競爭力環境下的房地產財務的戰略管理研究

曾志文 肖君臣 王一莛

摘 要：作為資金密集型的高風險行業，房地產要考慮到當前和未來的發展規劃，就一定要提高企業的財務管理水平，這樣才能夠提高公司的核心競爭力。隨著國家政策的調整，以及計算機信息技術在財務管理過程中的深入應用，房地產財務管理對于項目決策、資金規劃和稅務籌劃的作用機制更加強大。所以從實施角度來講，房地產行業加強財務管理工作力度，不僅有利于提高資本應用效率，還是培育核心競爭的關鍵措施。

關鍵詞：競爭力;房地產財務;戰略管理

一、房地產財務管理關鍵環節概述

房地產項目開發要經歷多個環節，包括土地獲取、項目設計、房屋交付、物業管理等等。由于項目周期長、資金規模大，且受國家宏觀調控的影響較大，因此，房地產企業的財務管理不僅需要關注日常資金流動，更要在項目決策依據、資金合理規劃，稅務的統籌以及財務風險控制等方面加以重點關注。我國房地產行業發展時間較短，缺乏先進的管理體系，資本市場發育不完善的情況，這些都會影響房地產企業的財務管理水平。

二、房地產企業財務管理關鍵環節面臨的問題

1. 缺乏嚴格的項目投資風險管理意識

房地產企業資金需求非常大。資金的流動是企業運營的關鍵，也貫穿在運營的各個環節當中。房地產行業資金的周轉速度相對比較慢，所以前期的資金規劃非常重要，要保證資金鏈不斷裂。但是目前，部分房地產企業欠缺資金風險意識。在具體工作中，沒有按照相應規范流程對市場進行調研，做出合理化的方案和預算，對于項目風險不能做出科學預測，無法提高風險管控能力和資金運營效率。在進行調研和預算的過程當中，企業沒有根據項目特點構建風險預警模型，綜合性的預警措施也實施不足，在項目實施過程中，容易因為風險隱患而影響項目進度和成本。

2. 可研階段的成本預控及稅務籌劃工作不力

我國房地產行業涉及的稅收項目非常的多，土地取得時所要繳納的契稅以及印花稅，還有在開發階段所要繳納的城鎮土地稅，另外在銷售階段還有增值稅等相關稅目，可以說項目實施的各個階段都有不同的稅種。因此房地產企業的稅收籌劃從土地取得項目完成的整個階段，都需要財務人員給予重點的關注。但是由于很多房地產企業沒有專門的稅務會計師，稅收籌劃工作由普通財會人員來操作，無法對各個階段的稅務種類做到準確地把握，特別是對于稅種繳納以及分配，如何在法律法規允許的范圍內進行合理籌劃，對于非專業人士來說，非常困難。

3. 缺乏對現金流量的高效管理

房地產項目要投入大量的資金，不管是住宅還是商業項目，從產品的生產、銷售到消費環節，都需要大量資金來完成。一個房地產項目要想獲得成功，不僅要看項目方案是否可行，更要考慮到資金的運營管理可行性。目前很多企業缺乏對現金流量的高效管理，融資渠道不暢，融資方式不夠合理，前期資金壓力較大。后續在開發過程中，通過外部融資、債券、基金或者是保險資金等方式來構建適合本企業和本項目的融資方式應用較少。項目后期的銷售回款與開盤時間的協調性不足，導致無法保證資金的前期回轉，資金管理的成本偏高且效率低下。

4. 財務風險管理體系不完備

一般情況下，土地轉出方在土地企業進入到前期轉出，其預期價格體系都是經過嚴密測算的。房地產企業在取得土地相關的資料數據之后，還要考慮到多個因素，包括開發進度、銷售進度、資金回籠等等，這樣才能做好土地獲取前的可行性分析，還有一些全盤開發項目的修訂，包括各方面的預算，對項目開發進度的一個未來期望。在財務方面要包含資產負債以及投資支付預計等各個方面的內容。這一系列的相關技術工作都直接關系到項目風險的有效把控。從現實實踐來講，很多房地產企業在規模擴大的傾向下，對前期項目的財務基礎工作沒有嚴密的操作流程。

三、房地產財務管理關鍵環節的有效控制策略分析

1. 保證項目資金，選擇合理的籌資方式

融資作為房地產企業資金來源的主要方式，具有不可或缺的重要性。目前我國房地產企業的融資渠道相對狹窄，主要來源于自籌資金以及向銀行的貸款資金。因此，拓寬融資方式，實現融資多元化，成為房地產企業發展必須解決的問題。企業要樹立與市場經濟相匹配的融資觀念，轉變融資形式，除了依靠銀行貸款來持續運營和管理，還要考慮股權融資、債券融資等等。另外資金的預算管理也是非常重要的。財務部門需要了解項目建設的各個環節，合理制定保障制度，確保資金收支與預算基本保持一致。

2. 規范投資決策程序，管控投資風險及成本控制

房地產項目在運營的各個階段要時刻把握政策方向、經濟環境等宏觀條件，在此基礎上做好內部控制體系建設。首先要根據企業內部和外部的條件，做到投資回收穩定性的原則培養，加強資金穩定性，加強投資者信心。企業在制定相應的資金方案，要對方案進行專門審核，保證后期資金鏈的穩定性和收益性。同時還要合理使用財務杠桿，特別是一些重大資金的支出做到合理的規劃，降低風險的隱患。

3. 明確財務制度和崗位職責，強化財務部門責任

首先，要對財務部門的具體工作和相關職能做到合理分配，保證財務人員有一定的權利，同時要對他們相應的權利進行有效的監督，保證企業經濟運行當中的權責管理合理性。其次，建立健全房地產行業規范化的財務管理制度，要將工作流程規范化，做到統一化、具體化和標準化，降低人為操作的風險。結束語

綜上所述，我國房地產行業既反映了市場經濟持續發展的成果之一，也集中了市場經濟發展過程中的各種矛盾，從現實的角度來講，加強房地產行業多方面監控是非常重要的。對于房地產企業來說，財務管理也是必須應對國家監控，保障自身發展的重要環節。

參考文獻：

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