多層底層商業建筑改建工程的消防監督探討

李寧

（江蘇省南京市建鄴區消防救援大隊，南京210000）

1 引言

在全國掀起新商業地產開發高潮——底商開發，底商給開發商提供了一種全新的地產贏利模式，受到越來越多開發商的熱捧。然而，“危險底商”火災卻有大幅度增長勢頭，提升了消防監督的難度。基于此，本文就多層底層商業建筑改建工程的消防監督問題進行探討，為底商的消防監督工作提供一些建設性的參考。

2 設有底商的多層建筑含義界定

在GB 50016—2014《建筑設計防火規范》（2018版）（簡稱《規范》）中公安部對底商進行了界定，指的是住宅底部（地上）設有百貨店、副食店、儲蓄所等小型商業服務用房，層數不超過2層、每個分隔單元建筑面積不超過300m2。消防設計標準：采用耐火極限大于1.5h的樓板和耐火極限大于2.0h且不開門窗，洞口的隔墻與住宅和其他用房完全分隔，且和住宅的疏散樓梯和安全出口分別獨立設置。

多層民用住宅樓：一般層數為4～7層，高度低于27m的民用住宅，以居住為主，底層的商業服務網點層數不超過2層，1層和2層的總面積小于300m2，一般分布于主要干道和人數較多的社區。其防火設計標準按照《規范》中商業服務網點的要求進行分布。

多層商住樓：是指兼具居戶居住和商業營業雙重功能的建筑形式。多層商住樓的消防設計標準規定，住宅只需設消火栓系統，商業營業層則需按具體需要配置火災自動報警系統和自動噴淋系統。辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，防火規范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發商對其規劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定消防隱患的。

多層綜合樓：是指由2種或2種以上功能組成的公共建筑形式。綜合樓的用途搭配形式多種多樣，即可若干層作為辦公樓，若干層作為高級公寓或作為商場等。為此，應基于建筑的結構和形式，設置消防通道、防火間距、消防水源等。

《規范》1.0.4條規定了同一建筑物內設置2種或2種以上功能場所時的防火設計標準。指出不同功能區域或場所應設置防火分隔來防止火勢的蔓延。如住宅和商店組合；幼兒園、托兒所與辦公樓、寫字樓組合；飯店、服裝商場與住宅組合等。不同功能建筑的平面布局、防火間距、防火分隔、安全疏散、室內外消防栓設置、火災自動預警系統、防排煙、自動滅火系統等應基于建筑的使用性能、火災危險性和建筑高度，按照相應的規定進行設置。同樣，對于相連建筑的防火間距、消防車道、消防用水應按建筑的整體標準設定。

基于商業需要，商業服務網點的承租者和購買者會對商業建筑進行改擴建，變更后的商業服務網點在規模、空間或用途上發生了一定的改變，與之相適應的消防設計標準也會因改建而提升。在消防監督規格不變的前提下會帶來較為突出的消防安全問題，給消防監督帶來一些不確定的因素。

3 設有底商商業建筑的特點及其存在的問題

3.1 設有底商商業建筑的特點

商業網點規模上：在《規范》中對底商的規模進行了界定，經改建的底商部分，因營運規模的擴展，使用者打通了面積低于300m2的相連網點，網點總面積不再受300m2的限制，具有了更大的營運空間。

商業網點用途上：基于經濟的多元化發展，社會服務的多樣性需求，改進后商業網點的用途擴大，從原來的百貨店、郵政所用途，發展為囊括老年公寓、餐飲、服裝公司等在內的多功能化大型商業網點。

商業網點空間上：《規范》中對設有底層商業服務網點的多層住宅的商業網點的高度進行了限定，其層數不超過2層，改進后的商業網點，1層改2層、2層改3層，打破了原來的層數限定，發展為下面若干層商業用途、上面為住宅用途的多層商住樓結構，其經營面積也大大超出了300m2的限制。

3.2 存在的問題

設有底商的多層住宅樓改進后，建筑的內容、形式雖發生了一定的變化，但其仍具備基本的特征，但商業網點在經營規模、經營空間和經營用途上發生了一定的改變，從而商業與住宅的組合建筑形式也發生了改變，由多層住宅樓變成多層商住樓或多層綜合樓。其所適用的消防標準不同，從而引發了一些不確定的因素【1】。

從商業網點的規模上講：從原來層數不超過2層，面積不超出300m2的多層住宅樓，擴張成了層數超過2層，面積超過300m2的多層商住樓或多層綜合樓。據《規范》中對不同建筑形式的防火標準設定，應對疏散樓梯、安全通道、防火距離、耐火等級、自動消防設施等方面做出調整，以滿足多層公共建筑對消防監督的需求。

從商業網點用途上講：多層住宅樓底層商業網點改建、擴建后，其具備了新的用途，但新增用途作為建筑的內容，超出了相應建筑消防技術規范，會促生新的安全隱患。

從商業用點內容的變化上講：多層住宅樓變成了多層商住樓或綜合樓，其消防設計標準應隨之改變。對其疏散樓梯、安全出口設置、消防間距、耐火等級等做出符合規定的調整。

4 改建后面臨的執法矛盾

4.1 防火間距無法改變的矛盾

底商改建后，網點間的防火間距應基于《規范》做出相應的調整，但改建后的網點防火間距已經固定，無法對其做出有效的整改。如若設置防火墻、防火水幕等一類的隔火設備，會與經營者的經濟利益產生矛盾沖突，從實踐上講，也具有一定的難度和不切實際性【2】。

4.2 戶門改裝的矛盾

底商改建前，戶門按《規范》中的防護設計標準已經安裝，改建后的建筑形式發生變化，應按《規范》中對公共建筑的戶門防水設計標準執行。《規范》中規定，公共建筑的戶門應按乙級防火門的標準進行安裝，但居戶已按防盜門或木飾門的標準進行了安裝，若在戶門安裝中提出硬性規定，極易引發居戶的不滿和雙方沖突。

5 存在問題的解決對策

5.1 改建后的住宅部分可不提高防火要求

從住宅的實際情況講，底層的商業網點雖進行了改進、擴建，但住宅區樓層間使用實體墻進行分隔，其耐火性和防火性無本質上的差異，能夠有效阻隔火情。同時，商業網點和住宅區的疏散樓梯、安全出口設置等都相互獨立和設置在不同的方向。改進后住宅區域建筑的防火性能都沒有改變，可以按《規范》中原有等級的防火標準進行監督，在考慮建筑防火性能和民政矛盾的基礎上，改進后的住宅部分可提高防火要求【3】。

5.2 改建后建筑的消防設計標準基于《規范》進行調整

設有底商的多層建筑經改建后，部分火災危險性相較改建前有所提升。改建后建筑防火性能應基于《規范》中的消防設計標準等級進行相應的升級調整。對于公共活動、人員聚集的地方，如辦公室、服裝商場等可安裝自動噴水滅火系統。對于面積超過50m2的可燃物品公共庫房和面積超出500m2的大型營業廳可安裝自動火災報警系統和獨立的室內消火栓系統。

6 結語

綜上所述，設有底商的多層建筑在改建、擴建后，規模、空間和用途發生了一定程度的調整，防火設計標準隨之也會發生一定的變化。基于此，必須在建筑改建后對其防火設計標準做出相應的調整，提升其防火性能。