工支付的現金占經營性現金流出的比例在1%左右處于逐年下降的趨勢；（3）支付的各項稅費占經營活動現金流出的比例，2017年和2018年較2016年均有所下降。公司連續三年應交稅金余額以及占當年主營業務收入的比例如表6所示。

從表6可以看出，公司應交稅金余額以及占當年主營業務收入的比例均處于逐年上升的趨勢。公司應交稅金余額較大說明公司支付稅費的力度不是太大，一方面反映公司與政府關系良好，可以利用這部分資金用于公司經營，但另一方面也反映了公司支付稅金的資金壓力較大。

表1 2016-2018年現金流量表 單位：萬元

表2 子分公司2018年現金凈流量 單位：萬元

表3 2016-2018年現金流入結構 單位：萬元

表4 2016-2018年現金流出結構 單位：萬元

表5 2016-2018年經營活動現金流出項目結構 單位：萬元

4.現金購銷比

現金購銷比計算公式為：

現金購銷比=購買商品接受勞務支付的現金/銷售商品提供勞務收到的現金

現金購銷比通常與銷售成本率進行比較，用于分析企業銷售商品的現金回收率與購買商品的現金支付率是否處于平衡狀態。公司現金購銷比如表7所示。

從表7可以看出，公司現金購銷比與銷售成本率的差額處于逐年上升的趨勢。公司現金購銷比較大，說明公司購買商品、接受勞務支付的現金金額較大。2018年公司購買商品、接受勞務支付的現金共計17億元，其中支付土地款9.12億元，建設投入7.89億元。2018年公司支付現金金額較大，主要原因為購買了大量土地，增加了年底存貨。截至2018年底公司未開發土地成本10.98億元。

在目前房地產市場情況較好的情況下，公司存貨尤其是未開發土地增加，可以增加資產的收益性，但另一方面這部分存貨占用著公司大量資金，給公司造成較大的資金壓力。而且在市場變化較快的情況下，大量存貨也面臨著市場價格變化的風險。因此，公司應加快土地的開發，盡量縮短支付土地款、進行項目開發直至銷售收回資金之間的時間差，較快回收資金，從而降低市場風險、降低資金使用成本。

（二）償債能力分析

分析企業償債能力的角度有很多，本部分以現金流量表為主線，結合資產負債表主要從到期債務比、現金流動負債比、現金債務總額比三個方面對企業的償債能力進行分析評價。

1.現金到期債務比

現金到期債務比計算公式為：

現金到期債務比=經營活動現金凈流入÷本期到期的債務

現金到期債務比反映企業本期內到期的債務由多少比例可以通過經營活動現金凈流入進行償還。其中，在計算本期到期的債務時應注意剔除短期借款以及經營性應付項目，如應付賬款、應交稅費及應付職工薪酬等。

表 6 2016-2018年應交稅金余額及占當年主營業務收入的比例 單位：萬元

表 7 2016-2018年現金購銷比 單位：萬元

表 8 2016-2018年現金到期債務比 單位：萬元

表 9 2016-2018年剔除預收賬款后的現金流動負債比 單位：萬元

表 10 2016-2018年公司營業現金回籠率計算過程 單位：萬元

綠源房地產公司現金到期債務比如表8所示。

從表8可以看出，2016年，企業尚有部分經營活動現金凈流入可以用于償還債務。但是2017年和2018年，企業經營活動現金凈流入出現負數，且處于逐年下降的趨勢。公司除了舉新債償還舊債以外，還需借新債彌補經營活動現金流，企業債務負擔日趨加重。

2.現金流動負債比

現金流動負債比計算公式為：

現金流動負債比=經營活動現金凈流入÷流動負債

現金到期流動負債比反映企業流動負債由多少比例可以通過經營活動現金凈流入進行償還。因為房地產企業存在的預售制度，導致企業賬上有大額的預收賬款，但是預收賬款最終轉為收入，是不需要償還的，因此，在計算房地產公司的現金流動負債比時，應注意提出預收賬款對此指標的影響。綠源房地產公司剔除預收賬款后的現金流動負債比如表9所示。

從表9可以看出，2016年，企業尚有部分經營活動現金凈流入可以用于償還債務。但是2017年和2018年，企業經營活動現金凈流入出現負數，且處于逐年下降的趨勢。經營活動現金流償還債務的能力逐年下降，流動負債逐年增加。截止到2018年年底流動負債（不含預收賬款）余額為8.33億元，比2016年增長2.93億元，增長了54.2%，其中：應付款項2.6億元，應交稅費1.77億元，一年內到期的非流動負債3.14億元。

（三）獲取現金能力分析

1.營業現金回籠率

該比率反映每1元銷售能給企業帶來的現金流入金額，其計算公式為：

營業現金回籠率=本期銷售商品出售勞務收到的現金/本期營業收入＊100%

由于銷售商品出售勞務收到的現金有一部分記入預收賬款而不是轉為收入，為了消除預收賬款增加對該指標的影響，特對其進行了相應調整，公司營業現金回籠率計算過程如表10所示。

表 11 2016-2018年全部資產現金回收率計算過程 單位：萬元

表 12 2016-2018年公司凈收益營運指數計算過程 單位：萬元

表 13 2016-2018年現金營運指數計算過程 單位：萬元

連續三年公司營業現金回籠率均處于較高的水平，且2016年和2018年均超過了100%。營業現金回籠率高反映公司產品暢銷，銷售回款情況較好。

2.全部資產現金回收率

全部資產現金回收率主要用于分析全部資產產生現金的能力，計算公式為：

全部資產現金回收率=（經營活動現金流入+取得投資收益所收到的現金）/平均資產總額

公司全部資產現金回收率計算過程如表11所示。

從表11可以看出，雖然2018年公司的全部資產現金回收率較前兩年有所下降，但仍高于行業平均資產現金回收率，說明公司資產產生現金的能力比較強。

（四）收益質量分析

收益質量是指報告收益能否真實反映公司業績。分析企業收益質量的角度有很多，本部分以現金流量表為主線，結合資產負債表主要從凈收益營運指數和現金營運指數兩方面對企業的收益質量進行分析評價。

1.凈收益營運指數

凈收益營運指數，反應公司全部凈收益中有多大比例是由經營凈收益產生的。其計算公式為：

凈收益營運指數=經營凈收益/凈收益=（凈收益-非經營收益）/凈收益

因非經營性收益不具有可持續性，不反映公司的核心能力，因此，計算此指標時應剔除非經營性收益；另外為了消除公司規模大小的影響，特用凈收益營運指數來反映公司實際收益能力。公司凈收益營運指數計算過程如表12所示。

公司連續三年的凈收益營運指數均保持在1左右，說明公司的收益質量較好，公司收益幾乎全部依靠公司經營活動產生，持續性較強。

2.現金營運指數

現金營運指數計算公式為：現金營運指數=經營現金凈流量/經營應得現金

其中：經營應得現金=經營活動凈收益+非付現費用。

公司現金營運指數計算過程如表13所示。

公司連續三年現金營運指數均小于1，且2017年和2018年均小于零，說明公司經營活動現金收益并未收回現金，而是停留在實物或債權形態，主要表現為存貨的增加。2018年年底公司存貨189435萬元，比去年同期增加79588萬元，同比增長72.45%。其中，未開發土地109847萬元，比去年同期增加57353萬元，同比增長109.26%。

存貨的風險大于現金，因為存貨具有貶值的風險。在目前房地產市場情況較好的情況下，公司存貨尤其是未開發土地的增加，表明公司有較大的發展空間，收益前景良好。但是房地產業具有周期性波動的特征，一旦房地產業陷入低落期，過量存貨則意味著嚴重的損失。

通過對相關數據和國家宏觀經濟政策的分析，許多專家推論中國房地產將有可能面臨周期性的低潮。無論上述推論是否正確，公司都必須考慮上述可能性對公司產生的影響，時刻關注市場變化情況以及國家宏觀政策調控對房地產市場的影響，并采取有效措施降低風險，預防資金斷流對公司造成的不利影響。

三、小結

從以上分析可以看出，公司資產獲取現金的能力比較強，產品暢銷，產品銷售能及時收回現金；而且公司收益幾乎全部為經營性收益，收益能力的可持續性較強。但是由于公司進入新一輪的市場開拓期，導致資金大量外流，投資額大于銷售額，從而使經營活動產生的現金流為負值，嚴重影響到公司的償債能力以及收益質量。為了改善現金流，提高公司償債能力和收益質量，公司在購買商品或勞務尤其是土地之前，應對項目進行科學嚴密的分析，盡量購買“凈地”，即買即開發，縮短經營周期，促進資金高效運轉，有效規避由于國家宏觀政策調控而引起的經營風險。

截至2018年底，公司未開發土地成本為10.98億元，在目前土地緊缺的情況下，公司儲備部分土地，表明公司有較大的發展空間，收益前景良好。但是收益與風險并存，一旦市場有所變化，公司將面臨很大的資金問題。為了降低風險，有效規避房地產行業周期性波動對企業的不利影響，公司應加快儲備土地的開發，使潛在的收益性資產轉變為真實的收益，提高抵抗風險的能力。