房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃措施探索

■劉世喆

（北大荒鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作主要呈現(xiàn)出稅務(wù)核算復(fù)雜以及核算項(xiàng)目多等特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)核算工作的實(shí)際情況，堅(jiān)持實(shí)事求是的基本原則，將采購(gòu)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)結(jié)合在一起綜合考慮，并堅(jiān)持合理避稅的原則，使之適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的實(shí)際需要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算主要特點(diǎn)

1.1 稅務(wù)核算較為復(fù)雜

隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，稅務(wù)核算工作任務(wù)量也隨之增加，稅務(wù)核算工作呈現(xiàn)出復(fù)雜化的特點(diǎn)。近幾年，“營(yíng)改增”的不斷深入，一定程度上為相關(guān)的企業(yè)稅務(wù)核算工作提供了便利，但是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著稅制改革的逐漸深入，在對(duì)企業(yè)的應(yīng)稅額度以及增值部分進(jìn)行研究的過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)二者之間存在一定的相關(guān)性，而此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)為了從中獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，盡量減少稅務(wù)對(duì)自身發(fā)展的影響，在稅務(wù)核算過(guò)程中會(huì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目成本變化。為了改善自身的增值水平，借助以上方式來(lái)維護(hù)自身的效益，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作朝著更加復(fù)雜的方向發(fā)展。

1.2 稅務(wù)核算項(xiàng)目較多

如今，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算工作的應(yīng)稅項(xiàng)目增多，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目范圍也逐漸擴(kuò)寬，其中主要涉及建設(shè)與流轉(zhuǎn)等，這些項(xiàng)目的開(kāi)展都與稅務(wù)核算有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)核算工作過(guò)程中，以本單位以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，綜合進(jìn)行分析。在稅務(wù)核算前期階段，需要對(duì)所要納稅的項(xiàng)目進(jìn)行整合，為了確保稅務(wù)核算的準(zhǔn)確性，則要對(duì)以上項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分解，其中分解的環(huán)節(jié)又涉及不同的事項(xiàng)。稅務(wù)核算工作需要結(jié)合根據(jù)具體情況制定不同的應(yīng)稅標(biāo)準(zhǔn)，在額度的設(shè)置上要堅(jiān)持科學(xué)性的原則。同時(shí)，在此環(huán)節(jié)中，還需要考慮到內(nèi)資項(xiàng)目與外資項(xiàng)目之間的關(guān)系，準(zhǔn)確找出二者之間存在的差異，不同項(xiàng)目環(huán)節(jié)的影響因素都會(huì)對(duì)稅務(wù)核算工作帶來(lái)影響。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算工作發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算工作的重要性較為顯著，是保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵，但是在實(shí)際稅務(wù)核算工作中仍然存在一些顯著的問(wèn)題需要注意。第一，當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)不完善，注重對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作進(jìn)行分析，呈現(xiàn)出波動(dòng)性的特點(diǎn)，可以分別從保有環(huán)節(jié)以及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，前者的稅務(wù)壓力較輕，而后者卻與之相反，所面臨的稅務(wù)壓力較大，兩者之間將會(huì)產(chǎn)生巨大的差異。首先從保有稅階段進(jìn)行分析，關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際狀態(tài)，需要交納相關(guān)的房產(chǎn)稅以及土地使用稅等，而從保有稅轉(zhuǎn)變?yōu)榱鬓D(zhuǎn)稅階段，此時(shí)就涉及到消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，前者需要交納契稅，而后者需要交納增值稅等。第二，稅制本身存在的局限性，在對(duì)稅制研究的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)并不具有統(tǒng)一性，導(dǎo)致稅與費(fèi)之間相對(duì)混亂，給稅務(wù)核算工作增加了一定的難度，由于稅制自身存在的不明確性，將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行造成影響，以上所述均為房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算過(guò)程中存在的突出問(wèn)題。為此，要做好企業(yè)稅務(wù)核算工作，對(duì)稅務(wù)核算工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行理性的分析，制定出有效的解決方案。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃路徑

2.1 做好采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃需要做好采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作，注重對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，其中涉及到的現(xiàn)金與賒賬均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支付稅金的行為造成影響，二者之間處于密不可分的狀態(tài)，從采購(gòu)方進(jìn)行分析，為了保證資金的合理利用，在支付時(shí)間的需求上，往往體現(xiàn)出延緩支付的情況，為此，在此環(huán)節(jié)中需要做好稅務(wù)籌劃工作。第一，當(dāng)出現(xiàn)沒(méi)有支付貨款的情況時(shí)，為了強(qiáng)化現(xiàn)金流水平，可以與相關(guān)的供貨方保持聯(lián)系，并取得發(fā)票。同時(shí)在結(jié)算的環(huán)節(jié)中，也要注重結(jié)算的方式，可以借助托收承付以及委托收款的方式進(jìn)行，使之能夠滿足供貨商的實(shí)際需要。第二，為有效緩解企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)壓力，可以采用分期付款的方式進(jìn)行操作，通過(guò)墊付稅金的方式與供貨商保持聯(lián)系，以延長(zhǎng)付款為主。針對(duì)與房地產(chǎn)企業(yè)而言，在采購(gòu)環(huán)節(jié)中加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，實(shí)施延長(zhǎng)付款的方式，會(huì)其到一定的積極作用，但是從長(zhǎng)期來(lái)看也會(huì)對(duì)合作伙伴積極性造成影響，為此，在采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃的過(guò)程中要密切關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)以及合作伙伴的利益關(guān)系，合理應(yīng)用。

2.2 做好銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃需要做好銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作，銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作相對(duì)復(fù)雜，其中銷售模式不同籌劃的方式也不同，為此要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)收入水平的實(shí)際情況，其中獲得收入的差異與企業(yè)稅務(wù)息息相關(guān)，在具體銷售的環(huán)節(jié)中會(huì)存在打折銷售的特殊性，為此在銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作中要樹(shù)立差異化的籌劃思維。第一，在商品銷售的環(huán)節(jié)中，對(duì)收取貨款的方式進(jìn)行分析，如果以直接收取貨款為主，此時(shí)在交易時(shí)間的認(rèn)定上，要以實(shí)際獲得銷售票據(jù)的時(shí)間為準(zhǔn)。第二，在銷售環(huán)節(jié)中如果存在托收承付或者委托收款的行為，在銷售出票時(shí)間的確認(rèn)上，要對(duì)其進(jìn)行綜合考慮，要對(duì)手續(xù)辦理的進(jìn)度以及出貨的時(shí)間進(jìn)行掌握，主要是以二者全部完結(jié)為基準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)。第三，在商品銷售的環(huán)節(jié)中，經(jīng)常出現(xiàn)分期付款等形式，此時(shí)則需要掌握合同具體內(nèi)容，對(duì)買賣雙方所簽訂的合同進(jìn)行深入分析，以此為依據(jù)對(duì)合同規(guī)定的收款日期進(jìn)行確認(rèn)，而針對(duì)與合同中沒(méi)有具體標(biāo)注的情況下，則主要以交易日期為收款日期。

2.3 制定全局性稅務(wù)籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃需要制定全局性的稅務(wù)籌劃方案，此時(shí)要求相關(guān)的稅務(wù)人員要樹(shù)立全局性的思維，充分結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作的實(shí)際情況，對(duì)涉及到的建設(shè)、銷售以及采購(gòu)各個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合在一起，綜合分析，并以此為依據(jù)制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃計(jì)劃，使之提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平。制定全局性稅務(wù)籌劃方案需要將立項(xiàng)建筑與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)結(jié)合在一起。第一，做好流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃，在此環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)揮自身的主觀能動(dòng)性，可以將增加支出部分納入其中，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化的環(huán)節(jié)中，需要將涉及到的相關(guān)的成本支出進(jìn)行分析，并對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，在條件允許的情況下可以直接進(jìn)行扣除，一定程度上有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，降低運(yùn)行成本。第二，做好建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃，在此環(huán)節(jié)中，要充分結(jié)合《企業(yè)所得稅法》的實(shí)際需要，注重加強(qiáng)與關(guān)聯(lián)方之間的聯(lián)系，當(dāng)在簽訂合同的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)工程造價(jià)高于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)而減少關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入時(shí)要進(jìn)行調(diào)整，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅辦理過(guò)程中所涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用的資料不準(zhǔn)確的要及時(shí)進(jìn)行審核，進(jìn)行計(jì)算并扣除。

2.4 始終堅(jiān)持合理避稅的原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃需要始終堅(jiān)持合理避稅的基本原則，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的逐漸增加，偷稅漏稅現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對(duì)該現(xiàn)象，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅的過(guò)程中要堅(jiān)持合理避稅，其中合理避稅的方式具有多樣性，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅種進(jìn)行合理的劃分，注重加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，并由專業(yè)人員對(duì)其進(jìn)行深入的分析。第一，可以劃分稅務(wù)職責(zé)，在此環(huán)節(jié)中可以通過(guò)成立分公司的形式，將企業(yè)的稅務(wù)信息進(jìn)行合理的劃分，一定程度上在保證了稅務(wù)信息清晰性的同時(shí)也增加了稅務(wù)籌劃的靈活性。以房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)為例進(jìn)行分析，在此環(huán)節(jié)中注重優(yōu)化會(huì)計(jì)記賬的模式，在記錄前期可以關(guān)注訂單生成后以及貨物到達(dá)后的狀態(tài)，并對(duì)其進(jìn)行分別記賬處理，為了有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅金，此時(shí)要對(duì)收支情況有大致的了解，選擇適用與自身發(fā)展的記賬模式，并在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中需要嚴(yán)格遵循國(guó)際規(guī)定的相關(guān)稅務(wù)要求，防止出現(xiàn)以提高房?jī)r(jià)的方式來(lái)降低稅基的行為，此時(shí)可以發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管的作用，針對(duì)在納稅環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的糾正，并在實(shí)際的轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)中，對(duì)相關(guān)的材料信息進(jìn)行核實(shí)，保證企業(yè)避稅的合理性。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃的方式具有多樣性，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展情況，制定全局性的稅務(wù)籌劃方案，并注重提升相關(guān)稅務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，建立健全完善的監(jiān)督運(yùn)行保障機(jī)制，針對(duì)在實(shí)際監(jiān)督環(huán)節(jié)中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的糾正，保證房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康運(yùn)行。