房地產開發項目中成本管理的控制與策略分析

黃錦芳

1 引言

近年來，我國房地產發展的速度是有目共睹的，房價的不斷飆升會給社會房地產公司隨隨便便就能獲得巨額收入的感覺。事實上，房地產行業是被國家政策嚴格約束的，又由于需要龐大的資金，同時冗雜的資金鏈、復雜的建設環節、漫長的資金運轉周期，要想獲得穩定可觀的收益，一個全過程的，即對于房地產開發項目的各個階段的有效的成本管理，是必不可少的。甚至可以說，降低成本才是使房地產企業能在激烈的競爭中脫穎而出的關鍵。

2 投資決策拿地階段的成本管理

良好的開頭一般是一件事物成功的前提，而投資決策拿地階段，對于房地產公司來說，就已經是成本管理的開始了。在對項目進行大致的預算和可行性分析后，購買到一塊性價比很高的土地，對于之后的過程都是事半功倍的。拿地涉及的因素很多：土地價格、地理位置、購買時機等。一塊好的土地，可以讓原本處于極度被動的企業獲得極大的競爭力；同樣，具有競爭優勢的企業，如果購買了一塊不好的土地，這個項目可能就會使其“一朝回到解放前”。

企業應該首先調查當今市場現狀，并分析未來的發展趨勢，從而對土地成交后大致的前景與利潤做一個估計。在這個基礎上，對可以選用的各個土地進行可行性分析，結合自身產品類型與前面的分析，給土地劃分好檔次。對于最高檔的幾片土地，進行詳細的成本測算，并判斷其是否完全適合自身的項目概念規劃，能否收獲穩定的市場目標。通過各方面的渠道，準確獲得土地區間內，所要產品的售價區間、成本、利潤等財務與非財務信息。用整個開發過程的總房價，減去目標利潤、開發費用、財務費用、稅收倒算出土地的成本區間，最后做出性價比最高的選擇。

3 設計階段的成本管理

很多人覺得施工階段動用資金多，是整個房地產項目中對于成本影響比例最大的階段，但事實上施工階段只是對于設計計劃的一個實施，除了一些額外增加的工程費用，它投資成本的關鍵往往是在設計階段被控制的。如此看來，設計階段已經大致確定了整個工程投資的成本。設計階段的成本管理主要通過以下幾個方法來實現。

3.1 規定設計預算上限

通過規定設計預算上限的方式對成本進行一個初步控制。在安排設計方案的時候也考慮到自身企業的管理水平與技術水平，切忌眼高手低。對于每個單位成本都要進行合理控制：設備和施工材料的選取上，做到經濟可靠，避免使用需要大量維修費用及運輸成本的零件，盡量使用具有標準化或者已經成系列化的零件，使其具有互換性，降低成本。在繪制施工圖紙時，設計單位與施工單位應該遵守同樣的標準，避免在溝通過程中出現誤解。施工圖紙也應該進行嚴格的控制，在確保滿足基本要求的前提下，減少復雜的設計結構，嚴控不必要的圖紙變更或者預算上限變更請求。當設計圖出現失誤時，造成的經濟損失應該由設計單位承擔，以確保設計單位態度認真，工作嚴謹。

3.2 加強施工圖紙的審核

施工圖紙是直接影響到設計階段成果好壞的關鍵。因此加強對設計階段施工圖紙的審核，提前確保圖紙的可靠性與可行性，避免到施工過程再發現問題，就是該階段成本管理的核心所在。根據建筑工程的相關建設經驗，讓設計單位以外的專業人士對設計圖紙進行審核，可以有效降低由于設計方案不完善，圖紙表達有誤造成的經濟損失。同時也能保證工程質量，更為后續步驟的施工提供了方便，進一步促進了施工建設階段有效的成本管理與控制。

4 招標發包階段的成本管理

在獲得了設計單位提供的圖紙之后，接下來的任務就是選擇合適的承包商，按照設計圖紙在預算范圍內進行施工與建設。當今的建筑工程市場魚龍混雜，很容易有不良承包商鉆空子。房產商應該引入招標競選制度，對投標方進行嚴格的審核工作。挑選出優秀的承包單位，能夠最直接地提高施工質量，縮短施工周期，降低工程造價，甚至還能培養長期的合作關系，在未來的工程項目中實現共贏。另一方面，投招標制度也促進了建筑市場的公平與公正，減少了投機取巧、滋生腐敗的可能。

招標發包階段的第一步就是編制高質量的招標文件，這是能夠找到符合項目要求、穩定可靠承包商的基礎。企業自身應該對招標項目有足夠的了解，對于常規，即質量技術規格都具有統一性的工程物資，一般采用最低價中標；而遇到具有很強專業性的工程項目時，應該聘請第三方專業人士，綜合價格、規模、技術水平、性能等指標進行綜合分析法或者性價比法中標，使質量與價格達到一種平衡。

具體的發包模式應該根據工期、質量、投資控制來進行選擇和判斷，從而降低運行風險。通常情況下，公開招標是最好的方法，優先選取資質較高的承包單位和監理單位。企業還應該集合技術、經濟等各方面的專家，組建成評標委員會，恪守職業道德，公正客觀地對招標進行評定，并承擔相應責任。評標應通過企業的相關措施，確保其保密性。

招標評標確定了施工隊伍后，就應該簽訂建設工程承發包合同了，合同上的價格就是最終的中標價格。合同要求詳細嚴密，將合同各方的工作和義務緊密聯系起來，必要時候還應該交由專家進行審核，確保合同對于雙方公平，沒有漏洞可鉆，保障投資工作能夠穩定開展，投資目標可以逐步實現。合同上工程進度款的撥付應該是階段性的，投資方應該嚴格按照合同所寫，針對施工方完成的工程量進行付款，嚴防超進度支付。

5 施工階段的成本管理

施工階段開始時，由于設計已經完成，工程方案也基本確定，這時候大量的節約投資就變得十分困難。但由于工程投資主要都在這個時候進行，成本管理更多地是避免在這個階段的投資浪費。因此施工階段的成本管理，也是降低工程造價的重要內容。

5.1 認真審查施工方的組織設計工作

房地產開放商對于施工方的組織設計方案應該做好審查，具體包括施工條件分析、主要施工方案、施工進度計劃等。必要時候可以對其進行優化，使投資、質量、工期三者之間得到一個良好的平衡。要對施工單位做好監督工作，對施工進度計劃進行改善，在質量得到保障的前提下，可以盡可能降低工期，從而降低工程造價。但是切忌過分追求短的工期，這樣反而會消耗巨大的投資，是本末倒置的。對于施工工藝也應該進行嚴格監督，施工應該井然有序，設計不能成為形式化的東西。

5.2 妥善處理好工程變更及現場簽證

房地產項目涉及的因素是十分復雜的，因此不可避免在施工過程中由于各種情況，導致的工程量的變化、施工進度的變化或者施工方與承包方由于一些細節原因發生矛盾的情況。這些情況都有可能造成投資量的增加，影響企業的經濟效益。對于工程變更，企業首先應該進行必要性分析，結合相應的工程量變化，帶來的效益的變化去判斷變更是否合理；其次每一個變更要求都必須確保經過發包方監管項目的總工程師的同意；最后，如果設計變更過大，超過了原有的設計標準，或者所允許的設計規模時，需要重新提交審批部門審查，以及請求相關其他部門的批準。總之，妥善處理好工程變更，既能保證工程順利進行，又能避免不必要的經濟損失。

5.3 做好反索賠工作

承包方由于經驗豐富，一般擁有較強的索賠能力，這就會造成發包方許多額外的費用和損失。面對這種狀況，發包方只能做好提前準備，在簽訂施工合同的階段就應該留心收集各種可能涉及索賠論證的材料，做好反索賠工作。由于索賠工程造價管理又是一項多元化的工作，涉及經濟、技術、管理等多方面，必要時也可以聘請專業人士進行管理，一定要對可能的索賠有個提前的預判，及時補救，否則只會亡羊補牢。

6 結算階段的成本管理

結算階段的主要任務就是審查，包括結算資料是否完整，工程量是否屬實，定額單價是否合理，其他費用是否準確等。審核要求十分嚴謹和仔細，從圖紙到合同以及各種動態資料都要核對。以施工圖紙和合同為依據，去判斷工程任務是否完成，工程質量、材料價格是否符合標準。工程量是審核的關鍵，要實事求是，反復核實，不能遺漏那些具有隱蔽性的工程量。定額單價盡管有相關規定，但在具體操作過程中由于人為的疏忽或者私心，又或者結算過程中不符合規定的行為，還是可能會影響工程造價，因此也是要慎重對待的。

7 結語

房地產開發項目毫無疑問是復雜的，這就更需要井然有序的成本管理。只有對于整個項目進行全過程的成本管控，在各個階段都保證其成本的合理性，才能真正提升企業的經濟效益，使企業在激烈的市場競爭中擁有穩固的地位。