區域差異的視角下土地價格對房價的影響研究

楊亞楠

[摘? ? 要] 本文基于全國35個大中城市2010-2016年的面板數據，通過構建面板數據的固定效應模型，深入研究土地價格與房價間的關系。研究表明：（1）土地價格對房價的影響程度差異明顯，東部和西部地區土地價格對房價有顯著影響，其中東部地區的影響系數高于西部地區;（2）東中西部地區有關土地價格與房價的回歸結果差異明顯;（3）采用固定效應模型和隨機效應模型得到的回歸結果不同。

[關鍵詞] 土地價格;房價;區域差異

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 01. 069

[中圖分類號] F293? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2020）01- 0172- 03

1? ? ? 引? ? 言

1998年我國住房制度改革全面推進，從過去的城鎮職工福利分房轉變為住房商品化。在此過程中采取了多種改革方式并取得了相應的成績，如城鎮職工人居環境的改善、地方政府獲得穩定的財政收入、房地產業吸納大量就業人員等。然而房地產業的發展在凸顯優勢的同時也呈現一系列的弊端。房價高速增長，房價收入比超出合理范圍，覆蓋面廣泛的房價問題成為多年來的熱點議題。與此同時隨著“地王”頻出，土地財政的問題受到學界越來越多的關注[1]，深入研究土地價格對房價影響具有與時俱進的現實意義。

關于地價與房價關系的研究有以下四種觀點：第一種觀點從需求入手認為房價上漲導致開發商對土地的需求增加從而提高土地價格。第二種觀點認為土地價格是房價的基礎，土地價格的上漲會推動房價提升。第三種觀點認為房價與土地價格間應存在相互推動的關系[2]。第四種觀點是房價地價相互獨立論，認為房價是由供需關系而非成本決定。綜上，學者們針對房價地價關系問題進行深入的研究，但在研究視角方面仍存在一些不足。一是以往的研究大都使用全國總體的省級面板數據忽略城市間的差異;二是既有研究通常對房價和地價關系一概而論，鮮有基于區域差異進行分析。以上導致房價與地價關系研究結果不盡相同。因此，本文擬構建有關土地價格與房價間關系的模型，以探究土地價格對房價的真實影響。同時將35個大中城市按照區域進行劃分以研究區域間土地價格對房價影響的差異情況。

2? ? ? 模型設定與數據來源

2.1? ?模型基礎

本文采用面板數據模型進行實證檢驗。面板數據既有橫截面維度，又有時間維度。面板數據的基本模型如下形式：

其中，zi為不隨時間而變得個體特征;而xit可以隨個體及時間而變。擾動項由（λt+μi+εit）三部分構成，稱為“復合擾動項”。其中，λt代表固定或隨機的時期效應，μi代表固定或隨機的截面效應。εit為隨個體與時間而改變的擾動項，一般假設{εit}為獨立同分布，即E（εit）=0。

2.2? ?實證檢驗

2.2.1? ?指標的選取及處理

本文選取房價水平作為被解釋變量。其中，房價水平指標用地區的住宅商品房平均銷售價格（P）表示。本文的解釋變量從供需兩方面來分析影響房地產市場發展的因素。從需求角度看，城市年末總人口、居民收入水平等是重要因素;從供給角度看，本文選取地區一般性財政支出、土地供應為指標。為避免自變量之間的多重共線性，本文選取的解釋變量包括地區的年末總人口（POP）、在崗職工的平均工資（W），地方一般公共預算支出（F）、地價水平（L）。其中，地價水平（L）是本文所需考察的主要變量。

另外，對于以上價值型變量，以2010年為基期，使用各市所在省份的CPI進行轉換，并對各變量取對數，以此作為實證分析的變量值?？紤]到不同區域社會經濟條件對住宅價格的影響，根據國家統計局的分類標準，本研究將全國35個城市分為東、中、西、三大區域，其所有城市和國家統計局劃分標準一致，此處不再贅述。

表1是對各變量的簡單描述統計?？梢钥吹?010-2016年我國這35個大中城市的單位土地出讓金平均價格為7 709.535元/平方米，各個城市不同年份之間覆蓋率的差異較大，最小值為682元/平方米，最大值為58 767元/平方米，這種差異對本文所要進行的估計是有利的。

2.2.2數據的檢驗

本文從計量方法出發，使用混合回歸、固定效應模型和隨機效應模型等多種回歸方法對各變量進行平穩性檢驗。首先進行混合回歸作為參照系，再分別使用固定效應模型和隨機效應模型，得到結果如表2。

檢驗結果顯示各區域被解釋變量與解釋變量之間均存在長期均衡穩定的關系。

2.2.3模型的建立

本文采用Stata15軟件分別對東中西部地區建立面板數據模型為：

分別進行固定效應模型和隨機效應模型對相應區域的數據回歸，所得結果如表3。

2.3? ?實證結果分析

根據表3可以比較和分析土地價格對各區域房價及成交量的影響差異，首先采用固定效應模型和隨機效應模型得到的回歸結果不同。進一步進行豪斯曼檢驗，檢驗結果顯示p值為0.000 0，故認為應使用固定效應模型。其次，東中西部地區的回歸結果差異明顯。對于東部地區而言，地區年末總人口和土地價格對地區房價有顯著的影響，其系數分別是1.276 4和0.088 5;就中部地區而言，地方財政年度預算支出對地區的房價有顯著的影響，影響系數是0.297 4;西部地區同中東部地區不同，其地區的年末總人口、在崗職工人均工資和土地價格都對地區房價產生顯著的正向影響，系數分別是-0.447 5、0.367 6和0.061 3。另外，土地價格對房價的影響程度差異明顯。不管采用固定效應模型還是隨機效應模型，從表3中都可以發現，在東部和西部地區，土地價格對房價有顯著的影響，而在中部地區這種影響并不明顯。同時根據相應的系數可以發現，相較于西部地區，東部地區土地價格對房價的影響程度更大。

3? ? ? 結論與建議

本文基于區域差異視角，探究了土地價格對區域房價的影響，通過實證結果可知，土地價格是影響房價的顯著因素，且存在較顯著的地域差異。土地價格對區域房價影響程度最高是東部地區，究其原因一方面是由土地本身性質決定，另一方面同東部地區土地承載量過大人口密度過高相關。

基于以上研究結論，本文從下列兩方面提出相應的建議：一是通過漸進式土地制度改革，推動土地供給市場化[3]。我國東部地區的房價增速明顯高于中西部地區，但東部人口密集可用的建設用地面積有限，擴展城市邊界以增加土地供應無法達到理想效果。在此背景下構建城際間建設用地交易市場使得建設用地指標可以在不同區域間合法且合理地流動從而使中西部地區由此得到更多的土地溢價和資金，同時東部城市住宅供地規?？纱蠓黾印６峭七M財稅體制改革，減小地方政府的財政壓力。因此，逐步改變目前的財政分權制度，增加所得稅、增值稅，減少地方政府的財政支出壓力可以有效地減少地方政府對土地財政的依賴，從而使房地產價格和土地價格進入一個良性循環。

主要參考文獻

[1]袁揚舟，袁志剛.房價、土地收益與宏觀經濟運行——中外比較的視角[J].學術月刊，2019，51（7）：31-42.

[2]嚴金海，豐雷.土地供應管制、住房供給彈性與房價周期波動[J].中國土地科學，2019，33（3）：16-24.

[3]王先柱，吳蕾.土地財政、房價上漲與產業結構升級——基于面板數據聯立方程模型的分析[J].經濟問題探索，2019（3）：32-39.