簡述“營改增”后房地產企業稅務風險

吳成芝

摘要：眾所周知，房地產企業是推動社會經濟發展中的重要行業，且房地產企業的健康發展在一定程度上關系到了社會民生。其中在營改增政策的不斷深入推動下，房地產企業面臨機遇與挑戰，其中在本文中主要探析了營改增之后房地產企業的稅務風險，并針對性的提出了相應的解決對策，旨在實現房地產企業的發展。

關鍵詞：營改增 房地產企業 稅務風險

從整體角度分析，營改增的實施對房地產企業產生了重大影響，包括積極影響，也會帶來負面影響，尤其是會導致稅務風險的發生。其中為進一步推動房地產企業的發展與進步，則需要在營改增之后對稅務風險加以分析，針對性的制定完善的策略。

一、理論概述

（一）營改增的含義

在2011年營改增首次提出，是營業稅改增值稅的簡稱，在隨后的幾年時間內營改增在各行各業均得到有效應用，且國家財政部門以及稅務部門頒布了相關的規定，對計稅方式等進行了規定，對稅種稅率進行了計算。

（二）稅務風險的含義

對于房地產企業而言，稅務風險所涉及到的內容比較多，所謂的稅務風險隸屬于風險范圍，其具有隨意性，比如企業在發展進程中沒有嚴格按照稅法規章制度導致的經濟損失。在當前的發展背景下，怎樣有效降低稅務風險成為了目前的關鍵所在，尤其是在營改增實施之后，我國房地產企業面臨挑戰，特別是要對稅務風險加以重視，因為無論從哪一個方面分析，都可以清楚的認識到營改增之后房地產企業運營管理活動受到影響，會產生不同程度的稅務風險，這種情況下對房地產企業價值最大化目標而有所影響。在此背景下，需要從本質上出發，積極做好對稅務風險的管理，不斷提高稅務風險的防范意識，減少稅務風險所帶來的影響。

二、房地產企業稅務風險種類與原因

（一）種類

房地產企業稅務風險主要集中表現在以下幾點：第一是因房地產企業在發展中自身核算應該繳納的稅款與法律中所規定的稅款不一致，這樣一來，則會導致稅款出現應繳未繳的現象，房地產企業則需要采取臨時補繳的方式，與此同時，還需要繳納罰款，甚至還會受到刑事的處罰。部分房地產企業在發展中，特別是在面對高額利益誘惑下會采取少繳納的方式，進而引發稅務風險。第二是房地產企業在核算過程中缺乏規范性與科學性，比如在計算收入的時候會采取少計的方式，且還會故意提升成本，同時因為沒有根據實際的情況制定完善的財務管理流程，所以在稅款計算的時候缺乏科學性與有效性。部分房地產企業往往以聯合開發的方式，在非你賠房地產產品的時候并不對收入加以計算，但是在計算成本費用的時候，也沒有嚴格按照相關的會計準則，這樣一來稅款計算會出現錯誤，進而需要承擔稅務處罰所帶來的風險。第三是在稅法選擇上缺乏科學性，因稅法選擇不科學往往會導致在繳納稅款的時候數額過多，且大多數房地產企業在稅款計算上缺乏準確性，甚至還會導致稅收負擔提升。

（二）原因

引發房地產企業出現稅務風險的原因眾多，其中筆者經過歸納與總結，將其概述為以下幾點。第一是大多數房地產開發商在主觀上存在問題，甚至還會出現因為在受到利益趨勢下而出現偷稅漏稅的現象。第二是就目前而言，我國有關房地產的法律法規少之甚少，部分稅收法律法規的實際操作難度比較大，且缺乏規定缺乏針對性，所以在這一背景下，需要做到與時俱進，根據時代發展的要求進行改善，減少各類錯誤現象的發生。第三是對于財務人員而言，因為綜合素養過低，或者專業技能比較差，對稅務風險缺乏理解，從而加大了稅務風險的發生幾率。第四是大多數房地產企業并沒有針對實際的情況制定有效的內部控制，這樣則無法對稅務風險加以控制，從某一個角度分析，即便設定了內部控制制度，在執行過程中因為未得到落實，所以才會為稅務風險埋下隱患。

三、營改增后房地產企業稅務風險的防范策略

（一）制定完善的稅務風險內控管理制度

筆者認為，在營改增之后房地產企業需要從內部控制入手，且要多角度的從影響稅務風險的因素加以研究，然后針對性的提出相應的措施，以此用來規避稅務風險。其中在新時期需要從事前、事中以及事后三點入手，以此形成稅務風險防控體系。其中在事前管理中要從房地產企業發展特點出發，制定完善的企業制度，優化組織結構。另外在事中管理的時候，要對各個風險加以識別，做好定性與定量的分析，做好風險評估。事后管理中要制定有效的信息系統，這樣不僅可以有效的提升傳遞效率，而且還可以優化風險管理，如此才能在無形之中不斷提高稅務風險管理水平。

（二）構建有效的稅務風險管理機構體系

房地產企業較為特殊，在當前的發展背景下需要構建完善的稅務風險管理體系，另外還需要制定控制目標，結合稅收政策以及行業發展，配合監督管理，做好稅務風險的識別與評估。還有便是要對稅務員工加以培訓與教育，使其對當前最新的稅務政策以及法律法規加以了解，積極提高自身的稅務專業知識，這樣方可有效提升稅務風險防控能力。另外，對于領導者與管理者而言，要大力培養員工依法納稅的的意識，積極做好稅收籌劃。還有便是房地產企業的財務人員同樣需要從自身做起，要培養自己誠信納稅與遵紀守法的意識，加強對增值稅的學習，尤其是需要積極把握增值稅發票的開具要求。

（三）梳理業務流程與修訂合同的稅務風險

在實施營改增期間，房地產企業需要將之前所簽訂的合同加以梳理，然后依據合同內容做好規劃，其中可以將其劃分為新建、在建、即將完工、已完工等多項，且還需要依據不同的簽署時間采取不同的納稅政策。其中一方面要與合同的另一方商定好在營改增過渡期間的具體內容，比如像合同總價、發票開具時間等，或者還可以簽署補充協議，對原合同的內容進行明確。另外一個方面則是需要對合同模板加以修訂，包括采購合同、銷售合同、租賃合同等，尤其是對于涉及到營改增的內容要加以明確，假如在合同中包含了不同增值率的內容，則需要在合同中進行列示。

（四）歸納稅務風險管理到企業治理層面

在新時期房地產企業需要做到與時俱進，要從實際角度出發，尤其是要對企業治理結構加以調整，要認識到營改增所帶來的影響，針對性的制定完善的稅務風險防范對策。另外在制定決策方面，需要從企業戰略層面加以出發，要積極了解在當前房地產企業發展中稅務風險的作用與價值，然后將其積極歸納到企業層面，針對實際的情況設定稅務風險管理機構，做好監督與管理。同時還需要嚴格按照目前我國房地產企業的發展現狀，對部門結構進行調整，當然還可以設置稅務風險管理機制，該機制要主動承擔起稅務風險監管的主要職責。

（五）明確崗位職責

對于稅務籌劃崗位職責而言，其崗位工作人員要對稅務風險管理加以重視，并積極的參與到稅務風險管理體系之中，對房地產企業實際發展的情況以及所面臨的機遇進行分析，然后為稅務風險管理委員會提供相應的數據依據。除此之外，在積極明確稅務籌劃崗位職責之后，還需要對稅務風險加以防范，不斷增加稅務籌劃與其它部門之間的聯系，并積極聽卻房地產企業的相關意見。只有真正做到這一點，才能讓各個崗位的工作人員各司其職，尤其在發生問題之后不會相互推諉。

四、結語

總而言之，在營改增之后房地產企業作為推動經濟發展的重要載體，面臨機遇與挑戰，最為重要的便是面臨新的稅務風險。其中房地產企業需要積極做好各項準備工作，將傳統模式積極摒棄，不斷提高增值納稅意識，避免發生稅務風險，這樣才能實現對稅務的準確分析，才能減少不必要損失的發生，進一步推動企業的創新發展。

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作者單位：中鴻稅務師事務所有限公司邳州分公司