房地產開發項目招投標階段的成本控制措施探討

張翱

摘要：近年來，房地產開發事業不斷進步，國家利好政策頻出，大小房地產企業爭相囤地開發建設，在這生存環境日益惡化的情況下，越來越多的企業開始關注和重視成本管理和控制及利益直接掛鉤的重要環節，為贏取更多的利益，有必要對成本控制措施進行研究與探討。根據房地產開發不同階段和周期的特點，文章探討了招投標階段的成本控制，分析房地產招投標的現狀與主要問題。在探討房地產開發招投標過程中操作成本控制的基礎上，從多方面提出了其招投標階段的成本控制與管理措施，以供參考。

關鍵詞：房地產開發;招投標階段;成本;控制

一、概述

2019年，房地產政策調控面臨的宏觀經濟環境更加復雜，在實行積極的財政政策的同時，房地產調控政策仍然“從緊”。2018年3月，兩會政府工作報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”對房地產行業重新進行了定位。在供給端則發力住房供給結構調整，大力發展限價房、共有產權住房、經濟適用房、公租房等保障性住房，增加有效供給比重。2019年房價有望進一步趨穩，部分幾年前漲幅過大的城市房價將延續調整態勢，而部分無人口、產業支撐的三、四線城市的房價可能會承受更大的壓力，地產行業利潤率下滑已成為不爭的事實。在這種情況下，房地產開發企業成本管理的有效與否，直接關系到房地產企業是否能贏利，以及贏利空間的大小。成本管理是貫穿于房地產開發業務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、招投標、材料采購、施工、竣工驗收、后評估等各環節，實現項目價值最大化。因此，把控好這條重要軸線，才能在市場競爭中獲勝。而招投標作為其中的一個環節，起著上承規劃設計階段，下啟建設施工階段的作用，是項目成本控制的一個關鍵階段。

工程招投標對具體工程來說是一項十分重要的經濟活動，涉及到市場、營銷、設計、工程、采購、成本、合約等多部門的共同有效協作，其控制重點在于合約規劃及招采計劃、供應商的選擇、招標文件的編制（包含招標書、圖紙、工程量清單編制、材料設備、報價承包方式、標前答疑等）、評標（報價分析、商務談判）和定標。難點在于編制高質量的招標文件，重點在于評標。只有把控好這一系列活動，才能更好的控制房地產成本。

二、房地產招投標的現狀以及存在的主要問題

當前房地產企業在招投標階段成本控制還存在一些問題，具體表現有：1.?事先沒有制定合約規劃及招采計劃，招標隨意性太強;?2.?招投標程序管理不嚴，編制的招標文件存在缺陷;3.?缺乏有效監督機構和管理體制，甚至以權謀私等;4.?評標辦法設置不合理，評標結果不理想;5.?評標結果形同虛設，“權力標”及“關系標”太多，投標人借助各種關系，以權利壓制招投標正常程序等。本文結合房地產企業自身的特點，主要從合約規劃及招采計劃、招標形式的選擇、供應商的選擇、招標文件的編制、發包模式的選擇、評標與定標等方面研究招投標階段房地產開發項目的成本控制。

三、房地產開發招投標階段的成本控制

（一）做好合約規劃及招采計劃

根據開發項目的業態類型、自身情況、承包商的情況、工程特點、環境特點、法律規定等編制合理的合約規劃及招采計劃，報公司審批后執行。

（二）招標形式的選擇

根據不同的標的分別采取公開招標、邀請招標、議標及兩階段招標方式。

（三）供應商的選擇

建立供應商評定機制，項目竣工后對與項目合作的供應商進行評定，每年選定優秀的供應商，成為下一年度戰略合作伙伴。項目招標時，首選戰略合作伙伴，其次，由公司各相關部門推薦供應商。公司招標部門按照資格預審文件要求審核供應商資質，在供應商名單中確定需考察的供應商，并選派人員進行供應商考察工作，考察內容應包括企業資質、注冊資金、信譽、生產能力、供貨周期、技術裝備等情況。同時重點落實考察對象的承包能力、產品及其技術參數等是否符合相關標的要求。在資格預審過程中，參與投標的資格條件應盡可能做到量化，盡量避免人為因素的影響。在項目實施前，擇優考慮有實力的供貨方和施工方，相比其他中小企業，他們自身的管理水平和資源的有效配置，在一定程度上降低了成本，避免項目實施中額外的成本追加的風險。

（四）招標文件的編制

編制高質量的招標文件，是招標階段的一個難點，該項工作做好了，對成本的控制就有了框定性作用。因此，在編制前，應把招標的所有技術資料文件，包括圖紙、技術規范、已批準的工程范圍界面劃分表和界面劃分平面圖等資料以及公司的書面編制要求包括合同補充條款和有關表格范本等進行全面充分的了解，招標文件的內容包括：投標須知及附件、合同協議書（格式）、合同條件、工程規范和技術說明、圖紙和圖紙清單、工程量清單、投標文件格式、附件等。對專業性強的問題，要與工程技術、法律、采購、財務等相關行業專家溝通協作，編制科學合理的招標文件。招標文件中需合理選擇評標辦法和評標標準，對于標準化程度高的標的，可以采用經評審的最低投標價法;對于技術含量高、工藝或技術方案復雜的標的，可以采用綜合評估法。

（五）慎重選擇合同類型

工程合同一般分為單價合同、總價合同及成本加酬金合同。房地產開發企業應根據項目工期、質量、投資控制等具體要求，合理地確定發包模式，將有利于取得競爭性報價，也可以合理規避風險。

房地產開發項目招標采購一般是在招標圖、技術要求等基本齊備的前提下采取總價合同承包模式。業主因銷售銷售、融資成本等原因，其總承包招標也可在招標圖、技術要求等不齊備的情況下，采取模擬清單招標，采用單價合同承包模式;此種承包模式在招標時工程量清單中工程量為暫定，待施工圖齊備重計量時工程量根據實際調整。采用模擬清單招標方式，業主承擔量的風險，供應商承擔價的風險。所以模擬工程量清單的編制時，項目與工程量都要與招標工程的情況相匹配，不能有明顯的漏項與多余項，尤其是數量大的項目，不能有超出常規的數量差異，這都會給供應商創造不平衡報價的機會，重計量時給業主造成成本上升風險。

（六）重視投標答疑和澄清

評標過程中需針對招投標雙方的疑問進行1～2次答疑和澄清，對投標文件中發現的錯誤、矛盾、不清楚的地方，要求投標人在疑問卷回復中做出詳細的解釋，并對不合理的技術標及商務標做出修改。答疑和澄清不能背離招標文件和投標文件的實質性內容，更不能對投標文件作顛覆性修改。嚴禁開標后無故降價，中標后降低質量或增加索賠的惡性競爭。

對于總承包、外檐幕墻、電梯、室內精裝修、弱電工程等重要的招標標的，還應在定標前的適當時機對投標人擬派項目經理及主要管理團隊進行面試及答辯。

（七）評標與定標方法的確定

評標定標辦法應體現平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標人的信譽、業績、報價、質量、工期、施工組織設計等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標人的內容，不得妨礙和限制投標人之間的競爭。評標方法包括經評審的最低投標價法、綜合評估法或者法律、行政法規允許的其他評標方法。招標人可根據工程具體情況，選擇其中一種評標定標辦法或選擇其中幾種評標定標辦法綜合成一種評標定標辦法，經建設行政主管部門或其委托建設工程招標投標管理機構審核同意后寫入招標文件。

招投標文件要明確評標的原則。招投標文件要根據建筑市場行情，合理地確定控制價，不能不考慮合理的成本范圍而過分追求成本控制。并且要防止投標人以“低報價，高索賠”的方式來中標。除此之外，還必須明確投標人統一計量依據、計價口徑，要堅持“公平、公開、公正”的基本原則，按評標辦法擇優選擇中標單位。

四、結語

要想在房地產開發項目招投標階段，實現最為理想的成本控制效果，我們要立足房地產開發項目的客觀實際需求，充分分析該階段成本控制過程中易出現的多項問題，進而通過科學合理的成本控制與管理措施，保障房地產開發項目下一階段的順利進行。

參考文獻：

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[2]田野.淺探房地產開發項目招投標階段的成本控制[J].工程技術（全文版），2015（18）.

[3]張銳.房地產開發項目工程成本控制研究[J].企業文化（旬刊），2014（01）.

（作者單位：北京金通港房地產開發有限公司）