住宅地產項目精裝修工程施工招標階段控制要點分析

廈門滕王閣房地產開發有限公司,福建 廈門 361000

0 引言

精裝修工程施工招標階段在項目全過程管理中，是承上啟下的階段，起到完善深化設計階段，控制指導施工階段的作用。根據精裝修特點，大部分細節都需要在招標階段提前把控，如何保證材料正牌、品質優秀，又可以按工程價格采購，如何保證現場工人高標準施工，以及如何控制總價，盡量少發生簽證等，以上幾條都是在精裝修工程施工招標階段的控制要點。

1 精裝修工程施工招標流程及控制要點

首先與專業工程師配合再次對圖紙進行審核；接著組織編制工程量清單，同時編制招標文件確定工程質量、工期、發包方式等；然后開始編制控制價，對所有材料費人工費進行市場詢價，并對材料進行工藝分析，確認采用成品采購還是現場加工；最后發標、評標、定標，其中評標過程中的項目經理答辯是重點。

按以上招標流程，筆者總結以下幾個主要控制要點：

（1）樣板先行：樣板先行有兩個方面，第一是指設計圖紙審定后，所有主要材料小樣（如墻地磚、石材、墻紙、等）均需按指定規格粘貼上板；第二是指項目精裝修樣板房在招標前另行發包施工完成，其裝修效果及工藝標準，作為項目整體精裝房交房效果的標準。

（2）專項采購：因精裝修工程的復雜性，需要多產業配合，配套項目可以廠家直接采購，甚至直接委托廠家安裝到位，比如潔具衛浴五金、廚房整體櫥柜、成品門、家具及配套軟裝等。

（3）總價控制：總價控制的前提就是控制價要做好，除了工程量清單算全算準外（圖紙設計完整的話，一般問題不大），筆者認為應該引起重視的是套價問題，其人工費和主材費的市場詢價工作一定要做到位。

（4）項目經理答辯:工人的技術水平及項目經理的管理經驗，是決定項目施工質量的關鍵，所以在技術標評審中，項目經理答辯打分占比可略高，甚至對項目經理已完或正在施工的類似工程進行實地考察。

2 案例

2.1 案例背景

項目為福建某地產高端住宅項目，總建筑面積約19 萬m2，其中精裝修面積約13 萬m2，精裝修項目為：六幢高層1178 戶套房：七種戶型，四種裝修風格（意大利、德式、北歐、英式），地下室及一樓大堂、電梯轎箱、各樓層電梯前室均進行高檔裝修裝飾，所有硬裝施工到位，衛生間潔具五金、廚房整體櫥柜施工到位、主臥整體主柜施工到位，裝修不包含的內容為墻紙、家具、大燈具、軟裝飾品。本案例于2014 年2 月啟動招標，招標前七套樣板房已提前完成并對外開放。

2.2 案例招標階段主要控制要點

（1）樣板先行：首先根據樣板房施工情況以及對外開放后客戶反映情況，對整體施工招標圖紙進行深化設計，對土建主體工程的現場移交工作面進行查驗，明確施工交界面，土建基礎工程保證不漏不滲，墻面天棚平整度要達標，水電預埋預留點位偏差量要在控制范圍內等。接著，就是最重要的控點，收集所有材料小樣進行市場詢價。本案例瓷磚小樣41 款：木地板6 款、石材6 款、馬賽克4 款、4 種風格開關插座面板、水電管線材料（通用）。

（2）專項采購：圖紙及樣品審核完成后，開始編制招標文件及工程量清單，根據市調及經驗，成熟行業的項目可直接采購降低成本，故本案例共分為五個標的：

①裝修工程施工總承包招標：按項目規模，本案例要求投標人需具備建筑裝修裝飾工程專業承包貳級以上資質，對發包人另行專項采購的項目負總承包責任。

②熱水器專項采購：本案例邀請本地市場三家品牌的廠家代表進行投標報價，招標范圍是提供設備及數據面板，并按招標圖紙約定的位置安裝到位。

③衛生潔具及配套五金專項采購：本案例邀請本地市場反映較好的三家品牌的廠家代表進行投標報價，招標范圍是僅提供設備，并指導裝修總包單位安裝到位。

④廚房整體櫥柜專項采購：因廈門廚房整體櫥柜市場在國內較為領先，故本案例優先考察本地廠家，邀請四家品牌的廠家代表進行投標報價，招標范圍是包括櫥柜、包管、拉籃等，在裝修總包單位水電預埋、墻地面瓷磚鋪貼、吊頂安裝均完成后，廚柜公司進場安裝到位，并進行成品保護。

⑤防火門專項采購：浙江是防火門大牌較集中的地方，本案例邀請三家在福建市場反映較好的廠家進行投標報價，招標范圍是提供成品門，并安裝到位，包括門套水泥砂漿塞縫收口等工作。

（3）總價控制：首先，圖紙完善后，選擇造價咨詢機構先編制工程量清單，工程子目及數量在標書發放前發包方專業造價工程師進行詳細復核，發標15 天內如有出入發包人以答疑形式統一修訂，中標后不得對工程量清單的缺漏錯碰進行修改。然后，開始針對材料樣品按招標文件約定的品牌進行市場詢價，申請得到工程價。最后，人工費詢價需要根據市場行情，特別木作造型工程，特殊的木作工作會根據造型計價，比如吊頂收邊金屬條、電視背景造型線等小規格造型需按每延米單獨計取人材機費用。本案例拆分后市場詢價人工費子目30 條。其他水電材料及水泥砂防水材料等基礎人工按造價信息價直接計取。以上準備工作做好后，直接套入專業工程計價軟件，其他措施費、安全文明費、管理費、利潤、稅金等按最新版本清單計價規范直接生成預算價。

（4）項目經理答辯:本案例要求項目經理必須完成類似工程兩個以上，有評為優質工程的加分。同時招標人組織專家小組從施工流程、施工工藝、對工人的管理、以及現場安全文明等多圍度對項目經理進行現場答辯，甚至對其已完或在建項目進行實地考察。

2.3 案例成果總結

本案例共1178 戶套房及配套大堂、前期前室等精裝修工程，于2014 年5 月初開工，12 月底完工，按8 個月進度準時完成施工并清掃保潔后上鎖，準備開始交接物業。在交房過程中裝修效果及工藝質量均得到小業方的好評，交房率100%。第二，是工程造價的管控基本達標，即使施工過程中與土建總包交接面的問題，增加了一些整改費用，但結算價也僅超出合同價0.6%，固定總價發包的清單內容，沒有出現任何簽證。

2.4 招標經驗成功延用

2015 年9 月本案例項目的二期工程724 戶套房繼續延用一期的招標思路，因一期已與材料供應商有合作的成功經驗，在整個管理過程中，不僅局部提高了裝修標準（如入戶門鎖改為指紋鎖、主衛馬桶蓋升級為電動馬桶蓋等），而且造價成本比一期還略有下幅。

3 結論

房地產住宅項目整體精裝修工程，如定位中高檔的產品，其造價指標一般均需超過2000 元/m2以上，其總造價已經超過土建主體工程的建安成本，所以精裝修工程工期短、造價高、工藝相對復雜，因此從設計開始就要從長計議，選型選材都在限額設計范圍內；而招標階段就是如何保證實現成本最優化，以及如何選擇優秀團隊保證施工質量。通過本案例的分析總結，做好招標階段的控制要點：樣板先行、專項采購、總價控制、項目經理答辯等工作，造價方面把握好造價三要素（人、材、機）的定價，務必做好貼合市場行情，合理利潤，通過有效招標尋求到優秀施工團隊，是可以實現為社會造出物有所值的精品房。