淺談安置房項目建設常見問題與策略

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0 引言

隨著城市建設步伐的不斷加快，各地的安置房工程項目也越來越多。安置房項目建設管理工作，又具有一定的復雜性，尤其體現在安置房項目管理工作中的質量管理、進度管理、品質管理等方面。建設管理對具體的安置房項目建設工作，具有直接的指導意義，其重要性不言而喻。如何扎實做好安置房項目建設中的建設管理工作，是值得每一個項目管理者深入思考的問題。

1 加強安置房項目建設管理的必要性

居民的安置問題屬于拆遷中需首要解決的問題，解決這個問題的關鍵就在于安置房的建設。在安置房的建設過程中，建設管理水平參差不齊，專業監管人員不足，專業化、精細化管理比較欠缺，也會不可避免地出現很多問題，其中最突出的就是工程質量問題、進度問題，以及項目的品質問題。質量問題屬于所有工程項目建設的重中之重，是工程建設的基礎保障，而且工程質量會直接關系到最終的項目收效。進度管理的落實與否，直接影響到項目能夠按照既定的計劃執行，以及能夠在規定的時間范圍內，按時、保質地完成項目的建設。安置房的品質不高，成為城市建設中的短板［1-2］。對安置房項目存在的短板加以優化，全面提升拆遷安置房品質，這對建設管理者提出了更高要求，提高建設管理水平的必要性不言而喻。

2 當前安置房項目現狀與管理

2.1 安置房現狀

不少老百姓的腦中有個固有印象，都覺得安置房的品質相較于商品房較差。原因在于安置房存在建筑造型不美觀、戶型設計不夠合理、公共空間不夠人性化設、設施配套等前瞻性不夠、專業性不強，綠化景觀較粗放，周邊交通、商業配套設施不夠完善等情況。

實際上，與商品房比較，安置房在土建結構等方面，我們認為原先的成本投入已經普遍高出，這塊的投入還有一定優化余地。但在外觀方面，像建筑立面裝飾、門窗、公共空間裝修、園林綠化等方面，安置房投入相對較少，這就造成安置房的品質看起來普遍比商品房差很多。安置房的品質不高，成為城市建設中的短板。

2.2 項目規劃管理疏忽

當前我國安置房項目建設過程中，建設管理并沒有對前期規劃和后期管理引起足夠的重視，而是將工程建設的中心都放在了具體的施工環節。相關的專業管理人才也嚴重缺乏，忽略了項目前期規劃設計、后期服務配套等。這就會使實際的安置房項目實施過程中，缺乏科學地管理，建設水平低下，而且還會出現一系列問題，諸如質量不合格、進度滯后、品質差等。

2.3 工程質量得不到保證

在當前的很多安置房項目建設中，都普遍比較重視結果，而對其中的建設過程較為忽視。在安置房項目施工中，施工單位會對成本嚴加控制，加之管理的疏忽，相應的工作落實不到位，而建設單位、監理單位對施工單位工作監督又不能達到預期效果，相應的相關建設施工手續辦理也會存在一定漏洞和問題，從而就會對最終的工程質量造成較大的影響。實際的施工建設過程中，部分施工人員質量、安全意識不高，工程中會用到的鋼筋、水泥、墻體材料等各種建設所需的物資、設備管控不到位，引起其質量存在較多問題，就會為后續的安置房項目投入使用的過程，埋下一定的質量隱患［3-4］。此外，很多施工人員屬于臨時招進來的人員，并沒有接受過專業培訓，只是按照以往的經驗進行施工，這樣也會使安置房項目出現一些質量問題。

2.4 物業管理問題日益突出

目前的安置房小區大多只有準物業管理模式，有限的經費難以滿足物業管理需求。并且，物業費收繳難問題也將長期存在。同時，入住小區人員自我約束意識相對淡薄，群租、改變房屋使用功能、亂停車等現象較多，存在著消防、治安等隱患。

3 安置房項目加強建設管理的具體策略

3.1 規劃設計堅持以人為本

針對安置房存在建筑造型不美觀、戶型設計不夠合理、公共空間不夠人性化設、設施配套等前瞻性不夠、專業性不強，綠化景觀較粗放，周邊交通、商業配套設施不夠完善等情況。

要求建設管理過程中，進一步優化資源配置，提升相關設計標準，確保新建安置房項目建設檔次和品質：①落實政策規定，提高安置房項目方案的質量。方案設計時根據項目的區位和位置，周邊環境，結合項目定位及需求等方面情況進行評審。②全面提升安置房品質，從總體布局、立面造型、景觀設計、建筑節能、合理配套設施配比等多方面入手，優化設計。③優化戶型設計，戶型的布局、通風、采光、日照也可以對標商品房的標準。

3.2 重視成本管理

加強安置房項目的建設管理，就要重視對項目成本的管理。從設計階段入手，優化設計，立足合理、切實可行的方案，加強安置房工程造價的控制。優化造價成本結構、控制土建成本和提升綠化、立面、公裝等方面品質。建立安置房建設投資控制會商機制，設定合理的安置房建設單位造價控制區間。

3.3 加強對項目質量的管理

（1）質量安全堅持精細管理，打造放心工程。建設過程中，始終堅持"安全至上 質量第一"，特別對施工管控、檢查驗收進行重點把關，精益求精提升建設品質。

（2）認真梳理現有安置房項目群眾反映集中的問題，如常見質量問題。加強質量難點管控，嚴把關材料質量，有力保證建設品質。強化各個環節的監管，落實監管人員、責任、措施。

（3）創新施工管控。以新技術助推管理提效，在施工現場推廣應用二維碼、無人機、高清攝像頭等新科技、新技術，助力全過程高效、有序、智慧管理。

（4）嚴格檢查驗收。制定了嚴密的檢查驗收體系。除了日常施工單位自查、監理公司全查、建設單位抽查等規范程序檢查外，還"借智借力"，不定期組織第三方檢查機構開展質量安全巡檢，多方聯動夯實質量安全基礎。

3.4 優化安置房物業管理

安置房物業管理是一項復雜的系統性工作，多措并舉，加強后續管理。結合安置房物業管理的特點和難點，建議構建社區居委會、業委會、物業公司三方聯動服務機制，引導物業管理向專業化方向發展，優化群眾生活居住環境。

3.5 注重提高建設管理人員的綜合素質

在安置房項目建設中，建設管理工作人員的素質會直接影響到工程的建設。但在實際的項目建設中，整體的綜合素質水平都相對欠缺，亟需得到提升。因而，在安置房工程建設管理過程中，也要重視對人員進行管理，管理人員的水平決定了安置房項目建設中各項工作的執行狀況［5］。打造一支高水平的管理隊伍，保證管理人員能夠進行有效溝通，并明確每一名管理人員的具體職責，分配不同的工作任務、工作內容、負責方向，讓其共同致力于整個安置房項目的質量提升目標中。

（1）建設項目需要有完整的人員組織架構，相互之間進行密切的配合，從而保證對工程項目實施有效的管理。

（2）工程管理人員應不斷充實工程管理知識，及時掌握工程管理方面的新知識、新動態和新規定。有計劃的組織培訓、交流，向優秀的管理單位學習經驗，提高工程管理水平。

將內部資源進行整合，形成一套適合自身的建設管理體系，并在長期工作中，總結經驗教訓，不斷的改進和發展。

4 結束語

綜上所述，建設管理在安置房項目建設過程中發揮著重要的作用。廣大安置房項目管理人員，需要嚴格按照工程建設管理的要求，指導自己的工作，并結合項目實際情況，不斷對工程建設管理體系進行完善，有效減少管理中的存在的盲點和漏洞。只有這樣，安置房的質量、品質才能有保證，工程的安全問題也能得到有力地控制。