疫情加速地產(chǎn)周期趕底尋找跑贏白銀時(shí)代的“真龍頭”

張哲

2003年非典疫情曾讓房地產(chǎn)業(yè)“冰凍”，但在非典疫情過后，伴隨經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，地產(chǎn)業(yè)迅速重回?cái)U(kuò)張道路。如今地產(chǎn)業(yè)再遇類似危機(jī)，可影響卻可能完全不同。有投資人表示，在2019年樓市調(diào)控與房地產(chǎn)融資趨緊以及房企現(xiàn)金流緊張的背景下，此次疫情對(duì)樓市及地產(chǎn)股基本面的全年影響或?qū)⒋笥?003年。如果隨著疫情發(fā)展，行業(yè)整體開工日期晚于3月份，房企今年的推盤、竣工節(jié)奏都會(huì)受到很大的影響。

不過，由于房地產(chǎn)板塊行情一直受行業(yè)政策影響較大，多位投資人向《紅周刊》記者表示，在疫情沖擊之下，2020年的行業(yè)政策或許會(huì)比預(yù)期中更加寬松，這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠋?dòng)房地產(chǎn)板塊上漲行情。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿和分化趨勢(shì)也將因此加速，在“真龍頭”凸顯的同時(shí)，一些二三線的高成長(zhǎng)性個(gè)股也值得關(guān)注。其中，“造血能力”及現(xiàn)金流管理能力較強(qiáng)的房企將更占優(yōu)勢(shì)。

兩市地產(chǎn)股呈現(xiàn)走勢(shì)“分化”

春節(jié)后開盤以來，A股與港股房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)呈現(xiàn)“漲跌分化”，截至2月7日收盤，深港通內(nèi)房股指數(shù)上漲1.92%，房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)則以7.07%的跌幅跑輸大盤。具體到個(gè)股，港股旭輝控股集團(tuán)、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展?jié)q幅均超過8%，華潤(rùn)置地、萬科企業(yè)、龍光地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等漲幅均超過6%;而A股主流房企仍未擺脫跌勢(shì)，主流房企中萬科A、保利地產(chǎn)、新城控股、綠地控股分別下跌5.1%、6.1%、3.4%、9.9%，大悅城、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展均跌超10%。

對(duì)此，狐尾松資本董事長(zhǎng)王代新向《紅周刊》記者表示，A股與港股的地產(chǎn)板塊之所以存在一定的走勢(shì)分化，一方面是因?yàn)閮?nèi)房股在春節(jié)前已經(jīng)發(fā)生過一波調(diào)整，另一方面也與兩市資金對(duì)房地產(chǎn)板塊的看法不同有關(guān)。“港股市場(chǎng)在經(jīng)歷2017年房地產(chǎn)的大行情之后，投資風(fēng)格逐漸趨于理性，更看重房企的基本面，而A股市場(chǎng)則更多將地產(chǎn)股視為周期股，股票價(jià)格受行業(yè)政策和房?jī)r(jià)的影響波動(dòng)較大，主流資金也很少關(guān)注上市房企，在他們的持倉(cāng)配比中，地產(chǎn)股的種類和數(shù)量占比都很低。”

《紅周刊》記者注意到，本就處于A股估值洼地的地產(chǎn)板塊在經(jīng)歷了本周的下跌后，或?qū)⒂瓉黼y得的投資機(jī)會(huì)，其中招商蛇口跌至2018年10月份以來最低點(diǎn)，大悅城則跌至2019年2月份以來最低點(diǎn)，陽光城、藍(lán)光發(fā)展、中南建設(shè)等中型房企也均發(fā)生了不同程度的回調(diào)。

王代新指出，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)增速走向橫盤之際，像萬科這類龍頭的步調(diào)會(huì)以“穩(wěn)健”為主，很難發(fā)生爆發(fā)性的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，反而是一些二三線的區(qū)域房企存在較大的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求，可能會(huì)在白銀時(shí)代創(chuàng)造出跑贏行業(yè)的成績(jī)。

多地售樓處暫停營(yíng)業(yè)房企2月銷售額負(fù)增長(zhǎng)概率大增

受疫情影響，多地為減少人員聚集紛紛出臺(tái)開發(fā)商暫停對(duì)外開放商品房售樓處、中介公司暫停營(yíng)業(yè)等措施。據(jù)《紅周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自1月25日起，福州市、寧波市、南京市等超過20個(gè)省市暫停開放售樓處、中介門店暫停營(yíng)業(yè)。北京市、上海市、長(zhǎng)沙市等地有關(guān)部門則要求工地復(fù)工日期不得早于2月9日24時(shí)（部分地區(qū)為2月8日或10日）。

因此，2020年一季度各地樓市大概率不會(huì)再像往年一樣出現(xiàn)小陽春，樓市成交量也會(huì)驟減。而新冠疫情對(duì)房企銷售額的沖擊，或?qū)⒃诜科?月份的銷售簡(jiǎn)報(bào)中有所體現(xiàn)。

中泰證券宏觀首席分析師梁中華向《紅周刊》記者分析稱，往年春節(jié)假期過后，地產(chǎn)銷售便會(huì)逐漸恢復(fù)，而今年在疫情的影響下，30個(gè)大中城市的商品房銷售面積幾乎為零。盡管春節(jié)假期已經(jīng)結(jié)束，但疫情恐慌情緒或?qū)⒊掷m(xù)影響未來的銷售情況。

面對(duì)疫情帶來的影響，房企出臺(tái)多項(xiàng)舉措以保障銷售業(yè)績(jī)，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、富力地產(chǎn)等多家房企紛紛推出在線銷售服務(wù);中國(guó)恒大御瀾庭、萬科魅力之城、金地宸頌等項(xiàng)目也發(fā)起了以價(jià)換量的促銷活動(dòng)。不過，仍有業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)測(cè)，不少房企2月份的銷售額可能會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，80%或90%的負(fù)增長(zhǎng)都在意料之中。

實(shí)際上，在遭遇多地售樓處“關(guān)門潮”之前，受行業(yè)淡季和疫情前期影響，主流房企2020年1月份的銷售情況（附表）已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的下滑。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2020年1月各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)均有不同程度的下滑，平均業(yè)績(jī)?cè)鏊贋闇p少9.3%。

附表2020年1 月主流房企銷售金額（權(quán)益）與新增貨值

數(shù)據(jù)來源：公司公告、億翰智庫(kù)、各城市國(guó)土資源網(wǎng)站

從第一梯隊(duì)房企“碧萬恒融”1月份的銷售情況來看，《紅周刊》整理上市房企公告與億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，位列2020年1月份銷售榜首的是萬科地產(chǎn)，銷售金額為549.1億元，2019年大力以價(jià)換量進(jìn)行降價(jià)促銷的中國(guó)恒大位居第二，1月份銷售金額405.5億元;碧桂園以329.2億元的銷售額在主流房企中排第三;融創(chuàng)中國(guó)1月份的銷售額僅為186.3億元，被中海地產(chǎn)以202.8億元超越。

《紅周刊》記者注意到，在主流房企整體銷售業(yè)績(jī)走弱的情況下，第一梯隊(duì)房企的銷售額變化也呈現(xiàn)不同的趨勢(shì)。萬科的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)要比第一梯隊(duì)其他房企表現(xiàn)出更強(qiáng)的穩(wěn)定性，其一月份銷售金額與銷售面積分別較去年同期增長(zhǎng)12.3%和5%，銷售均價(jià)也同比增長(zhǎng)7%。恒大、碧桂園、融創(chuàng)的銷售額則分別表現(xiàn)為不同程度的下滑，其中，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，恒大仍在采取以價(jià)換量的銷售模式，其銷售額同比下滑6.1%的同時(shí)，銷售面積卻較去年一月份增長(zhǎng)16%，銷售均價(jià)同比下滑19%。

與此同時(shí)，房企在新增貨值方面的表現(xiàn)則與銷售排行存在較大出入。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，1月份新增貨值超過二百億規(guī)模的房企為保利地產(chǎn)和陽光城，中海地產(chǎn)、綠地控股、龍湖集團(tuán)等新增貨值規(guī)模超過百億元，“碧萬恒融”的新增貨值規(guī)模并不突出，分別為20.5億元、63.6億元、50.7億元、93.6億元。自2019年各融資端口逐漸收緊以來，房企的投資力度明顯大幅減弱，投資方向也主要集中于一二線城市，減少了對(duì)三四線城市的投資，這一現(xiàn)象在春節(jié)錯(cuò)位疊加疫情的特殊階段或?qū)⒏用黠@。

值得關(guān)注的是，在房企銷售業(yè)績(jī)?cè)庥鲂袠I(yè)淡季與疫情沖擊雙重打壓的同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著前所未有的去化壓力。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年已經(jīng)面臨很大的庫(kù)存壓力，當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)保持了連續(xù)13個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

“2019年12月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.6個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.6個(gè)月。觀察全年存銷比數(shù)據(jù)，總體上呈現(xiàn)了V型走勢(shì)，其中8月份為全年的月度新低，而后受庫(kù)存攀升等影響，存銷比數(shù)據(jù)也明顯拉升。因此2020年房企仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“近期的新型冠狀病毒事件將顯著影響一季度的市場(chǎng)交易，進(jìn)而也會(huì)影響房企和相關(guān)城市的去庫(kù)存工作。”

新冠疫情或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)周期房企竣工節(jié)奏面臨新挑戰(zhàn)

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)透支需求，在行業(yè)與經(jīng)濟(jì)原本就面臨下行壓力的背景下，疫情的到來對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言可以說是雪上加霜。梁中華提到，“每年17億平米的銷售天量，透支了很大的需求空間，從我們測(cè)算的房地產(chǎn)廣義庫(kù)存數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)在惡化，土地購(gòu)置、房?jī)r(jià)漲幅也在回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從‘追漲轉(zhuǎn)向‘殺跌，2020年、甚至2021年都面臨非常大的均值回歸壓力。”

具體到此次疫情對(duì)房企基本面的影響，梁中華強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商的現(xiàn)金流無疑會(huì)受到更大影響。過去幾年融資環(huán)境偏緊，銷售回款成為房企非常重要的資金來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的五成左右。疫情沖擊可能會(huì)使得現(xiàn)金流偏緊、融資困難的中小房企面臨生存危機(jī)，加速本已走弱的地產(chǎn)周期。

國(guó)泰瑞豐投研部總監(jiān)任凱也向《紅周刊》記者表示，雖然“以史為鑒”，2003年的非典疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及地產(chǎn)股的影響主要體現(xiàn)在短期，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)也處于強(qiáng)勁復(fù)蘇中，地產(chǎn)后續(xù)回升較為迅速;但在2019年樓市調(diào)控與房地產(chǎn)融資趨緊以及房企現(xiàn)金流緊張的背景下，2020新冠疫情對(duì)樓市及地產(chǎn)股基本面的全年影響或?qū)⒋笥?003年，房地產(chǎn)行業(yè)受沖擊的程度可能也比其他行業(yè)更大。

“其實(shí)房企錢緊的情況在整個(gè)2019年都十分明顯，不僅國(guó)內(nèi)融資受限，海外融資成本增高，春節(jié)前還有不少內(nèi)房股選擇在股價(jià)創(chuàng)新高時(shí)配股籌資。2019年以來，萬科企業(yè)（萬科H股）、正榮地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)、新城發(fā)展（新城控股H股）的配股數(shù)都超過2億股，萬科和華潤(rùn)的配股融資金額分別高達(dá)約77.8億港元和67.2億港元。在回款與去化雙重壓力下，房企2020年的現(xiàn)金流將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)，錢緊的房企甚至有短借高利貸緩解資金鏈危機(jī)的可能。”任凱分析道。

值得關(guān)注的是，各地售樓處暫停開放影響房企銷售回款的同時(shí)，工地延期復(fù)工也將對(duì)房企基本面造成較大的沖擊。職業(yè)投資人、知名博主朱酒向《紅周刊》記者表示，如果工期一直延后，不僅會(huì)導(dǎo)致今年的可售面積減少、影響全年銷售任務(wù)的完成，也會(huì)使竣工面積下降，影響利潤(rùn)結(jié)算。

朱酒認(rèn)為，消費(fèi)端對(duì)房企的影響并不是最大的，因?yàn)橘?gòu)房屬于低頻消費(fèi)，購(gòu)買力可以延遲實(shí)現(xiàn)，而且春節(jié)前后是行業(yè)淡季，占全年的消費(fèi)比例不到二成，反而是工地延期復(fù)工對(duì)房企基本面造成的沖擊更大。如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠在2月底全面復(fù)工，那么2020年的行情還是比較樂觀的，不過目前疫情拐點(diǎn)尚不明朗，如果開工晚于3月份，房企今年的推盤、竣工節(jié)奏都會(huì)受到很大的影響。招商證券也指出，房企延期開工可能間接影響后期的推盤供貨，從而對(duì)遠(yuǎn)期銷售產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)疫情對(duì)全年銷量增速產(chǎn)生額外1.5 個(gè)百分點(diǎn)的負(fù)向拉動(dòng)。

《紅周刊》記者注意到，房企因竣工節(jié)奏問題影響營(yíng)收結(jié)算進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑幅度較大的情況在2019年就較為普遍，據(jù)《紅周刊》此前報(bào)道，綠城中國(guó)曾疑為“沖業(yè)績(jī)”違規(guī)交房，世茂房地產(chǎn)也有項(xiàng)目因未通過竣工驗(yàn)收而延遲交房，付出了大額賠償金。

招商證券分析指出，新冠疫情事件或加速房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿和分化，行業(yè)去杠桿的背后將使得“真龍頭”凸顯，其中，“造血能力”及現(xiàn)金流管理能力較強(qiáng)的房企將更占優(yōu)勢(shì)。由于在房企實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正的過程中，預(yù)收款項(xiàng)（合同負(fù)債，下同）在銷售回款中占據(jù)了絕大部分，房企報(bào)告期內(nèi)的預(yù)收款項(xiàng)增加額，也直接體現(xiàn)了企業(yè)當(dāng)期的預(yù)售回款情況。

《紅周刊》記者注意到，截至2019年三季度，A股房企中預(yù)收款項(xiàng)規(guī)模最大的為萬科A達(dá)5880.4192億元，其次為保利地產(chǎn)的3829.3429億元;前三個(gè)季度預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)最高的為新城控股，較2018年末增加908.2341億元，萬科、保利則均較2018年末增長(zhǎng)830億元以上。此外，綠地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設(shè)、金科股份的預(yù)收款項(xiàng)規(guī)模均在1000億元以上，榮盛發(fā)展、陽光城、金地集團(tuán)則高于800億元。