房貸“換錨”，你能從銀行口袋里掰回點利息嗎？

南方周末記者　盧寶宜 發自廣州

近年來支付寶、微信錢包等第三方支付平臺壯大，各類貨幣基金、理財產品冒出，迫使各大銀行展開存款爭奪，存款成本攀升，壓低了銀行的利潤空間。　　　　　　　　　IC?Photo　?圖

LPR下行基本上不影響個人房貸利率，“房住不炒”仍然是當前房地產調控政策的主導方向。

如今新的LPR機制讓存量和增量貸款集體“換錨”，實際就是為了打破銀行的隱性下限，讓貨幣政策寬松的效果更有效地傳導至實體經濟。

在LPR新機制下，銀行貸款端價格下調，但負債端調整較少，存款成本甚至與日俱增，多位銀行人士表達了這種“非對稱降息”的壓力。

2020年3月1日，中國人民銀行聯合主要大中型銀行共同發布公告，預示著一場浩浩蕩蕩的存量貸款定價基準轉換工作正式開啟。

簡單來說，只要是在2020年元旦前辦理過商業貸款，參考的是貸款基準利率的人，都將面臨兩個選擇：要么是把當前的貸款利率變為固定利率，以后一直按這個來還貸；要么就是轉換成LPR，那么，未來的貸款利率將隨著市場利率浮動變化。

固定利率大家都很熟悉，就是過去商業貸款一直參考的貸款基準利率，自2015年10月至今一直保持著4.9%的水平。

LPR，即貸款基礎利率。自2019年8月20日起，18家銀行每月報出各自最優質客戶的貸款利率，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算出平均利率，于每月20日對外發布。

相比央行一錘定音的貸款基準利率，經各家銀行報價形成的LPR顯然更市場化，更能準確反映信貸市場的供需情況。

從2019年8月開始，央行已經提出LPR利率改革，率先對增量貸款“動刀”，明確要求各銀行在新發放貸款中主要參考LPR定價。

不過，增量貸款的體量顯然只是小部分，央行一直提倡要完善貸款市場報價利率形成機制，要實現這個目標，還得對存量進行改革。

按照規定，個人持有的住房、消費、商用房、經營用途貸款以及企業對公貸款、普惠貸款都在此次存量貸款轉換目標范圍內。中信證券研究部預測，刨去不受影響的公積金貸款和扶貧助學創業擔保貸款，再刨去貸款剩余期限不滿一年的貸款，本次涉及貸款總量約為56.4萬億元。原則上，這些貸款的定價基準轉換都將于2020年8月31日前完成。

還背著10年房貸的嚴曉慧日前就收到了建設銀行的電話，她今年50歲，家住佛山。對方指導其盡快在手機客戶端上完成貸款定價方式的轉換。雖說央行提供了兩個選擇，但多家銀行的工作人員還是向南方周末記者表示，鼓勵大家選擇將貸款利率定價轉為參考LPR。

“這是大勢所趨，遲早要換的，現在是政策窗口期，早換早劃算。”建設銀行的工作人員熱情勸說嚴曉慧。

盡管如此，放下電話后，嚴曉慧至今沒有行動。她想不明白，“如果換了能少交點利息，那銀行為什么要勸我換啊？”

每月房貸“便宜了一斤豬肉”

根據央行發布的《中國金融穩定報告（2019）》，截至2018年年末，中國住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的35.1%。住戶部門的貸款中，中長期貸款又占到了71%。

因此，要轉換貸款的計價方式，對于背負著長達10—30年房貸的人們來說，是關乎未來的大事，不免謹慎。換成LPR計價后，房貸能否降低，自然也是大家最為關注的事情。

從2019年10月8日起，房貸利率已經完成一輪“換錨”，所有新發放的商業性個人住房貸款利率已經換成了LPR定價。

按照定價基準，首套商業個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR；二套則不得低于相應期限的LPR加60個基點（BP，一個基點為0.01%)。

當時，上海易居房地產研究院就曾為廣大市民算過一筆賬。據其發布的《中國LPR房貸利率報告》，其中選取了國內14個重點城市進行研究，發現如果以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，房貸利率換成LPR后，14城平均首套房的月供額比過去大約增加6元，二套房的月供額則比過去增加15元。

如果按照易居的報告，新房貸掛鉤LPR，似乎不太劃算。那存量房貸究竟要不要跟上，成為更多人的難題。

存量房貸如何計算？　以嚴曉慧為例，其個人房貸利率是5年期貸款基準利率（4.9%）打九折，實際執行利率水平為4.41%。如果選擇固定利率，在房貸的合同剩余期限內，都將按照這個利率來計算。

而如果轉為參考LPR定價，也就是“LPR+點數”的模式，首先要先計算當前實際執行利率（4.41%）和2019年12月公布的5年期LPR（4.80%）之間的點差，為-0.39%。那么等到下一個重定價日起，新的房貸利率就會變成“最新的5年期LPR-0.39%”。以后每個重定價日都以此類推。

一般來說，LPR的重定價周期為一年，重定價日為1月1日。也就是說，每隔一年，房貸利率都會隨著市場波動而變化一次。如果現在貸款人轉為LPR計價，也并非馬上轉，根據規定，2020年內都將依照原房貸利率執行。到了2021年的1月1日，新的房貸利率按照“2020年12月發布的5年期LPR-0.39%”執行一年，到2022年的元旦則再作變化。

雖然央行公告稱，貸款人可以和銀行協商約定重定價周期和重定價日，但多位收到銀行電話的市民向南方周末記者反映，銀行大多默認周期為一年。重定價日也只提供兩種選擇：每年的1月1日或每年與貸款發放日對應的日期。

所以存量房貸換成LPR是否劃算，其實取決于LPR后期走勢。

如果2020年12月發布的最新LPR低于4.8%，那貸款人2021年要繳的房貸就比現在少。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對南方周末記者說：“利率大趨勢還是往下走的，選擇LPR浮動利率的方式可能有利于購房者。”

自2019年8月LPR改革至今，目前迎來的7次LPR報價中，1年期LPR共下調過3次，與房貸密切掛鉤的5年期LPR則下調過2次。

按照2020年2月的最新報價，5年期LPR為4.75%，保持到12月如

果依舊是這個水平，那嚴曉慧2021年的貸款利率將變成“4.75%-0.39%”，即4.36%，比2020年的4.41%下降了5個基點。

5個基點是多少錢？

中原地產首席分析師張大偉也用“100萬貸款30年”算了一筆賬，LPR如果同比下降5個基點，那平均月供也只是每個月少了30元，“差不多一斤豬肉的價錢”。

中國人民銀行副行長劉國強此前表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率，“房住不炒”仍然是當前房地產調控政策的主導方向。

目標是扶持中小企業

LPR如果不惠及樓市，那惠及了誰？

在推出LPR利率改革之初，央行的公告里就曾明確其用意：“為深化利率市場化改革，促進貸款利率兩軌合并一軌，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。”文中并未提及房地產。

中國銀行保險監督管理委員會副主席周亮，曾在2019年8月20日舉行的國務院政策例行吹風會上表示，這次LPR的實行肯定會有利于對民營和小微企業的信貸增長。“我們用了很多監管考核，在防止資金脫實向虛方面加大了力度，包括以前層層嵌套的行為，把層層嵌套的資金規模大幅壓降，倒逼這些資金更多投入實體經濟。”

長期在國有大行信貸管理部工作的陳曦告訴南方周末記者，早在2013年央行就推出了LPR集中報價和發布機制，但是很長一段時間，這個機制都只是流于形式。各家銀行都會以貸款基準利率的一定倍數設定隱性下限，所以即便央行降息，銀行間市場資金成本下行，但給到企業和個人的實際貸款利率也下不來，“有個‘地板頂著”。

根據中國人民銀行營業管理部的數據，2013年10月—2014年7月間，北京76家銀行只有10%的商業銀行在貸款定價時參照了LPR。

新的LPR機制讓存量和增量貸款集體“換錨”，實際就是為了打破銀行的隱性下限，讓貨幣政策寬松的效果更有效傳導至實體經濟。

一個顯著表現是，自2019年8月LPR機制改革至今，MLF（中期借貸便利）利率下調了兩次，每一次都直接帶動當月LPR報價同步下調。如2020年2月17日，央行開展2000億元MLF操作，降息10個基點，帶動2月20日發布的LPR1年期和5年期雙雙下調，此前LPR已連續三個月按兵不動。

陳曦坦言，其實長久以來，大部分國企和大型企業享有最優質客戶的貸款利率，融資成本并不高。這幾年優質資產減少，出于對不良率的擔憂，銀行在新增貸款上更注重提高房貸的比例。如此一來，能給到中小微企業的貸款就更少，貸款利率也很難下降。

對于如今的LPR，陳曦認為，議價能力高的大型企業仍將繼續受益，過往信息相對不對稱的中小微企業，也能更好感受到市場利率下降的傳導。

粵開證券首席經濟學家李奇霖對南方周末記者說，根據最新發布的2月LPR定價，1年期LPR創下2019年8月定價機制改革以來的最大降幅，能有效降低實體經濟的融資成本。而5年期以上LPR下調幅度較1年期的小，一方面釋放了堅持“房住不炒”的信號，另一方面有助于引導銀行降低企業中長期貸款利率。

尤其在當前新冠肺炎疫情防控的關鍵時期，許多企業因停工面臨現金流緊張的難題，LPR的降低能直接有效地推動企業新一輪融資成本的降低，減輕疫情對經濟增長的影響。而對房貸的影響還不能及時反映出來，得等到一年之后。

銀行虧不虧？

自2020年3月1日LPR定價轉換工作開始后，多家銀行迅速反應，在各家手機銀行App、官網、微信公眾號上都相繼推出專欄和頁面，讓貸款客戶足不出戶就能實現存量貸款置換。

對于在兩個選擇中糾結的客戶，不少銀行都直接推薦轉換為參考LPR的定價模式，可見銀行是支持LPR“換錨”的。

站在商業的角度，銀行是靠存、貸款利差來賺錢，為什么還要鼓勵大家轉換為大概率利率不斷降低的貸款模式？

根據中泰證券的估算，LPR降5個基點，預計上市銀行的貸款利息收入將全年減少140億元，整個銀行業將讓利215億元。

中國建設銀行首席財務官許一鳴此前在業績發布會上解釋過，LPR雖然會對銀行的利差管理和收益率水平構成一些影響，但因為點差非常小，所以影響不算太大。“對于建行而言，2019年大概會有不到1個億的利息收入受到影響，2020年加入存量之后，影響會大一點。”

中信銀行行長方合英在2019年中期業績會上也測算過，如果以貸款端單邊變動的角度來看，LPR對該行2019年利差收入的影響為1.7億元，2020年的影響預計在18.6億元。

也就是說，銀行賺取的是息差，如果負債端利率也下行，即存款利率下行，銀行未必會吃虧。

多位銀行業人士均向南方周末記者表示，隨著MLF在未來一段時間內預計下行，銀行主動負債成本降低，能大致匹配LPR下行的幅度。

“從資本回報的角度來講，銀行的收益并不見得會下降。”國家金融與發展實驗室副主任曾剛近日接受媒體采訪時提到，貸款利率“換錨”之前，銀行為了對沖利率風險，需要付出相當的成本。“換錨”后，綜合來看，雖然可能少收了一點利息，但也少承擔了一些風險，就會少一些資本的消耗。

一位要求匿名的區域性外資銀行副行長向南方周末記者透露，LPR改革實際上對中小銀行的影響最大。在央行流動性投放中，向來都是由大行向中小行進行傳導，效果也逐層減弱。如今利率市場化倒逼銀行集體提升風險偏好，壓低貸款利率，中小行可能會陷入進退兩難的局面。

近年來，經濟下行壓力大，中小銀行普遍存在“資產荒”，不好的企業不敢放貸，更別說要顯著下調企業信貸利率。另一方面，存款作為銀行最大的負債來源，負債成本卻日益攀升。

“這也是為何LPR的下調幅度一直不及預期的原因——存款成本上升。”上述副行長說。尤其是近年來支付寶、微信錢包等第三方支付平臺壯大，各類貨幣基金、理財產品冒出，銀行存款留存率不佳。各大銀行均展開了存款爭奪，不僅中小銀行，大型銀行的存款成本也在攀升。

中國建設銀行2019年上半年的凈息差下降了7個基點，該行首席風險官靳彥民在業績會上將主要原因歸咎于存款成本上升。“貸款定價對利潤提升有一定貢獻，但還是沒有抵消存款成本的上升。”

此前MLF調息，存貸款基準利率同時調整，對銀行凈息差的影響有限。目前在LPR新機制下，銀行貸款端價格下調，但負債端調整較少，存款成本甚至與日俱增，多位銀行人士向南方周末記者表達了這種“非對稱降息”的壓力。

銀行的壓力最終會制約降息政策在貸款端發力的效果。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉對南方周末記者說，要進一步引導實際融資成本下降，還是需要降低銀行負債成本。除了常規的定向降準、MLF等工具以外，存款基準利率仍是現階段貨幣政策調控的一個備選工具。“小幅下調，并非不可取。”

興業銀行首席經濟學家、華福證券首席經濟學家魯政委日前也撰文提議，建議將存款基準利率與MLF利率掛鉤，使得商業銀行存款端和貸款端定價基準一致，則政策利率的調整能夠更為順暢地傳導至實體經濟。

面對當前市場上眾多對于存款基準利率是否應該調整的討論，中國人民銀行副行長劉國強日前作出了回應：存款基準利率是我國利率體系的“壓艙石”，將長期保留。未來人民銀行將按照國務院部署，綜合考慮經濟增長、物價水平等基本面情況，適時適度作出調整。

（應受訪者要求，嚴曉慧、陳曦為化名）