武漢市房地產(chǎn)價格影響因素

吳亮

摘要：本文基于分析歷年房價影響因素變化，例如：建設(shè)成本、區(qū)位地價、人口、市場容量等，從供給與需求端對比找出對房價影響的最關(guān)鍵因素。

Abstract： This article finds the key factors influencing the house price by comparison of supply and demand sides based on the analysis of changes in influencing factors on house prices over the years， such as construction costs， location land prices， population， market capacity， etc.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;供給層面;需求層面;影響因素

Key words： real estate prices;supply level;demand level;influencing factors

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）04-0121-02

0? 引言

基于武漢市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)上房屋掛牌價格數(shù)據(jù)，武漢市住房價格由2007年1月的4685元/m2，在2018年10月達(dá)到歷史最高峰17586元/m2。房價上漲速度與居民人均收入比率嚴(yán)重失衡，過高的房價讓部分有真正的住房需求的居民望而卻步。住房問題事關(guān)民生，民生問題是城市持續(xù)健康、高速發(fā)展的關(guān)鍵。本文基于歷年武漢市房價數(shù)據(jù)，分析確定影響房價的關(guān)鍵因素。為政府制定政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控提供具體的思路。

1? 房地產(chǎn)價格影響因素

房地產(chǎn)價格受市場供給與消費需求共同作用。供給端，隨之土地價格與建設(shè)成本變化，房地產(chǎn)開發(fā)商投入增加，房價上漲。需求端，房地產(chǎn)市場需求分為剛性需求和投機(jī)需求。剛性需求遵循一般的市場經(jīng)濟(jì)需求定律，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，剛性需求減少。而投機(jī)需求隨著價格增漲呈現(xiàn)出正相關(guān)，房價越高，投機(jī)需求越旺盛。當(dāng)房地產(chǎn)價格在消費者收入水平范圍內(nèi)波動時，消費者購買住房用于居住，長期占有使用追求房地產(chǎn)在未來產(chǎn)生收益。當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，出于對房地產(chǎn)市場預(yù)期收益的看好，投機(jī)者將大量資本投入房地產(chǎn)市場，以牟取房地產(chǎn)未來價格和當(dāng)前價格的差異，賺錢差價。投機(jī)需求在合理范圍內(nèi)，有利于推動市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快生產(chǎn)要素流動，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場規(guī)模，有益于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。脫離政府宏觀調(diào)控，過度的投機(jī)行為哄抬房價造成房地產(chǎn)市場過熱，危害房地產(chǎn)市場乃至國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，將真正有住房需求的消費者擠出市場，造成資源上的浪費。因此本文主要從供給和需求兩個方面研究，調(diào)控房價的關(guān)鍵因素：

1.1 供給端

1.1.1 區(qū)位地價

房地產(chǎn)行業(yè)中有一句廣為流傳的黃金法則，影響房地產(chǎn)最重要的三要素——區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位。土地作為國家公有的、稀缺的、不可移動的資產(chǎn)，本身是沒有成本價格的。當(dāng)由于人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活的需要，對于房地產(chǎn)區(qū)位有著不同的需求。例如，交通便利、距離市中心近、周邊教育醫(yī)療資源齊全的地區(qū)需求量大，區(qū)位地價高。

1.1.2 房地產(chǎn)建設(shè)成本

房地產(chǎn)建設(shè)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商，從土地開發(fā)到建造出具有一定功能、外觀的房屋所完成的工作量及有關(guān)費用的總稱。主要由人工成本和材料成本組成，與過去相比現(xiàn)代化住宅在安全、舒適、美觀的同時，更加注重綠色、節(jié)能、環(huán)保。建設(shè)成本越高，房地產(chǎn)價格越高。

1.1.3 政策調(diào)節(jié)

房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展離不開政府的宏觀監(jiān)控，在房地產(chǎn)市場低迷的時候，政府出臺的土地稅收優(yōu)惠政策、增加建設(shè)土地供應(yīng)，都將刺激房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱，政府采取限購限貸、調(diào)整住房公積金利率、對空置住房征收房產(chǎn)稅等，減少市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需趨于平衡。

1.1.4 銀行信貸

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有投入大，資本回收周期長的特點。交易信息不對稱，市場競爭不完全，金融杠桿效應(yīng)明顯。大量資本流入房地產(chǎn)市場，發(fā)展前景廣闊投資機(jī)遇良好，吸引更多資本的流入。房地產(chǎn)市場過熱，房價持續(xù)攀升。

1.1.5 房地產(chǎn)市場容量

房地產(chǎn)市場容量是指不考慮房地產(chǎn)價格和市場庫存的前提下，在一定時間內(nèi)能夠吸納房地產(chǎn)的數(shù)量。房地產(chǎn)市場容量可以視為房地產(chǎn)市場的潛在購買力，房地產(chǎn)價格受市場容量和市場存量的共同影響，當(dāng)市場需求大于供給時，市場競爭激烈刺激房地產(chǎn)價格上漲。反之，供給過剩時房地產(chǎn)價格下降。

1.2 需求端

1.2.1 人口

房子是用來住人的，所以人口是影響城市房價的最根本因素。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，外來人口、農(nóng)村人口的加入，生活水平的提高，居住模式、消費觀念的變化（父母合住、單獨居住）需求的上漲刺激著房價持續(xù)攀升。

1.2.2 GDP

GDP是衡量一國家人均生活水平的標(biāo)準(zhǔn)，GDP高，居民可支配收入增加，購房能力與需求上漲。

1.2.3 居民消費價格指數(shù)

居民消費價格指數(shù)是對房地產(chǎn)市場價格變化監(jiān)測和調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。它能反應(yīng)一段時間內(nèi)市場通貨膨脹的程度，通貨膨脹的壓力和投資理財渠道的匱乏，人們將大量的富余資本投入房地產(chǎn)市場，推動房價進(jìn)一步提高。

2? 武漢房價影響因素關(guān)鍵性分析

2.1貨幣資本具有時間價值，在不同時間節(jié)點上，相同數(shù)量的貨幣具有的價值不相等。因此僅僅比較房地產(chǎn)價格絕對值上的變化，不能充分體現(xiàn)出價值的增減。本文以2007年為計算元年，通過分析對比各項因素變化，對房地產(chǎn)價格走勢的影響。找出與房價變化曲線最相似的因素，即為影響房價的最關(guān)鍵因素。

2.2 數(shù)據(jù)來源及解釋

通過查詢2007-2017年間武漢市統(tǒng)計年鑒中有關(guān)房地產(chǎn)價格影響因素，收集整理得如表1所示。

將各影響因素具體數(shù)據(jù)收集整理見表2。

將歷年數(shù)據(jù)與元年進(jìn)行比較，畫出各因素走勢折線圖。與房價走勢相似度越高，說明該因素對房價影響越大，反之則越小。（圖1）

3? 結(jié)論

房地產(chǎn)價格受到多個因素共同影響，本文通過對各種因素歷史曲線與房價走勢圖對比分析。初步研究了，不同因素對房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵程度。

由折線圖可知，與房價曲線走勢相似的因素有：銷售面積、土地均價、房地產(chǎn)建設(shè)總投資、個人住房貸款總額以及GDP。其中最為相似的因素是個人住房貸款總額。說明當(dāng)個人住房貸款總額上升，需求上漲房地產(chǎn)價格隨之上漲，是影響房價的最主要因素。2018年，武漢市政府調(diào)高購房首付比例，對于在本市擁有2套住房及以上的購房者，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。個人住房貸款總額略有降低，2019年房價也小幅回落，與預(yù)期一致，研究結(jié)論具有可靠性。

房子是用來住的，不是用來抄的。政府對于房價的宏觀調(diào)控，可以從金融行業(yè)入手。限制部分投機(jī)者購房商業(yè)貸款，提高投機(jī)行為的門檻，可以有效的控制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、擴(kuò)大。

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