城市更新下的老舊社區(qū)場地矛盾與景觀效益提升

陳倬，徐晗

（河南建筑職業(yè)技術學院，鄭州450000）

1 老城區(qū)中舊居住社區(qū)的矛盾與特征

居住區(qū)景觀設計起步于20世紀80年代，當時的居住區(qū)以解決城市人口住房為主要目的，逐漸從街坊式居住大院向單元樓形式轉變，之后國家各生產單位為職工修建了聚集性生活區(qū)，將生產和生活區(qū)分離開，此類大院式的住宅人們稱之為“單位職工家屬院”【1】。到20世紀90年代，商品房經濟開始活躍，以商業(yè)模式開發(fā)了一大批城市商品住宅，此類住宅多為板式多層的建筑形式。如今城市快速發(fā)展下，城市面貌日新月異，20世紀80～90年代的社區(qū)成為一個個場地單元被保留下來并依然使用著。這些數(shù)量龐大的單元場地面對外部環(huán)境變化產生了許多新的特征與矛盾。

1.1 舊居住社區(qū)場所及空間狹小

此類居住區(qū)在規(guī)劃建設時期，以解決人口住房為目的，居住區(qū)內部環(huán)境相對簡單，樓間距相對狹窄，缺乏社區(qū)活動空間，社區(qū)道路不具備消防功能，社區(qū)公共空間主要為交通使用，缺少其他功能性場所。20世紀90年代商品房社區(qū)稍有改進，社區(qū)內有一定量的綠地和健身場所等，但面對城市更新的速度，其居住環(huán)境已經遠遠落后于城市環(huán)境建設的腳步，是舊社區(qū)與城市更新的矛盾。

1.2 舊居住社區(qū)內部交通混亂

社會經濟的快速發(fā)展，突出體現(xiàn)在居民出行方式的改變，汽車和電動車成為主要的代步工具。然而車輛停放是舊社區(qū)規(guī)劃時未曾考慮或考慮不充分的。大多數(shù)舊居住社區(qū)沒有規(guī)劃地下停車位，甚至沒有地上停車位。部分小區(qū)雖設置了地上停車位，但車位配比嚴重不足。導致了許多車輛侵占僅有的社區(qū)綠地及主要道路，社區(qū)內交通嚴重擁堵，人車合流。而電動車則隨意停放在樓間公共區(qū)域內，社區(qū)步行網路同樣混亂，沒有完整的道路系統(tǒng)，阻礙消防通道，占用消防登高面【2】。社區(qū)內的交通矛盾無法消化時，就會溢出到社區(qū)外部，導致社區(qū)周邊街道變成了社區(qū)停車場，車輛路邊停放使得城市交通同樣受到影響。因此，社區(qū)內的交通問題成了社區(qū)居民與出行需求的主要矛盾。

1.3 舊居住社區(qū)物業(yè)管理混亂

舊社區(qū)由于沒有足夠的物業(yè)力量，往往管理比較混亂，很多公共空間及綠地被私人侵占，改造成私人停車位或圈屬私人領地，以此引發(fā)出鄰里之間的矛盾，物業(yè)管理方與業(yè)主的矛盾。不僅如此，由于社區(qū)環(huán)境維護不足，也導致社區(qū)內植物遭到破壞，業(yè)主隨意采摘花朵果樹，僅有的綠地荒草叢生，活動設施和休息設施年久失修成為擺設，社區(qū)環(huán)境所帶來的景觀效益逐漸喪失。

1.4 舊居住社區(qū)綠地率不足

在20世紀八九十年代建造的社區(qū)以滿足住房為主要需求的背景下，社區(qū)綠化被放在了設計階段的次要地位，單位家屬院通常投資有限，簡化了綠植部分，而當時的商品住宅，購房業(yè)主及購房者更多關注點在于房屋和戶型，也忽略了居住環(huán)境的重要性。因此，在老城區(qū)的社區(qū)中，許多社區(qū)綠地率不足30%，有的甚至不足10%。除了綠化面積不足之外，植物層落相對單一，僅有上層喬木，缺乏中層小喬、灌木和下層地被，可視綠量不足。現(xiàn)有的植被沒有良好的種植策略，往往以孤植為主，缺乏層落式立體種植。原有草坪土壤暴露，花池內植被衰敗缺乏維護。

1.5 舊居住社區(qū)區(qū)域價值提升

由于大多舊居住社區(qū)位于城市中心范圍內，社區(qū)周圍城市配套設施完善，商業(yè)繁華，有良好的教育資源，所以老舊居住社區(qū)在房屋租賃方面反而成了搶手貨，成為很多學生家庭就近讀書學習的臨時住所，在城市中發(fā)揮著重要的作用。筆者在鄭州市互助路小學、實驗幼兒園等重點學校附近的學區(qū)房中，抽樣調查了西華庭社區(qū)、西貴小區(qū)、工人路10號院、桐柏路61號院等9個社區(qū)，發(fā)現(xiàn)出租率最高達到57%。因此，老舊社區(qū)雖然設施老化，但是城市區(qū)位優(yōu)越，仍然發(fā)揮著重要的人居作用。

1.6 舊居住社區(qū)內的人群屬性

原單位“家屬院式”社區(qū)的居住人群大多為同事，居住人群屬性相近，但隨著更多人群的經濟能力提升，搬遷至新的改善性住房，原有房屋就成了租賃市場的二手房，因此社區(qū)內部人員流動性加大，左鄰右舍因不固定而缺乏交流。同時，社會上許多老年群體選擇獨居，而留在舊居住區(qū)內生活。因此，老舊居住社區(qū)內的居民社會屬性變得豐富，居住群體的平均年齡趨向于老齡化。

2 老舊小區(qū)景觀效益提升策略

居住區(qū)的景觀效益主要包括2個方面：社會效益和環(huán)境效益。社會效益：居民美化居住環(huán)境，陶冶人的情操，兼具一定的防災避險功能等。環(huán)境效益：凈化空氣，收集雨水，改善小區(qū)氣候，吸納噪聲等。老舊居住區(qū)的場地矛盾和問題，在量的積累下，已經成為城市問題之一，尋求一些提升景觀效益的策略是城市迫切需要的。

2.1 老舊小區(qū)環(huán)境提升改造工程

近些年，國內許多城市都提出了關于老舊社區(qū)改造的民心工程，在住房和城鄉(xiāng)建設部的推動下，首先在廈門、廣州等15個城市進行了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)試點改造，并在2019年印發(fā)了《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作通知》，更早的天津市在2012年就開始對城市外環(huán)的老舊社區(qū)進行改造，2017年3月，又通過了《中心城區(qū)老舊小區(qū)及遠年住房改造工作方案》，改造內容為基礎設施改善，其中重要的一項就是小區(qū)景觀環(huán)境提升。河南省在2019年11月再次明確老舊小區(qū)改造任務，計劃在2021年6月底前完成老舊小區(qū)改造，其中鄭州市有671個小區(qū)被列入改造計劃名單。與此同時，全國各地都相繼出臺老舊小區(qū)改造計劃和政策。

老舊居住區(qū)中，景觀環(huán)境面臨的主要矛盾是硬質景觀破損、植物衰敗，景觀設施老舊閑置等，此類問題可通過工程修復進行完善。但改造不應僅僅停留在修補階段，應該注重社區(qū)內部的變化，重新對局部空間進行新的設計，使小區(qū)的景觀效益更加符合當下居住者的需求。對于突出的社區(qū)公共空間不足問題，應進行以下措施：對社區(qū)內堆放的雜物進行清理；年久失修的健身器材區(qū)域，可改造成小型塑膠運動場；拆除一些喪失使用功能的公共設施，改造成休息活動的口袋公園等。對于突出場地居住人群屬性的變化，可增加社區(qū)適老化設計，增加對于老年人的關懷，必要地方增加無障礙通道，同時增加一些陽光充足，植被圍繞，空氣流通的小型休息空間【3】。

2.2 居住區(qū)內交通組織及車輛停放改善

老舊居住區(qū)最突出的問題就是進車難，出車難，停車更難。由于沒有地下車庫導致車輛地上停車，公共空間幾乎被機動車和電動車占滿。當居住區(qū)內車位數(shù)量飽和無法滿足時，場地內部矛盾向外溢出，車輛停放在社區(qū)外的城市街道上，導致周邊交通堵塞，進而發(fā)展成城市病。

對于停車及內部交通問題，若一定區(qū)域內，老舊居住小區(qū)眾多，且面臨相同問題成為硬傷時，應從2方面入手，內部在不影響通行和低樓層采光的情況下，設置路邊側方停車位或雙層停車位，外部解決從規(guī)劃入手，在社區(qū)周邊15min步行距離內，劃出少量用地建造立體停車場或地下停車空間，根據社區(qū)規(guī)模和周邊社區(qū)數(shù)量，制定停車場的停車數(shù)量，吸納社區(qū)內不能存放的機動車輛，緩解城市交通壓力。對于小區(qū)內數(shù)量眾多，停放雜亂的電動車等非機動車，應從管理入手，設置停放區(qū)域，劃線非機動車停車位，有序存放。

2.3 制定相關法規(guī)，規(guī)范并加強物業(yè)管理

老舊居住區(qū)因為物業(yè)費用低，物業(yè)公司往往不會投入太多人力成本，其管理力度不足導致業(yè)主在公共空間使用上隨意妄為。部分居住者將公共用地占為己有，并改造成私人停車位或小菜地，進而引發(fā)鄰里矛盾等社會問題【4】。此種情況，物業(yè)管理面對業(yè)主很多時候力不從心。政府應為社區(qū)管理制定相應的規(guī)范和法規(guī)，約束業(yè)主的個人行為，同時規(guī)范物業(yè)方的管理，對于私占公地等行為予以整改，恢復社區(qū)綠地，提高老舊居住區(qū)綠地率。

2.4 豐富社區(qū)人文和鄰里交流

增加居住者對于社區(qū)的主人意識，為社區(qū)活動創(chuàng)造條件，營造氛圍。社區(qū)管理定期組織有一定社區(qū)文化或有助老年人保健的社區(qū)活動【5】，同時，對于社區(qū)環(huán)境的維護養(yǎng)護，可號召退休老年參與進來，共同栽養(yǎng)園林花草，將社區(qū)花園營造成共同參與維護的大花園，消除鄰里之間的隔離界限，從社會層面講，對于景觀效益的提升產生了積極的作用。

3 結語

通過分析老舊小區(qū)場地特征與矛盾，為今后老舊小區(qū)改造，提升城區(qū)人居環(huán)境提供改造的思路和應對策略，切實解決老舊小區(qū)實際問題，將社區(qū)改造成為城市化更新的一部分，和城市空間共同建設，既符合時代的需求，又響應國家的政策。