模糊綜合評價法在住宅開發項目定價策略的應用簡述

秦學

摘要：文章重點闡述模糊綜合評價法理論和在房地產住宅市場定價環節操作的基本思路，為協調組織戰略層面與項目管理層面之間信息不對稱的矛盾，提供一個判別的方法。

關鍵詞：房地產;模糊綜合評價法;應用

隨著國家嚴控房地產泡沫，各種限制購房的政策頻出，給中國地產行業的銷售環境帶來了前所未有的困境，對項目定價管理提出了更高的要求，由原來的粗放型逐步向精細化管理轉變。然而，由于住宅市場易受宏觀政策等客觀因素影響，致使價格影響因素很復雜，傳統財務指標難以及時反映市場變化。并且由于項目管理短期性的特點，與企業戰略組織管理的長期目標始終存在著博弈關系，導致項目管理人員在決策時，常常為完成短期目標，不重視資本的有效使用，經常出現影響企業遠期利益的決策行為，激化了股東與項目經理之間的相互矛盾。而住宅開發項目銷售環節經常是上述矛盾集中的環節，銷售預測作為一項綜合性極強的活動，預測結果受各類不確定的外部風險影響如：金融風險、經營風險以及政策變化風險等，這些風險往往直接決定著項目銷售目標能否順利實現，而這些風險是難以評價衡量的。所以本文通過系統分析各項影響價格的因素，利用定量分析的方法，對定價策略的風險水平進行科學的衡量，使住宅項目的定價在保證公司利潤最大化的同時，更加容易被市場所接受。同時為經營者和企業股東提供統一的衡量標準，平衡二者之間的矛盾。

一、模糊綜合評價法闡述

模糊綜合評價法是一種基于模糊數學的綜合評價方法，將定性評價分析通過模糊數學的隸屬度理論，最終轉化為定量評價分析，采用模糊數學對受到各種因素制約的對象做出一個總體的評價。運用模糊綜合評價方法得出的定量結果具備結果清晰直觀，系統性突出的特征，一定程度上可以控制大量的人為干擾因素，較好地解決了以往難以量化的問題，同時也能夠較好的解決多種非確定性的問題。模糊綜合評價法的最顯著特點有兩個方面。

一是因素間便于相互比較。將最優的風險評估因子作為基準，其余欠優的風險評估因子根據差異程度，通過計算得到相應的數值。

二是此方法可以依據各類風險影響因子的特征，確定評價數值與風險影響因素值之間的函數關系（即：隸屬度函數）。而確定隸屬度函數關系的方法有很多種，例如，F統計方法，各種類型的F分布等。目前，主流的方法主要是專家評價法，通過邀請經驗豐富的風險評估專家進行評價，直接給出風險評估程度數值。

二、模糊綜合評價法在定價策略中的應用

在住宅項目建設銷售過程中，適時地對定價策略風險進行評價，是制定合理的項目定價策略，降低風險、減少損失的一個非常重要的步驟，前一節已經對住宅項目定價風險因素及其評價方法進行了基本的理論探討，同時也介紹了模糊綜合評價法的概念及其特點。在此部分，主要基于上文的基本理論，針對住宅項目定價策略的基本風險，就如何應用風險模糊綜合評價法對其風險進行評估，及其具體的指標體系、指標權重、模型構建以及綜合評價等步驟進行探討。

（一）建立指標體系

指標體系包括目標層和準則層，在構建房地產住宅項目的定價策略風險指標體系的目標實際上是為了更好的了解定價過程中可能存在的各種風險及其重要性，從而為如何進行定價提供決策依據，因此在目標層為定價策略風險。

而準則層則是要達成了解住宅項目定價策略風險的目的，需要通過一些準則來進行衡量，這些準則是依據風險識別的結果來確定的。通過過往的分析研究，一般的準則層包括了產品定位風險、價格趨勢判斷風險、市場推廣風險、廣告風險、促銷風險、公共關系風險、宏觀政策風險、外部競爭者風險、地理位置與環境風險等各方面的內容。

為了對目標層進行更為精確地評估，盡可能的使得評估的結果客觀準確，需要將準則層指標進一步細化，即通過經驗對準則層的各項風險影響因素進行判斷、匯總并構建指標層。

（二）權重設計

進行權重設計主要是為了便于分析，將上述風險影響因素進行定量的分析，將其用數值表示出來，并進行匯總統計，從而形成一個判斷矩陣。判斷矩陣一般是針對上一層次與本層次的元素之間重要性的判斷的集合。各個目標層之間的相互關系，就是指重要性水平的比值，可以由相應的專家利用以往的工作經驗進行定性判斷，利用九分位表來表示。利用多位有經驗專家對對各項因素的判斷，從而對各個影響因素的權重進行確定。

（三）構建模糊矩陣模型

1. 確定需要評價的對象。根據構建模型的實際需要，對象即是所研討的房地產項目公司。

2. 確定模糊因素集。根據構建模型的實際需要，因素集是對定價過程中所面臨的各項風險因素的集合。

3. 確定模糊評估集。根據構建模型的實際需要，評估集是決策者受風險因素影響而做出的各種評估等級的集合。

4.? 確定評價因素的權重。由于影響住宅定價的風險因素復雜多樣，評價目標受不同的風險因素的影響也存在不同的差異，所以需要對各種風險因素在綜合評價決策體系中所產生的影響份額進行明確，從而建立權重值體系。一般確定權重值體系的方法主要包括相對重要程度等級法、層次分析法以及專家咨詢法等。

5.? 確定隸屬度集。把選擇相同評估等級的專家人數相加，再除以參加評估的總專家數，可以得出各個影響因子屬于各評估等級的隸屬度。

6.? 建立綜合評價矩陣模型。通過將各個單項影響因子的模糊評價結果，建立綜合評價矩陣，然后依據以上描述的公式可以設計得出以下公式模型：

B=A·R=（A1，A2，…，Am）×

r

r? …

r

r

r? …

r

…? ?…? …? …

r

r? …

r=（b1，b2，…，bm）

公式中，A=（A1，A2，…，Am）是指模糊因素集的權重系數，（b1，b2，…，bm）為對評估因素的綜合評估結果，反映了在這個層次上所有風險影響評估因素的總體對于各個評估水平的歸屬狀況。

上面所述為單層次的模糊綜合評估模型，但在一個相對復雜的系統當中，對某一項事物進行評估需要考慮的風險影響因子很多，如銷售驅動因素，即需要多層次模糊綜合評估，使用單一層級的模糊綜合評估，很難準確細分權重，難以合理定性、定量分析，這時可以采用建立多層級的模糊綜合評估體系。

（四）可靠性監測

通過公式，可以計算得出模糊集的數值，然后再基于模糊集，構建判斷矩陣，計算得出綜合判斷值。然后，根據最大隸屬度原則，判定住宅項目定價策略風險的大小，為住宅項目定價策略的準確決策提供定量分析支撐。為避免模糊矩陣存在偏離，并保證評估人評估過程的一致性，需要對風險指標評估結果進行一致性檢驗。通過計算一致性隨機比率，若小于0.1，則說明矩陣的一致性是可以接受的，即評估結果是合理的;反之，則應對判斷矩陣做出適當的修正。

三、總結

房地產住宅項目定價策略評估是一個非常復雜的過程，涉及內、外部多方面的因素，其中既有財務指標作為定價依據的定量因素，也有較多的非財務指標作為定價依據的定性因素。而對于定性因素，一般難以精確評分，決策者通常只能根據評估結果對被評估對象給出模糊的定性評估，而且往往是在項目開始銷售以后才能進行判定，一般很難提前預判。并且受個體的主觀因素影響，影響定價的因素存在不可控制性和隨機性，從而帶來定價主觀片面的問題。造成決策層對項目定價策略是否合適缺少足夠的信心，增加了決策層與項目層之間的矛盾。因此采用模糊綜合評價方法可以綜合各方面的因素對評估對象進行全面分析，最后得出量化的評估結果，從而為決策提供一個可以進行比較的依據，提高決策的科學性和準確性。

參考文獻：

[1]呂六花.基于模糊綜合評價及層次分析法的房地產定價選擇[J].房地產導刊，2019（11）.

[2]曹楨.基于模糊綜合評價法的房地產項目風險研究[J].價值工程，2018（08）.

（作者單位：深圳鵬瑞集團有限公司）