房地產辦證信訪突出問題及解決措施分析

■姜運祥

（湖南省永州市寧遠縣自然資源局不動產登記中心）

1 引 言

近幾年來，受到我國房地產政策宏觀調控的影響，許多房地產公司在運營過程中所遇到的阻力增多，從而使得房地產行業的辦證信訪突出問題越來越多。房地產行業作為現如今信訪穩定風險防范的關鍵領域、主要群體、主要隱患、主要人員，其信訪問題值得被予以充分重視，務必要從整體上進行考量，多管齊下，系統施策，多加防控。基于此，為了進一步合理地處置好寧遠縣房地產項目辦證的有關問題，有效維護當事人的諸多合法權益，依據有關法律、法規以及方針政策，本文將提出幾點針對性的解決措施，希望能夠給同行們帶來一定的參考價值。

2 出現房地產辦證信訪突出問題分析

首先，房地產辦證信訪工作受到我國經濟下行壓力因素的影響。考慮到經濟下行的壓力逐漸增大，部分房地產公司需要依據形勢的發展演變提供針對性的經營方略調整。在實際運作中，部分公司的實力亟待提升，他們應對風險化解矛盾的水平較低，比如說，針對融資困難的現實難題，部分房地產開發公司很難通過正規的金融渠道進行融資，因此會轉而投靠民間借貸，只要資金鏈出現了連續性地斷裂，那么一定會導致工程叫停，無法按時進行交房等等其他問題，從而導致購房客戶以及債權人的擔憂及不信任，從而引發集訪非訪等事件地出現。其次，部分企業的主體責任意識不高，一般會出現信訪沖突的公司，都是綜合實力有限，統籌能力不強，管控水平低。部分企業為了獲得短期的利益，還會出現病急亂投醫的現象，這嚴重損害了購房客戶以及單位職員們的正當權益，造成信訪訴求事件屢屢發生。其三，業主缺少必要的維權觀念。通常而言，房地產開發商產生糾紛，尤其是出現了無法兌現購房合同的問題，那么購房客戶作為利益受損的主體，理應得到社會的支持和幫助。部分理性維權觀念缺失的房屋業主覺得自己作為重要的受害一方，在維權的過程中，即使作出了過激的行為也是情有可原，比如說經常性地發帖炒作、集體上訪，嚴重時還能夠誘發群體性的不良事件。第四，政府部門監管服務不全面。比如說，在房地產開發構建以及管控期間，部分工商管理、自然資源、規劃建設、不動產登記等職能單位對于開發商資金注冊、資質認可、工程核驗、預售許可等流程中監管不嚴格，從而使得諸多不具備資格的房地產企業提供了行政許可和服務。第五，相關的工作人員在處理負面輿情時掉以輕心。尤其是在當前互聯網的浪潮之下，精準及時地回應網絡輿情是黨委政府單位的關鍵舉措。房地產領域的負面輿情很容易引發或者加劇信訪問題，只要構成負面輿情，部分職能單位以及房地產企業公司的反應速度絕對跟不上輿論演化的速度，缺少充分多的思想準備以及敏銳程度，如果對負面輿情不予以重視，而是任由其發展演化，那一定會喪失處理危機的黃金時間。除此之外，政府有關的職能部門以及房地產開發商對輿論引導較為有限，對黃金節點的掌握程度不夠，在處理難點問題時的精準化程度不夠，因而很容易引發房地產辦證信訪突出問題。

3 化解房地產辦證信訪突出問題的措施

依據“尊重歷史、照顧現實、信守承諾、讓利于民、完善手續”的基本準則，為了能夠順利地構建“政府主導、部門推動”的運營格局，相關的工作人員可以通過積極促進出臺政策、措施等多重方式，有效地化解房地產項目辦證問題，具體如下。

3.1 針對未通過竣工驗收備案的處理措施分析

首先，通過依法處置、補辦手續、補繳稅費等方式，在經過綜合竣工驗收備案之后，順利地辦理登記工作；其次，針對已經履行工程質量驗收過關，或者通過工程質量鑒定單位鑒定過關，同時通過消防部門驗收符合規范的，購房業主在交清購房款及契稅的情況下，直接辦理登記工作；第三，針對那些已經入住的，根據當前的有關規定和標準予以驗收、備案以及收費，如此一來，就能夠減少不必要的信訪風險。

3.2 針對無土地出讓合同、劃撥決定書等權屬來源文件問題的措施分析

首先，由原開發建設單位補辦用地手續，相關部門出具建設工程符合規劃、房屋質量鑒定合格等材料，登記機構公告無異議后辦理；其次，原開發建設單位不存在的，由工商部門或原建設單位主管部門出具證明，由住建部門、鄉鎮、街道、業主委員會等代為申請；第三，用地時間久遠的老舊小區，無權屬爭議的，登記機構主動開展權籍調查，經政府批準后按劃撥用地處理；第四，已取得房屋所有權證的，在辦理不動產登記的同時，完善補辦用地手續。

3.3 對于欠繳土地出讓價款或相關稅費問題的措施分析

首先，對于業主已入住或已取得房屋所有權證的，采取“證繳分離”原則，購房人辦理登記與項目建設單位稅費征(追)繳、責任追究相分離；其次，對于單位或個人欠繳土地出讓金、稅費的，在其依法繳納后辦理登記。

3.4 對于未通過規劃許可或規劃核實問題的措施分析

首先，因規劃調整造成規劃手續缺失或未通過規劃核實的，由自然資源部門進行復核并處理后，按現狀出具規劃意見，補辦相關手續后辦理登記；其次，超出規劃范圍部分經自然資源部門審定予以保留的，按協議出讓補辦出讓手續，繳納相關稅費后辦理登記；第三，超容積率的，經自然資源部門同意并出具規劃意見，補交土地出讓金后辦理登記；第四，未按項目規劃建設配套公用設施的，先對住宅部分予以核實并出具同意辦理意見，其它問題由執法部門繼續處理；第五房改房、單位集資建房未辦理工程建設前期手續的，由自然資源部門出具符合規劃意見、建設單位委托并通過質量安全鑒定后辦理登記。

3.5 對于原分散登記的房屋、土地信息不統一問題的措施分析

首先，房地權利人不統一的現象，登記機構主動核實，收回原兩證，由雙方當事人簽署知悉該情況的具結書，辦理登記，無法提供原證的，登記機構公告作廢后再辦理；其次，土地和房屋產權證書記載用途不一致的，按照原證書記載用途分別注明，未經批準不得改變已登記的用途；第三，房地范圍不一致的，因開發項目建設超面積的，由開發單位經批準補簽出讓合同、補繳出讓金及有關稅費后，辦理登記。已辦理房屋所有權證的宗地超面積，登記機構如實記載，同時書面通知相關部門調查處理。房屋未登記的超宗地建設項目，在取得相關部門出具的批準文件后登記。

3.6 對于項目跨宗地建設或界址不清

首先要進行宗地合并，根據權利人意愿，按照跨越宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限，補繳出讓金后辦理登記；其次，房屋已登記的，可正常辦理后續登記，按實際用地范圍確定用地界址，同時告知相關部門調查處理；第三，對于未取得房屋所有權證的項目，提供宗地界址調整、土地出讓年限修正等批準文件后辦理登記；第四，無權屬糾紛的，按房屋實際占地范圍重新確定宗地，超面積的經批準、補繳出讓金后辦理登記。

3.7 對于已購住房的土地使用權被開發單位抵押或被司法查封問題的措施分析

首先，開發項目的國有土地使用權被查封，但購房人已辦理房屋所有權證的，可正常辦理轉讓、抵押等登記手續，不受查封限制；其次，協調人民法院解除不合理查封或調整查封范圍后，辦理登記；第三，由地方政府或部門與銀行、法院、開發商協調，由抵押權人向登記機構出具同意書面函后辦理登記。

3.8 針對擅自改變土地用途問題的措施分析

首先，違法用地需要完善相關手續后，再行辦理登記；其次，住宅用地改變為商業用途的，補繳出讓金差價后，按新用途辦理登記；第三，劃撥方式供應的保障住房用地部分改變為商業用地的，在補辦出讓手續、補繳出讓金后，辦理登記；第四，已辦理房屋所有權證的，照常辦理后續登記，但在簿證中如實記載，同時將該情況告知相關部門進行處理。

3.9 對于缺少開發建設主體的問題措施分析

首先，針對有承繼單位、其他合作方或上級主管部門的，由其辦理首次登記；其次，無承繼單位、其他合作方或上級主管部門的，由不動產所在地的人民政府指定鄉鎮、街道、居委會、社區、業主委員會、業主代表等代為辦理首次登記，但需要公告；第三，項目用地來源合法、房屋已全部出售的，登記機構直接登記；第四，引導購房人通過司法途徑解決。

4 結 語

綜上所述，要想有效地化解房地產辦證信訪突出問題，采用針對性的解決措施，相關的工作人員務必要牢牢地遵循依法依規，考慮民生利益，實事求是，與時俱進，分類施策，標本兼治的基本準則。用足用活法律政策，不突破法律底線，穩妥推進辦證工作。為人民服務，以群眾利益至上，實行購房人辦證與追繳項目開發建設單位稅費、追究相關責任相分離，購房人辦證與項目整改相并行，優先解決購房人辦證問題。遵循歷史發展規律，全面地考量考慮當時的實際情況和法規政策要求，參照建筑物建造或轉讓時所施行的政策標準執行。要依據客觀實際，跨部門合作，創造性開展工作，積極尋求妥善的處理辦法。綜合當前房地產辦證的實際情況以及難易水平，分類分步處置，講究策略方法，采取針對措施，做到“一案一策”。最后，相關的工作人員一定要站在全局的觀念，不僅需要從當前問題入手，又要著眼長遠，建章立制，從而培育出長效機制，要夯實政府牽頭、相關部門共同參與的房地產辦證信訪問題處理機制，針對目前不動產登記工作中遇到的普遍性問題，深入開展調查研究，找準問題癥結所在。自然資源、住房和城鄉建設、財政、司法等部門要密切配合，形成工作合力，制訂出臺政策文件，主動搜集、定期研究解決辦法，加快問題處理進度，及時回應人民群眾的信訪訴求。