《民法典》不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的解釋論

高圣平 羅 帥

學(xué)說上認(rèn)為，所有權(quán)人不因抵押權(quán)的設(shè)立而喪失其所有權(quán)，因此，所有權(quán)人就其所有物仍然享有處分權(quán)能。是故，在設(shè)立抵押權(quán)后，抵押人依然有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)人不得因此主張轉(zhuǎn)讓合同無效或所有權(quán)移轉(zhuǎn)無效。①就不動(dòng)產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，我國實(shí)定法上從完全禁止到限制轉(zhuǎn)讓、自由轉(zhuǎn)讓，再到限制轉(zhuǎn)讓，體現(xiàn)了不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下的不同政策考量。學(xué)說和裁判就此爭論不斷，解釋論②、立法論③、裁判實(shí)踐觀點(diǎn)④，均有承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的論述。《民法典》第406條承認(rèn)了抵押權(quán)追及效力，是對(duì)《物權(quán)法》第191條限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則做了全面修正。《民法典》抵押權(quán)追及效力規(guī)則將如何展開適用，尚待交易實(shí)踐和審判實(shí)踐來檢驗(yàn)。本文擬以不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力為核心，探討抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的相關(guān)問題，以求教于同仁。⑤

一、《民法典》第406條的價(jià)值目的轉(zhuǎn)向

《物權(quán)法》第191條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”該條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”這一規(guī)則的規(guī)范意旨在于，通過嚴(yán)格限制抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)第三取得人的利益。⑥依此規(guī)則，抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以注銷其上抵押負(fù)擔(dān)為前提，第三取得人所取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，自無所謂抵押權(quán)的追及效力問題。⑦裁判的發(fā)展表明，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效力雖不受影響，但第三取得人尚無法取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。⑧

而《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”該條第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”其中，“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，是指抵押權(quán)不因抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而受損害⑨，亦即抵押人在抵押權(quán)設(shè)定后，將抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)讓與第三人的，原抵押權(quán)仍隨抵押財(cái)產(chǎn)之所在而存在，出現(xiàn)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)條件成就等情形時(shí)，抵押權(quán)人可以追及至抵押財(cái)產(chǎn)之所在而行使抵押權(quán)，得依《民法典》第410條之規(guī)定就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。⑩由此可見，《民法典》明確承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力。

抵押權(quán)追及效力規(guī)則與限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則所要實(shí)現(xiàn)的價(jià)值目的大相徑庭。與限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則相比，抵押權(quán)追及效力規(guī)則能更好地實(shí)現(xiàn)保障抵押權(quán)、促進(jìn)物盡其用和平衡當(dāng)事人間利益的價(jià)值目的。

(一)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用

《民法典》物權(quán)編是調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系(第205條)，彰顯著《物權(quán)法》的兩大基本功能，即定分止?fàn)幒臀锉M其用。其中，物盡其用是以資源的有限性為基本前提，通過各種物權(quán)制度促進(jìn)物的效用充分實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)追及效力規(guī)則使需用不動(dòng)產(chǎn)的市場主體，在不能以租賃等債權(quán)方式獲得不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)時(shí)，取得存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。而限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則剝奪了抵押人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前的處分權(quán)，忽視了潛在受讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用需求。

第一，限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的適用實(shí)踐表明，負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)存在市場需求。不動(dòng)產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易典型的是房屋轉(zhuǎn)按揭交易。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋時(shí)，雖未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但轉(zhuǎn)讓雙方約定由受讓人繼續(xù)按期交納銀行按揭貸款，將償還按揭貸款的義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人。少數(shù)裁判認(rèn)為，這種約定既保障了抵押權(quán)人的利益，也符合意思自治原則，不違反法律規(guī)定。多數(shù)法院恪守限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，買受人能否替代抵押人完全取決于抵押權(quán)人是否同意。“提前清償或提存”具有加速買受人還款義務(wù)到期的效果，抵押人及其受讓人的期限利益喪失殆盡。在抵押人無力清償按揭貸款，而買受人愿意取得負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)的情形之下，不承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，無疑限制了不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不利于物盡其用經(jīng)濟(jì)效用的實(shí)現(xiàn)。此外，限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還制約著用抵押財(cái)產(chǎn)出資入股。有學(xué)者認(rèn)為，“以設(shè)有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為出資標(biāo)的，一旦抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償，將會(huì)危及公司財(cái)產(chǎn)的完整性，降低公司的對(duì)外償付能力，從而有違公司資本確定原則，故抵押物不是適格的公司出資標(biāo)的。”相反觀點(diǎn)則認(rèn)為，股東以抵押財(cái)產(chǎn)出資，公司即取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，只不過不能對(duì)抗抵押權(quán)而已。此外，為滿足土地經(jīng)營權(quán)人的融資需求，以符合 “放活土地經(jīng)營權(quán)”的政策目標(biāo)，應(yīng)允許土地經(jīng)營權(quán)在抵押后入股合作社。房屋轉(zhuǎn)按揭和抵押財(cái)產(chǎn)的出資入股兩例均表明，法律的制約并不能消除負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)有流轉(zhuǎn)之市場需求。

第二，限制抵押財(cái)產(chǎn)流通的，不是抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，而是限制轉(zhuǎn)讓模式。限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則是將抵押財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)系于抵押權(quán)人的同意，即使抵押權(quán)已經(jīng)消滅，但只要未辦理注銷登記，抵押權(quán)人依然有權(quán)干涉抵押財(cái)產(chǎn)的處分。裁判實(shí)踐中，部分判決過于恪守“所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，除法院生效判決書外，還需抵押權(quán)人同意”這一規(guī)則，忽視法院生效判決本身就可以產(chǎn)生抵押權(quán)滅失的效力。比如，有裁判認(rèn)為，雖抵押合同經(jīng)生效判決確認(rèn)無效，但相應(yīng)的抵押權(quán)登記尚未被注銷，當(dāng)事人持確認(rèn)涉案房屋歸其所有的生效判決，請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)為其辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，登記機(jī)構(gòu)以抵押權(quán)登記尚未注銷為由不予辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并無不當(dāng)。

有學(xué)者認(rèn)為，“對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓模式的批評(píng)理由恰恰忽視了抵押財(cái)產(chǎn)更多是在現(xiàn)實(shí)意義上而非法律意義上的流通性不足。”這一觀點(diǎn)并未關(guān)注到負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)之交易需求。通說以為，財(cái)產(chǎn)的流通性是物盡其用的前提，強(qiáng)化當(dāng)事人之間基于自主意思形成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，減少法律障礙，讓有限的資源流通至最能有效利用的市場主體之中。增強(qiáng)抵押財(cái)產(chǎn)的流通性，要么允許抵押財(cái)產(chǎn)附負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)，要么先實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)再流轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)。顯然，抵押財(cái)產(chǎn)附負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)流通的限制，少于先實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)再流轉(zhuǎn)的情形。抵押財(cái)產(chǎn)附負(fù)擔(dān)的流轉(zhuǎn)之時(shí)，物盡其用的“用”，就是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前由第三取得人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行支配并使用。承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，即承認(rèn)附抵押負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)的流通性，不僅認(rèn)可轉(zhuǎn)讓合同的效力，還認(rèn)可第三取得人取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。這無疑增加了利用方式的選擇方案，有利于抵押人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就之前以多種方式利用不動(dòng)產(chǎn)，避免了抵押財(cái)產(chǎn)的資源浪費(fèi)。如基于其他價(jià)值考量必須采取限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，則應(yīng)提供其他配套制度來降低財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的成本，從而減少財(cái)產(chǎn)流通的阻礙。而限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“事前同意”規(guī)則，目的在于保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不存在限制抵押財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的絕對(duì)正當(dāng)性，且無其他替代措施以減少財(cái)產(chǎn)流通的阻礙。

第三，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則以財(cái)產(chǎn)自身屬性與登記技術(shù)為依托，在促進(jìn)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用的同時(shí)，也能保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性與不易消耗性，其財(cái)產(chǎn)價(jià)值更多受社會(huì)環(huán)境與公共政策而非自身物理屬性的影響。無論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)如何流轉(zhuǎn)，其物理位置不變。同時(shí)，借助于登記技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以不動(dòng)產(chǎn)單元為基礎(chǔ)而展開，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其他物權(quán)均在同一登記簿上清晰地記載。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)負(fù)載于特定不動(dòng)產(chǎn)單元之上，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)之時(shí)，僅須在同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“所有權(quán)登記信息”頁中變更所有權(quán)人即可，此一移轉(zhuǎn)登記并不影響不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的存續(xù)與行使。如此，承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，不會(huì)害及抵押權(quán)人的利益。所謂未經(jīng)抵押權(quán)人同意即可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，將加重抵押權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)的詰難，并無事實(shí)根據(jù)。在抵押權(quán)追及效力規(guī)則足以保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形之下，采行限制財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的“抵押權(quán)人同意”的事前機(jī)制并無必要，其過分限制不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)與所保障權(quán)利的實(shí)現(xiàn)之間并不符合比例原則。

(二)利益平衡的考量

抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則的設(shè)計(jì)，涉及抵押權(quán)人、抵押人、抵押財(cái)產(chǎn)第三取得人之間利益的平衡，前者關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的屆期實(shí)現(xiàn)，后者則側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)利用價(jià)值的充分發(fā)揮。限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則以犧牲抵押權(quán)追及效力這一具有體系價(jià)值的制度為代價(jià)，來尋求抵押人、第三取得人和抵押權(quán)人之間的利益平衡，已廣受批評(píng)。抵押權(quán)追及效力規(guī)則是實(shí)現(xiàn)三者之間利益平衡的最佳方式。

第一，限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則不是保全抵押財(cái)產(chǎn)交換價(jià)值的最佳選擇。限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之下，抵押物轉(zhuǎn)讓，交換價(jià)值提前實(shí)現(xiàn)。以所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益。即便如此，這一規(guī)則保全抵押財(cái)產(chǎn)交換價(jià)值的功能尚須仰賴價(jià)金的物上代位。但價(jià)金物上代位究竟屬于請(qǐng)求權(quán)還是支配權(quán)尚存疑問，在未認(rèn)可價(jià)金物上代位具有法定債權(quán)質(zhì)權(quán)效力的情形下，不可避免地會(huì)遭遇金錢混同、優(yōu)先受償權(quán)淪為普通債權(quán)的現(xiàn)實(shí)困境，抵押財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值難以保全。更何況，轉(zhuǎn)讓價(jià)金取決于當(dāng)事人間的約定，如雙方惡意串通或無償轉(zhuǎn)讓，極有可能出現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)金并不足以完全實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)的情形。此際，雖抵押權(quán)人尚有債權(quán)人撤銷權(quán)以為救濟(jì)，但這一事后的補(bǔ)救手段運(yùn)行不彰，難以發(fā)揮實(shí)際作用。裁判實(shí)踐中多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人出具同意銷售商品房相關(guān)函件或者同意辦理抵押房屋預(yù)售許可，即為同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，其不再對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有抵押權(quán)。在辦理抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之時(shí)，抵押人已無可供物上代位的價(jià)金情形不在少數(shù)。如此看來，限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則并不足以保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

抵押權(quán)追及效力體現(xiàn)了抵押權(quán)人就不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的支配權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)具有從屬于債權(quán)的基本屬性，對(duì)此，《民法典》第407條有明確的規(guī)定。由此，只要抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)不消滅，抵押權(quán)即從屬于該債權(quán)而持續(xù)存在。在抵押權(quán)追及效力規(guī)則之下，抵押權(quán)不因抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)而消滅，也不易其從屬性，且仍然附著于該抵押財(cái)產(chǎn)之上。無論抵押財(cái)產(chǎn)落于何人之手，抵押權(quán)的效力仍然及于該抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人對(duì)該抵押財(cái)產(chǎn)之執(zhí)行效力并不受影響。如此，對(duì)于保全抵押財(cái)產(chǎn)交換價(jià)值而言，抵押權(quán)追及效力規(guī)則更具優(yōu)勢。

在立法政策上，在限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則與抵押權(quán)追及效力規(guī)則之間的選擇，取決于抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否影響抵押財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值。實(shí)際上，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身并不會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值。而抵押權(quán)人所關(guān)注的第三取得人能否維持抵押財(cái)產(chǎn)的物理價(jià)值，實(shí)為兩種規(guī)則之下的共通問題，并不因采行不同的政策選擇而受到影響。在限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之下，同樣存在抵押人能否維持抵押財(cái)產(chǎn)物理價(jià)值的問題。抵押人或第三取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的不當(dāng)利用，均可能危及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押人利用不動(dòng)產(chǎn)的方法，雖有債權(quán)人放貸之前的審慎審查，同樣也無法保證不損害不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。無論是抵押人，還是第三取得人，其是否保全抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，均有待抵押權(quán)人監(jiān)督。換言之，限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則與抵押權(quán)追及效力規(guī)則本身，均無法也無必要解決抵押人或第三取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)如何利用的問題。

第二，抵押權(quán)追及效力規(guī)則更能保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的利益。以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)(已辦理移轉(zhuǎn)登記)，受讓人在該不動(dòng)產(chǎn)上為他人設(shè)定抵押權(quán)，但此后不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效為例。此時(shí)，出讓人自有權(quán)請(qǐng)求返還不動(dòng)產(chǎn)，如此即發(fā)生與抵押權(quán)之間沖突。在限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之下，如抵押權(quán)人不同意將所有權(quán)恢復(fù)至真實(shí)所有權(quán)人名下且抵押權(quán)并未消滅，出讓人的請(qǐng)求不能獲得支持。出讓人愿意清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)的，抵押權(quán)消滅之日為訴爭不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)得以回復(fù)之時(shí)。由此產(chǎn)生的問題是，法院確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效，是否等于認(rèn)定出讓人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)？持否定觀點(diǎn)的裁判認(rèn)為，合同無效產(chǎn)生返還原物請(qǐng)求權(quán)，但能否返還，尚須考察標(biāo)的物權(quán)屬的變動(dòng)因素，并不必然得出不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于出讓人的結(jié)論。依限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)須經(jīng)抵押權(quán)人同意，因此，合同無效涉及抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬變動(dòng)時(shí)，出讓人起訴確認(rèn)所有權(quán)缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。此際，因抵押權(quán)的阻礙，標(biāo)的物的所有權(quán)仍登記在非真實(shí)權(quán)利人之受讓人名下，出讓人的所有權(quán)處于不受登記公示保護(hù)的狀態(tài)。相反，在抵押權(quán)追及效力規(guī)則之下，出讓人無須抵押權(quán)人同意，也無須清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)，便可主張返還原物請(qǐng)求權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)變更登記至自己名下。如此，法院可將不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)給真實(shí)權(quán)利人，也不影響抵押權(quán)正常實(shí)行。

第三，抵押權(quán)追及效力與第三取得人利益的保護(hù)。否定抵押權(quán)追及效力的另一理由是，第三取得人因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)而喪失其所有權(quán)，同時(shí)對(duì)于原抵押人的轉(zhuǎn)讓價(jià)金返還請(qǐng)求權(quán)又不一定能夠?qū)崿F(xiàn)，如此，第三取得人的利益無法得以有效保護(hù)。但不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之上，第三取得人受讓抵押財(cái)產(chǎn)之時(shí)，負(fù)有查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿以控制交易風(fēng)險(xiǎn)的審慎注意義務(wù)。一旦第三取得人查詢，即知悉標(biāo)的物上的抵押負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)所生的風(fēng)險(xiǎn)即屬可預(yù)見，第三取得人自可基于此就交易價(jià)格做出理性判斷，與原抵押人之間就交易條件的談判也就在信息對(duì)稱的背景之下得以展開。第三取得人如怠于查詢，則屬自甘風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，《民法典》第406條刪除了《物權(quán)法》第191條第2款“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定。在解釋上，雖然抵押財(cái)產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓，但其擔(dān)保的主債務(wù)并不隨同轉(zhuǎn)讓，抵押物取得人為避免抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而危及自身利益，可代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)。但這是抵押財(cái)產(chǎn)受讓人的權(quán)利，而非義務(wù)。就此，《民法典》第524條第1款規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對(duì)履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。”該條第2款規(guī)定：“債權(quán)人接受第三人履行后，其對(duì)債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。”抵押財(cái)產(chǎn)的第三取得人對(duì)履行主債務(wù)自當(dāng)具有合法利益。被擔(dān)保債務(wù)因第三人的清償而相對(duì)地消滅，擔(dān)保其履行的該抵押權(quán)亦行消滅，債權(quán)人對(duì)主債務(wù)人的權(quán)利依法移轉(zhuǎn)于第三取得人。

綜上，相較抵押權(quán)追及效力規(guī)則，限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則不利于保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、不利于物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用實(shí)現(xiàn)和當(dāng)事人間利益的平衡。抵押權(quán)追及效力規(guī)則的功能，乃在于抵押財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)得以便捷地展開，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意或未通知抵押權(quán)人的情形下，抵押人均得以完全自由移轉(zhuǎn)抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)于他人，但抵押權(quán)仍然存續(xù)于該抵押財(cái)產(chǎn)之上，維系了抵押權(quán)人的固有利益。抵押財(cái)產(chǎn)的第三取得人仍然應(yīng)負(fù)擔(dān)物上擔(dān)保的有限責(zé)任，但經(jīng)由登記簿的記載，第三取得人就交易價(jià)格和交易條件已做預(yù)判，不致因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而危及自身利益。如此，在保障物暢其流的基本市場交易規(guī)則之下，實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)人、抵押人、第三取得人的利益平衡。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的文義范圍

(一)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為模式

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則在《民法典》第406條的核心體現(xiàn)，即為“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。所謂“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，當(dāng)然系指抵押財(cái)產(chǎn)上權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。不動(dòng)產(chǎn)充任抵押財(cái)產(chǎn)之時(shí)，依《民法典》第395條和第418條之規(guī)定，計(jì)有“建筑物和其他土地附著物”“建設(shè)用地使用權(quán)”“海域使用權(quán)”“集體所有土地的使用權(quán)”“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”等數(shù)種。其中，后四種系以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利(其中以不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)為常態(tài))作為抵押財(cái)產(chǎn)，所謂抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也就以不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓為常態(tài)；第一種“建筑物和其他土地附著物”作為抵押財(cái)產(chǎn)之時(shí)，由于《民法典》奉行“房地一體處分原則”，基于第397條的規(guī)定，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，依據(jù)《民法典》357條的規(guī)定，所謂抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，同時(shí)包括建筑物和其他土地附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如此，《民法典》上“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，例外地包括不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，如土地經(jīng)營權(quán)以及法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)。

準(zhǔn)此以解，“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”中的“轉(zhuǎn)讓”，基本上與《民法典》物權(quán)編第二章所謂“物權(quán)的轉(zhuǎn)讓”意義相同，系指當(dāng)事人基于合同約定和法律的直接規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化，大抵與學(xué)說上所稱物權(quán)的移轉(zhuǎn)繼受取得相當(dāng)，至于物權(quán)的創(chuàng)設(shè)繼受取得，應(yīng)屬物權(quán)的設(shè)立。由此可見，“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”中的“轉(zhuǎn)讓”，既包括抵押財(cái)產(chǎn)上基于法律行為所發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)，“無論基于買賣或贈(zèng)與，均無不可”，也包括抵押財(cái)產(chǎn)上非基于法律行為所發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)。在解釋上，只要抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體發(fā)生變化，即有抵押權(quán)追及效力的討論空間。至于物權(quán)的創(chuàng)設(shè)繼受取得，如在抵押財(cái)產(chǎn)上再次設(shè)立抵押權(quán)，或設(shè)立地役權(quán)、居住權(quán)，也屬于抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分，但不在“抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”的文義范圍之內(nèi)，也不在抵押權(quán)追及效力規(guī)則框架下討論。就在抵押財(cái)產(chǎn)上再次設(shè)立抵押權(quán)而言，兩個(gè)抵押權(quán)之間的沖突，適用《民法典》第414條規(guī)定的抵押權(quán)順位規(guī)則予以解決；就在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立地役權(quán)、居住權(quán)或其他利用權(quán)而言，類推適用《民法典》第406條，抵押權(quán)不受影響，抵押權(quán)人在實(shí)行抵押權(quán)之時(shí)，自可申請(qǐng)除去抵押財(cái)產(chǎn)上的地役權(quán)、居住權(quán)或其他利用權(quán)負(fù)擔(dān)。

基于法律行為發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)，自屬《民法典》第406條“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的文義涵攝范圍，就此并無爭議。非基于法律行為發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，抵押權(quán)是否受影響？《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》)承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，相關(guān)規(guī)則及其實(shí)施后的司法態(tài)度，值得參照。而《民法典》物權(quán)編第二章第三節(jié)所規(guī)定的非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，包括法律文書或者征收決定(第229條)、繼承(第230條)和合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為(第231條)，對(duì)抵押權(quán)有何影響，以下依次梳理。

裁判實(shí)踐中，就人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書所引起的物權(quán)變動(dòng)，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，所有權(quán)基于非法律行為而發(fā)生移轉(zhuǎn)，不影響抵押權(quán)的行使，抵押權(quán)不因抵押財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)而喪失，其具有物權(quán)追及效力。標(biāo)的物設(shè)定抵押后被法院生效裁判文書確權(quán)給第三人的，抵押權(quán)人仍可行使其抵押權(quán)，無論抵押財(cái)產(chǎn)歸何人所有。至于因人民政府的征收決定所引起的物權(quán)變動(dòng)，《民法典》第390條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。”可見，抵押權(quán)人此時(shí)得就抵押財(cái)產(chǎn)被征收的補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)主張物上代位。在解釋上可以認(rèn)為，在抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生形態(tài)或者性質(zhì)的變化而有代位物時(shí)，抵押權(quán)仍可追及至抵押財(cái)產(chǎn)的代位物，此為抵押權(quán)的追及效力之?dāng)U張。

《擔(dān)保法解釋》第68條規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。”而《民法典》則規(guī)定，繼承開始，直接發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)的效果。準(zhǔn)此，抵押權(quán)不因抵押財(cái)產(chǎn)被繼承發(fā)生影響，即承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力。審判實(shí)踐也依此處理繼承中所有權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突。至于抵押財(cái)產(chǎn)被贈(zèng)與時(shí)，有裁判認(rèn)為，贈(zèng)與行為不影響抵押權(quán)的行使，贈(zèng)與行為不因未經(jīng)抵押權(quán)人同意而無效。在離婚糾紛中，將夫妻共有房屋約定贈(zèng)與給其中一方的行為，不屬于應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人同意的情形，而屬于《擔(dān)保法解釋》第68條“抵押權(quán)不受影響”的情形。《民法典》已將因贈(zèng)與、遺贈(zèng)所生的物權(quán)變動(dòng)定性為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，因贈(zèng)與、遺贈(zèng)所引起的抵押財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)，屬于《民法典》第406條“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的文義涵攝范圍，抵押權(quán)人自可行使追及權(quán)。

就抵押財(cái)產(chǎn)因事實(shí)行為發(fā)生的移轉(zhuǎn)對(duì)抵押權(quán)行使的影響，《擔(dān)保法解釋》第62條規(guī)定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。”這一規(guī)則認(rèn)可了此際抵押權(quán)的追及效力。就《民法典》第231條規(guī)定因合法建造而取得物權(quán)的情形，如在建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，該抵押權(quán)的效力不及于此后在該土地上因合法建造而新增的建筑物。而且依《民法典》第417條之規(guī)定，抵押權(quán)就新增建筑物并無追及效力。但就原屬于抵押財(cái)產(chǎn)的建筑物進(jìn)行重建的情形，裁判中有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)類推適用《擔(dān)保法解釋》第62條，抵押權(quán)效力及于重建后的建筑物。在實(shí)行“房地權(quán)利一體抵押”的背景之下，對(duì)抵押建筑物進(jìn)行重建涉及拆除原建筑物。就此，《民法典》第408條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人停止其行為；抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人提前清償債務(wù)。”該條確認(rèn)了抵押權(quán)人的抵押權(quán)保全抵押物價(jià)值的請(qǐng)求權(quán)。由此可見，抵押人實(shí)施影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的行為不應(yīng)被允許，此時(shí)，抵押權(quán)人可主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但最終能夠達(dá)到提高不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值效果的拆除、重建行為除外。重建建筑物雖起初是降低了抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，但最終卻有利于維持或提升不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。在“房地權(quán)利一體抵押”之時(shí)，拆除建筑物并不導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)的絕對(duì)消滅，相反，重建完成的建筑物當(dāng)然屬于抵押財(cái)產(chǎn)范圍。此際，應(yīng)承認(rèn)因合法建造建筑物的事實(shí)行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)抵押權(quán)的追及效力。在解釋上，重建完成的建筑物，不構(gòu)成《民法典》第417條中所稱的“新增的建筑物”，抵押人以第417條主張免受抵押權(quán)的追及，不應(yīng)支持。《民法典》物權(quán)編認(rèn)可了建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，必將面臨建筑物因質(zhì)量減損而重新建造的問題。此時(shí)，承認(rèn)抵押權(quán)追及效力在重建建筑物上的適用，有利于建設(shè)用地使用權(quán)人的融資安排。

(二)當(dāng)事人約定抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的法律效果

《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”結(jié)合前句，“當(dāng)事人另有約定”應(yīng)指抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定。在解釋上，抵押人僅得附條件地轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，亦應(yīng)包括在內(nèi)。如當(dāng)事人之間約定：未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于公開市場的平均交易價(jià)格；抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)以抵押人提前清償主債務(wù)為前提等。從“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的位置來看，當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定，僅在抵押合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)仍具追及效力。這一解釋結(jié)論，與《民法典》第545條第2款的規(guī)范意旨相一致。尚存疑問的是，當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定，是否可以對(duì)抗受讓人；若不得對(duì)抗，是否以受讓人善意為前提。似乎是，如類推適用《民法典》第545條第2款，應(yīng)以受讓人善意為不得對(duì)抗的要素。如僅依《民法典》第406條第1款，則不考慮受讓人是否善意，抵押權(quán)人均可就抵押財(cái)產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán)。

我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度在奉行權(quán)利登記制之下植入了契據(jù)登記制的合理元素，當(dāng)事人在法定內(nèi)容之外的約定內(nèi)容，經(jīng)由登記而對(duì)第三人發(fā)生效力。例如，《民法典》就地役權(quán)的利用用途沒有做出直接規(guī)定，在解釋上，除了建造并保有建筑物、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活居住等用途之外均屬之。由此可見，地役權(quán)中的利用用途本屬當(dāng)事人約定范疇，當(dāng)事人約定的利用用途自可拘束當(dāng)事人，但經(jīng)由登記即可對(duì)抗第三人，地役權(quán)的受讓人自應(yīng)受其約束。當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定，亦可借助契據(jù)登記制記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。經(jīng)由登記，該約定即對(duì)第三人產(chǎn)生效力。相應(yīng)地，受讓人經(jīng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即可知悉該約定；若受讓人怠于查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿而不知該約定，就無法主張其受讓抵押財(cái)產(chǎn)之時(shí)為善意。如此，《民法典》第545條第2款也就有了類推適用的空間。值得注意的是，對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)非基于法律行為而發(fā)生移轉(zhuǎn)之時(shí)，第三取得人自無查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿的必要，其取得抵押財(cái)產(chǎn)當(dāng)屬善意。不過，我國《不動(dòng)產(chǎn)登記法》尚在草擬之中，就當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定是否具有登記能力，不得而知。僅就目前的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則而言，尚無法登記當(dāng)事人之間的此類約定。解釋上可以認(rèn)為，抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人未經(jīng)或無法經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查詢來證明其善意或者惡意，但其他事實(shí)證明受讓人知道抵押當(dāng)事人之間有此類約定的，受讓人就無法取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

當(dāng)事人之間關(guān)于禁止或附條件轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定，是否可以對(duì)抗受讓人的問題，解決的僅僅是受讓人是否可以取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)于抵押權(quán)的行使并不發(fā)生實(shí)際影響。亦即無論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否善意，抵押權(quán)均不受影響。受讓人為善意時(shí)，取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，抵押權(quán)人可基于追及效力規(guī)則對(duì)其行使抵押權(quán)；受讓人為惡意時(shí)，不能取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，抵押權(quán)人自可直接對(duì)抵押人行使抵押權(quán)。

(三)通知抵押權(quán)人的法律意義

《民法典》第406條第2款規(guī)定： “抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”這與《物權(quán)法》第191條僅承認(rèn)抵押權(quán)人的價(jià)金物上代位不同的是，其在承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的同時(shí)，也承認(rèn)抵押權(quán)人的價(jià)金物上代位，但將價(jià)金物上代位僅適用于“抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的”情形。

通知抵押權(quán)人的作用之一，在于保障抵押權(quán)人在抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可能損及抵押權(quán)時(shí)據(jù)以判斷主張價(jià)金物上代位的必要性。通知義務(wù)本身并不是要取得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人也無權(quán)阻止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一般不會(huì)導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少，《民法典》第408條所規(guī)定的抵押權(quán)保全請(qǐng)求權(quán)自無適用余地。因市場原因?qū)е碌盅贺?cái)產(chǎn)交換價(jià)值的減損，不因抵押財(cái)產(chǎn)是否轉(zhuǎn)讓而發(fā)生影響，且在當(dāng)事人預(yù)期范圍之內(nèi)。也就是說，抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不屬于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減損的考量因素。《民法典》并未就抵押人違反通知義務(wù)的法律后果做規(guī)定。如將通知義務(wù)解釋為附隨義務(wù)，抵押人違反附隨義務(wù)的賠償責(zé)任范圍較小，偏離抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)救濟(jì)其價(jià)金物上代位的重心，反增訴累。由于違反通知義務(wù)的后果輕微，抵押人將面臨商業(yè)道德與獲得利益之間的糾結(jié)。在抵押權(quán)追及效力下，履行通知義務(wù)的抵押人可能面臨須將價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，而未履行通知義務(wù)的抵押人尚能保有已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。抵押人的通知義務(wù)可能使其遭受不利，理性的抵押人自會(huì)選擇不通知抵押權(quán)人。更何況，“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的證明難度較大，相比強(qiáng)化抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)的通知義務(wù)，不如強(qiáng)化價(jià)金物上代位具有債權(quán)質(zhì)權(quán)效力，后者對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)更為有利。

通知抵押權(quán)人的作用之二，在于使抵押權(quán)人知曉抵押財(cái)產(chǎn)的歸屬，以便其行使追及權(quán)。依據(jù)《民法典》第114條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)雖屬權(quán)利人對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)所享有的直接支配和排他的權(quán)利，但其行使卻是針對(duì)特定的抵押人。在訴訟結(jié)構(gòu)上，抵押權(quán)人作為原告或申請(qǐng)人，尚須以明確的抵押人為被告或被申請(qǐng)人。在抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情形之下，原抵押人即脫離抵押關(guān)系，抵押權(quán)人本著追及其物之效力實(shí)行抵押權(quán)，受讓抵押財(cái)產(chǎn)的第三取得人即成為抵押人，并作為適格的被告或被申請(qǐng)人。此際，將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知抵押權(quán)人也就有了意義。在抵押人未履行通知義務(wù)之時(shí)，由于抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上得以明確記載，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人作為權(quán)利人經(jīng)由查詢登記簿即可便捷地獲取相應(yīng)的信息，查詢證書即可作為其提起訴訟、申請(qǐng)仲裁、申請(qǐng)啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件特別程序的表面證據(jù)。此時(shí)，相關(guān)查詢費(fèi)用的支出，即為抵押人未履行通知義務(wù)時(shí)抵押權(quán)人所受損失，自應(yīng)由抵押人賠償。如抵押人未履行通知義務(wù)，抵押權(quán)人以其持有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(抵押權(quán))為表面證據(jù)，向原抵押人啟動(dòng)訴訟程序、仲裁程序或?qū)崿F(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件特別程序，在程序進(jìn)行過程中發(fā)現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以通過變更被告或被申請(qǐng)人加以解決。抵押權(quán)人因此而支出的費(fèi)用，應(yīng)由抵押人賠償。

《民法典》第406條第2款設(shè)置了抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人的行為模式，但未規(guī)定違反該義務(wù)的法律后果，反而增加抵押人所獲價(jià)款提前用于清償債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。從規(guī)則設(shè)立的激勵(lì)機(jī)制角度，理性人必然不會(huì)履行該義務(wù)，若將該義務(wù)作為主合同義務(wù)，必然引發(fā)大量違約問題。由此可見，《民法典》第406條第2款雖使用“當(dāng)為”字眼，但實(shí)屬于倡導(dǎo)性規(guī)范。從該款文義來看，通知義務(wù)僅在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能害及抵押權(quán)的行使且存在可供抵押權(quán)人物上代位的價(jià)金的場合才有必要。

應(yīng)注意的是，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，涵蓋抵押財(cái)產(chǎn)非基于法律行為而發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的情形。非基于法律行為導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)依相應(yīng)的特殊變動(dòng)規(guī)則處理，非以登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。此際，抵押人并無“通知抵押權(quán)人”的義務(wù)，甚或不可能通知抵押權(quán)人。如抵押人死亡，由繼承人取得抵押財(cái)產(chǎn)，即無法通知抵押權(quán)人。在未發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)消滅事由、也未注銷抵押權(quán)登記的情形下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)依然有效，抵押權(quán)人有權(quán)依法定方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。至于此時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體變更，非為抵押權(quán)人所知悉，至抵押權(quán)人在相關(guān)程序中知悉抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體變更之時(shí)，由其申請(qǐng)變更被告或被申請(qǐng)人即可。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的例外

特定事由的出現(xiàn)會(huì)阻斷抵押權(quán)追及效力的行使。這些特定事由規(guī)定于《民法典》第406條第2款及其他條款或其他規(guī)定之中，尚須借助體系解釋加以梳理。

(一)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的優(yōu)先保護(hù)

消費(fèi)者購買不動(dòng)產(chǎn)，其債權(quán)(抑或物權(quán)期待權(quán))與他人抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，不同法院在不同時(shí)期，依據(jù)不同的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)做了不一致處理。

其一，依《擔(dān)保法解釋》第67條第1款。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記具有公示公信力，買受人對(duì)于既存的抵押登記應(yīng)當(dāng)知曉，如抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)未履行通知義務(wù)，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。這實(shí)際上是依據(jù)抵押權(quán)追及效力規(guī)則處理買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，且未特別保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的利益，認(rèn)為抵押權(quán)一律優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的期待權(quán)或所有權(quán)。

其二，依《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》)與《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》)第29條。《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人交付全部或者大部分價(jià)款后，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人，因此，不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人優(yōu)先于抵押權(quán)人。《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條指出，買受人購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房，在未辦理過戶登記前房屋被查封的，不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人主張其期待權(quán)優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，應(yīng)滿足以下條件：在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%。結(jié)合現(xiàn)有規(guī)定，各權(quán)利之間的順位應(yīng)為：不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)>建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)>不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)>一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。因此，能夠優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的，只有不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)，而非一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。

《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》與《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的權(quán)益，不僅賦予不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)類似于物權(quán)的效力，而且還允許不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的(房屋)享有足以排除不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，即為不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，實(shí)為買受人可以取得有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)。這些司法解釋基于特定的公共政策考量，保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的權(quán)益，卻貶損了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

賦予不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)強(qiáng)勢效力，不僅突破登記生效主義，而且阻斷了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，使不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人的物權(quán)期待權(quán)足以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。如此，不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人在滿足特定條件的前提下，經(jīng)由登記而取得有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人只要滿足《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條規(guī)定的要件，標(biāo)的物上的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等同于消滅，繼而，不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人可主張注銷抵押權(quán)登記。抵押權(quán)人只能向抵押人主張價(jià)金物上代位。

(二)抵押權(quán)因行使期間屆滿而效力減損

《民法典》第419條就抵押權(quán)的行使期間沿襲《物權(quán)法》第202條，其規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”就抵押權(quán)人未在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)的法律后果，一直存在著抵押權(quán)消滅說和抵押人抗辯權(quán)發(fā)生說兩種不同的觀點(diǎn)。依抵押權(quán)消滅說，抵押權(quán)本身已經(jīng)消滅，自無抵押權(quán)追及效力的討論空間；依抵押人抗辯權(quán)發(fā)生說，抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間屆滿之后行使抵押權(quán)的，抵押人自可類推適用《民法典》第701條，主張本屬于債務(wù)人的時(shí)效經(jīng)過抗辯權(quán)，如抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人的追及效力有何影響，值得討論。

《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》采取了消滅說的觀點(diǎn)，“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)的訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)。抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿前未行使抵押權(quán)，抵押人在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后請(qǐng)求涂銷抵押權(quán)登記的，人民法院依法予以支持。”這里雖未明確抵押權(quán)消滅的法律后果，但“涂銷抵押權(quán)登記”的前提即為抵押權(quán)消滅。采行這一司法態(tài)度的主要原因在于，抵押權(quán)的存在限制了抵押財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。而《物權(quán)法》第202條的規(guī)范目的在于，“如果允許抵押權(quán)一直存續(xù)，可能會(huì)使抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，不利于發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用，制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”而且，依限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，未經(jīng)抵押權(quán)人同意亦不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如此，抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，也不能消滅，極大地限制了抵押財(cái)產(chǎn)的流通。只有令抵押權(quán)人怠于行使的抵押權(quán)消滅，才能達(dá)到上述規(guī)范目的。基于此，學(xué)界多數(shù)主張將《物權(quán)法》第202條“人民法院不予保護(hù)”修改成抵押權(quán)消滅。

但是，《民法典》第406條明確承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，抵押權(quán)的存在對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)并不形成障礙，抵押權(quán)人也不能僅以抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓就認(rèn)為損害了其抵押權(quán)。此際，解釋論上應(yīng)重新考量。由于“抵押權(quán)人未在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)”不屬于《民法典》第393條上所定擔(dān)保物權(quán)消滅事由之一，“人民法院不予保護(hù)”自不宜解釋為抵押權(quán)消滅。此際，主債權(quán)因訴訟時(shí)效期間屆滿而效力減弱，但并不消滅，僅使主債務(wù)人取得時(shí)效經(jīng)過抗辯權(quán)。本著從屬性，抵押權(quán)此時(shí)不消滅，也僅僅只是效力減損，抵押人自可行使本屬于主債務(wù)人的時(shí)效經(jīng)過抗辯權(quán)。如抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，第三取得人自得承受抵押人的時(shí)效經(jīng)過抗辯權(quán)，以對(duì)抗抵押權(quán)人的“追及”。如此，在抵押權(quán)追及效力規(guī)則下，第三取得人不僅要計(jì)算主債權(quán)訴訟時(shí)效期間是否屆滿，還要對(duì)能否接受抵押權(quán)人主張的提前清償或提存盡較高的注意義務(wù)。否則，第三取得人在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任之后無法向主債務(wù)人主張追償權(quán)。

(三)發(fā)生物上代位的情形

一般物上代位與價(jià)金物上代位，都面臨金錢因混同而不特定、優(yōu)先受償權(quán)淪為普通債權(quán)甚至無對(duì)應(yīng)價(jià)款的現(xiàn)實(shí)難題。但一般物上代位與價(jià)金物上代位存在差異：其一，在主債權(quán)履行期限屆滿前，一般物上代位只能提存，而價(jià)金物上代位可以提前清償或提存。其二，一般物上代位中，抵押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收，抵押權(quán)人完全喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的支配，并無行使追及權(quán)的可能。而價(jià)金物上代位中，抵押物并未毀損、滅失或者被征收，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行支配、變價(jià)。其三，一般物上代位中交換價(jià)值取決于保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而價(jià)金物上代位中交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)取決于抵押人的信用、交易能力和抵押財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值，會(huì)因抵押人與受讓人惡意串通或無償轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)人權(quán)利受損。其四，一般物上代位基于事件(毀損、滅失)或者征收而發(fā)生，而價(jià)金物上代位基于法律行為(轉(zhuǎn)讓獲得價(jià)款)而發(fā)生。因此，一般物上代位與價(jià)金物上代位有著不同的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，但結(jié)果都是抵押權(quán)消滅，阻斷抵押權(quán)的追及效力。

價(jià)金物上代位在一定程度上可以彌補(bǔ)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的不足。在因優(yōu)先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人權(quán)益而阻斷抵押權(quán)追及效力的情形中，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)只能依賴于價(jià)金物上代位。價(jià)金物上代位中所代位的價(jià)金系為抵押人轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)款，但抵押財(cái)產(chǎn)第三取得人代位清償而消滅抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，亦為可選路徑之一。提前清償或提存只適用于因轉(zhuǎn)讓所生價(jià)款的情形，而第三取得人代位清償可適用于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的任何情形。因此，第三取得人代位清償規(guī)則比價(jià)金物上代位規(guī)則，更具優(yōu)勢。第三取得人清償債務(wù)，消滅不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，更有利于不動(dòng)產(chǎn)的利用和處分。為兼顧第三取得人和抵押權(quán)人的權(quán)益，《物權(quán)法》第191條設(shè)計(jì)了清償債務(wù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值或高于、或低于債務(wù)，第三取得人支付的是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在法律擬制下的價(jià)款。法律推定第三取得人代位清償債務(wù)而使抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人不會(huì)拒絕。表象上，第三取得人代位清償屬于形成權(quán)，抵押權(quán)人不得拒絕，但第三取得人代位清償實(shí)為請(qǐng)求權(quán)，只是法律推定抵押權(quán)人會(huì)接受第三取得人代位清償債務(wù)。

在《民法典》抵押權(quán)追及效力規(guī)則下，價(jià)金物上代位規(guī)則的適用空間極為有限。從資源流通的角度，抵押權(quán)追及效力規(guī)則足以保障不動(dòng)產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前的流通；從抵押權(quán)人的權(quán)利保障視角，抵押權(quán)追及效力規(guī)則比價(jià)金物上代位規(guī)則更為充分。在解釋上，抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓價(jià)金的請(qǐng)求權(quán)取得法定的債權(quán)質(zhì)權(quán)，其是否可得實(shí)現(xiàn)存在較大的不確定性。因而，限制抵押權(quán)人任意主張價(jià)金物上代位具有必要性。

根據(jù)《民法典》第406條第2款的規(guī)定，價(jià)金物上代位規(guī)則的適用前提是“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”，其證明難度大，尚須總結(jié)相應(yīng)的審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)加以解釋說明。例如，在前述不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人優(yōu)先保護(hù)的情形，抵押權(quán)人無法主張追及權(quán)，只能依賴于價(jià)金物上代位，即屬此類。但買受人是否符合不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者買受人優(yōu)先保護(hù)的條件，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)無法判斷，只能在主張排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行或辦理抵押財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記時(shí)才加以考量。此時(shí)，抵押權(quán)人不能主張抵押權(quán)追及效力的損害才得以明確，權(quán)利人只能向抵押人主張價(jià)金物上代位。

四、結(jié)語

《民法典》第406條規(guī)定的抵押權(quán)追及效力規(guī)則未對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)加以區(qū)分，且在承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的同時(shí)，允許當(dāng)事人通過約定限制抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也就沒有完全拋棄《物權(quán)法》第191條規(guī)定的限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)規(guī)則。由此，該條在解釋適用上更需通過類型化方法，來對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)場合分別進(jìn)行解釋。與限制轉(zhuǎn)讓規(guī)則絕對(duì)側(cè)重保護(hù)抵押權(quán)不同，抵押權(quán)追及效力規(guī)則能夠兼顧實(shí)現(xiàn)保障抵押權(quán)、物盡其用和利益平衡的價(jià)值目標(biāo)。不動(dòng)產(chǎn)抵押后的流動(dòng)需求比動(dòng)產(chǎn)更大，更應(yīng)追求物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用。此外，相比動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性、不易消耗性和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力得以實(shí)現(xiàn)的重要保障條件。因此，在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓場合，應(yīng)減少限制轉(zhuǎn)讓情形的出現(xiàn)，鼓勵(lì)適用抵押權(quán)追及效力規(guī)則。而《民法典》第406條畢竟就抵押財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的態(tài)度發(fā)生了徹底的轉(zhuǎn)向，相關(guān)規(guī)則的適用是否能夠達(dá)到該條的規(guī)范目的，尚待實(shí)踐檢驗(yàn)。

① 謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國政法大學(xué)出版社，2011年，第700頁。

② 解釋論上，主張不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的，參見羅思榮、梅瑞琦：《我國一般抵押權(quán)的體系構(gòu)建》，《杭州師范大學(xué)學(xué)報(bào)》(社會(huì)科學(xué)版)2008年第5期；高圣平、王琪：《不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的解釋論：〈物權(quán)法〉第191條及其周邊》，《法律科學(xué)》2011年第5期；王洪亮：《不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則新解》，《財(cái)經(jīng)法學(xué)》2015年第2期，等等。

③ 孫憲忠、徐蓓：《〈物權(quán)法〉第191條的缺陷分析和修正方案》，《清華法學(xué)》2017年第2期；鄒海林：《論抵押權(quán)的追及效力及其緩和》，《法學(xué)家》2018年第1期；高圣平：《民法典擔(dān)保物權(quán)法編纂: 問題與展望》，《清華法學(xué)》2018年第2期，等等。

④ 參見廣東省高級(jí)人民法院(2008)粵高法民一終字第110號(hào)《民事判決書》、最高人民法院(2012)民二終字第113號(hào)《民事判決書》。

⑤ 雖然《民法典》第406條對(duì)其適用范圍未做限定，在解釋上應(yīng)一體適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)在登記公示的效力、財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性、被追及的難度以及阻卻追及事由上均存重大差別，應(yīng)予區(qū)分討論。本文僅及于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，至于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力問題，擬另撰專文予以探討。特此敘明。

⑧ 《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第14條規(guī)定：“物權(quán)法第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時(shí)要求辦理過戶登記的，不予支持。”

⑩ 劉春堂：《判解民法物權(quán)》(修訂七版)，臺(tái)北：三民書局股份有限公司，2010年，第461頁；謝在全：《民法物權(quán)論》(修訂五版)，北京：中國政法大學(xué)出版社，2011年，第701頁。