營改增下房地產開發企業稅收籌劃策略

潘鳳

摘要：數理模型分析結果表明，“營改增”對各房地產企業稅負形成的影響主要集中在可抵扣進項稅、增值稅稅率以及采購成本金額等在營業額中所占比例等方面上。為減輕“營改增”大背景下房地產企業的稅負壓力，本文對企業稅收籌劃情況作出思考，并探析相應的優化策略。

關鍵詞：營改增;房地產企業;稅收籌劃;稅負;策略探究

房地產行業是我國國民經濟體系的重要構成部分，其發展情況影響人們的生活及社會經濟?？v觀我國房地產企業發展現狀，發現“營改增”政策的實施能有效協助其規避重復征稅，提升經濟效益。在“營改增”政策實施的大背景下，房地產企業稅制改革相繼推行，對行業應上繳的各種稅均形成較明顯的影響。本文從納稅籌劃角度出發，對“營改增”背景下房地產企業有效稅收籌劃的策略進行分析。

一、“營改增”改革的背景分析

2012年我國在全國各地推行“營改增”試點，增加稅收革新力度?！盃I改增”具體是指營業稅改征增值稅。從計稅原理的層面上分析，增值稅是針對商品制造、流通、勞務服務內數個流程新增價值或商品附加值征收的一種流轉稅。2016年5月1日，“營改增”政策全面推行，房地產企業營業稅被統一征收9%的增值稅所代替，征收范疇也相應拓展，將與建筑企業有關的工程、安裝、裝修養護等項目均整合至其中[1]。

二、“營改增”稅制改革前我國房地產企業納稅實況

在“營改增”稅收政策實施前，與國內房地產企業相關的稅制相關的稅種類型繁多，以營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅等為典型代表。其中前三項稅種占據主導地位。稅制改革實施前，房地產企業商品房出售時依照售價的5%上繳銷售不動產的營業稅;企業售房收入與扣除項目兩者的差值是影響土地增值稅高低的主要因素，扣除項目包括為獲得土地使用權所支付的資金金額、開發成本與費用、對外轉讓房地產相關稅金以及稅務部門設定的他類扣除金額。在設定增值率時主要是以增值額在扣除項目內所占比率為參照標準，這樣才能確保房地產企業上上級部門繳納土地增值稅費用的合理性。

針對企業所得稅，其被廣泛的定義為內資企業與經營單位在業務運營過程中所獲得一種稅種類型，本質上和他類所得征收稅基本上沒有區別。和公司相比較，其納稅人范疇相對較廣闊。企業所得稅納稅人實質上就是國內內資企業與其他組織，但要求以上機構在發展中一定要推行獨立型經濟核算機制，是房地產企業的一種主要稅負，20%的企業所稅適用對象基本是微小型企業，其他企業所得稅稅率大體上是25%。開發所獲經濟效益的高低是房地產企業所得稅稅負壓力輕重程度的主要影響因素，所其和土地增值稅在稅負上具有一定趨同性[2]。

三、“營改增”稅制改革對我國房地產企業納稅情況的影響

（一）對營業稅及增值稅形成的影響：“營改增”稅改政策在房地產行業中實施后，行業就步入至上繳增值稅的發展階段。現階段，針對房地產企業增值稅稅率的傾向性意見基本達成，針對一般納稅人房地產業的增值稅稅率為9%，企業可以依照增值稅有關條例對進項稅額作出抵扣行為，這能明顯減少上繳營業稅階段工程材料成本中承擔增值稅后再次征稅問題發生率，但也衍生出如下兩點問題[3]：①結合相關統計數據，發現在一線城市中，房地產開發項目成本大概有50%是地價款組成的，并且要獲得可抵扣的增值稅進項稅專用發票存在較大難度;②拆遷補償費、市政大配套費等他類難以獲得取可抵扣的增值稅專用發票，此時增值稅稅負壓力明顯增加。

（二）對土地增值稅形成影響：形成的影響主要體現在已上繳的增值稅層間上。因為上繳營業稅期間銷售不動產的營業稅是5%，是價內稅，對價格高低形成的影響不大，在測算增值數額環節中還能被抵扣。但是調整為征收征增值稅后，稅率預計上升至9%，增值稅屬于價外稅的范疇，增值額度在計算過程中，已上繳的增值稅不作為抵扣項目，那么將會造成土地增值稅的增值率明顯增加，土地增值稅稅負也有相應提升。因此，營改增之后，企業轉讓不動產計算繳納土地增值稅，扣除項目中不包含企業轉讓不動產繳納的增值稅。

四、“營改增”下房地產企業稅收籌劃的策略

（一）增值稅的稅收籌劃

1.增加了扣除項目金額

“營改增”稅制推行期間，房地產企業為降低增值稅應上繳稅費對應的額度，可以通過提高扣除項目資金數額的形式去達成，這有益于減輕企業在運營期間的納稅負擔。認真閱讀稅收政策，發現裝修費是可以被抵扣的，房地產企業應充分利用以上政策性優惠，對建筑工程予以精裝修，借此方式去提升扣除項目金額。獲得增值稅專用發票的形式并不單一，企業可以利用外包業務的方法去取得，當借款利息被整合至開發間接費用后，有益于增加扣除費用數額，提升了對增值稅納稅工作籌劃的工作效率。

2.開發普通標準住宅

土地增值稅是房地產企業發展中的一種主要稅種。土地增值稅免征政策的制定與推行，宗旨是協助企業減輕本項稅種的納稅壓力，拓展普通標準住宅的開發規模，增值金額低于扣除項目的20%。在規劃土地增值稅期間，企業還要依照工程所在地區政策標準的差異性，更有效的落實稅收規劃工作。

3.科學選擇供應商

“營改增”的全面實施，一般納稅人擁有了使用增值稅專用發票的權利，且還能夠使用專用發票抵扣一些稅款。對于房地產企業來說，盡量選擇持有一般納稅人身份的供應商，以獲得不同稅率的專用發票，便于進項稅的抵扣。最好不要選擇小規模納稅人作為供應商，盡管選擇該類供應商會協助房地產企業獲得更高的經濟效益，但增加的利潤不能實現對進項稅抵扣，得不償失。

4.有效使用稅收優惠政策

為促進我國城鎮化建設進程，國家針對房地產行業實施了諸多優惠政策能協助房地產企業在“營改增”背景下進行更高效的稅收籌劃工作，企業一定要把握好政策機遇，對其合理且充分使用，進而實現降低納稅額的目標。在增值稅減免稅條例中，設有較多的減免稅款規定，比如混合料在制取過程中，若摻入特定建材產品所占比例>30%，可則可予以免稅;使用新型節能環保墻體材料的建筑，則也能享用免稅的優惠政策。房地產企業在稅收籌劃期間，有效使用以上優惠政策，不僅能減輕企業的稅負壓力，還能明顯提升企業的社會效益，助力于我國房地產行業長久、穩定發展。

（二）企業所得稅的稅收籌劃

1.優先選擇籌資方式

房地產企業籌資方式主要有債務融資、股權融資、房產信托等，債務融資又涵蓋了銀行貸款、發行債券等多種形式。不同的融資方法對企業所得稅應納稅額形成的影響存在差異，債務融資能協助企業獲得較理想的節稅效益，但這一定要建立在整體分析運營風險的基礎上的，進而保證債務融資比例的合理性。

2.期間費用的籌劃

稅收相關法律法規指出，廣告費、宣傳費在繳稅過程中均是可以被扣除的項目，在抵扣過程中，要規劃出相對應的列支標準。這間接提醒企業在進行稅收籌劃工作過程中，應科學、充分的使用該標準，這是減少應納稅所得金額的有效辦法之一。尤其是針對最近幾年中正處于起步階段的房地產企業而言，在獲得項目預期營銷收入額度以后，若判斷出廣告費、宣傳費抵扣有剩余，則建議將剩余的部分轉移至企業后續幾年的結轉工作中，規定結轉時間不能超過3年。

五、結束語

自2011年推行營業稅改增值稅以來，我國歷經了多年的稅制改革，已經形成了囊括交通運輸、郵電通信及部分現代服務行業的“營改增”稅制改革的大格局。對于房地產企業而言，“營改增”政策實施后，行業中很多企業稅負明顯增加。有效的稅收籌劃是協助房地產開發企業獲得更高效益的重要手段之一，在新的稅收制度下，企業應加大對增值稅與所得稅設的籌劃力度，立足于企業運營實況，編制有效的稅收籌劃方案，降低房地產業的稅負。

參考文獻：

[1]徐雷.“營改增”背景下Y房地產開發公司稅收籌劃模式研究[J].中外企業家，2019，14 （29）：66-67.

[2]王晉光.房地產企業土地增值稅籌劃及清算技巧[J].中國集體經濟，2019，20 （28）：100-101.

[3]王專華.關于新會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響[J].財會學習，2019 （26）：185.